Cuando analizamos un piso en un edificio antiguo, uno de los primeros documentos que pedimos es el Informe de Evaluación del Edificio (IEE). En pocas páginas dice si la fachada, la cubierta o las instalaciones necesitan obras, si el edificio es accesible y cómo se comporta energéticamente. Es decir, anticipa derramas que todavía no aparecen en ningún recibo.
En esta guía te explicamos qué es el IEE, qué evalúa, en qué se diferencia de la ITE, quién está obligado, cómo se tramita en Madrid y qué debe revisar un comprador o inversor.
Es un informe técnico que analiza tres aspectos de un edificio: su estado de conservación, sus condiciones de accesibilidad y su eficiencia energética. Lo regula con carácter básico el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015, Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y lo desarrollan las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, las condiciones concretas (qué edificios, cuándo y cómo) dependen sobre todo de la normativa autonómica y municipal.
Su objetivo es que la comunidad de propietarios y la Administración conozcan el estado real del edificio y planifiquen las obras antes de que un problema se convierta en urgente.
Es una foto del edificio en un momento dado, con recomendaciones y, si hace falta, plazos para corregir deficiencias.
El IEE se hace sobre el edificio completo y sus elementos comunes: estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras e instalaciones generales. No evalúa el interior de cada vivienda.
Por eso, un piso reformado por dentro puede estar en un edificio con un IEE desfavorable, y viceversa.
El técnico revisa cimentación, estructura, fachadas, cubiertas, azoteas, medianeras e instalaciones comunes de saneamiento y abastecimiento. Es la parte equivalente a la antigua Inspección Técnica de Edificios (ITE).
Analiza si una persona con movilidad reducida puede acceder y circular por el edificio: escalones en el portal, ascensor, anchos de paso. Si no se cumple, indica si es posible hacer ajustes razonables y cuáles.
Incluye el certificado de eficiencia energética del edificio completo, con su calificación de la A a la G, según el Real Decreto 390/2021.
Los dos evalúan el estado de conservación del edificio. En muchas ciudades, como Madrid, la ITE sigue existiendo como inspección periódica de conservación.
El IEE añade la evaluación de la accesibilidad universal y el certificado de eficiencia energética. Es, por tanto, un informe más completo.
Si el edificio tiene una ITE favorable y en vigor, puede presentarse un IEE complementario que solo añada accesibilidad y eficiencia energética. En la Comunidad de Madrid, ese IEE complementario tiene validez hasta que corresponda renovar la ITE en la que se apoya.
En la Comunidad de Madrid, el Decreto 103/2016 obliga principalmente a los edificios de uso residencial colectivo con más de 50 años de antigüedad. En la ciudad de Madrid, el ayuntamiento concede un plazo máximo de cinco años desde que el edificio cumple esa antigüedad.
La obligación se centra en edificios de viviendas en bloque. Las viviendas unifamiliares y los edificios de otros usos tienen, en general, un régimen distinto, que depende de cada municipio.
Con independencia de su antigüedad, los edificios que pidan ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética suelen tener que aportar el IEE antes de formalizar la solicitud.
Fuera de Madrid, cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento fija sus propios plazos y requisitos. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, existe un informe de evaluación propio (IEEV.CV). Antes de comprar en otra ciudad, consulta la ordenanza municipal.
Lo firma un técnico con titulación habilitante para redactar proyectos o dirigir obras de edificación: arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros, según la Ley de Ordenación de la Edificación.
La obligación de encargarlo y presentarlo es de la propiedad del edificio, normalmente la comunidad de propietarios a través de su presidente y el administrador. El costo se reparte como un gasto común.
Planos, ITE anteriores, certificados de obras realizadas, contratos de mantenimiento de ascensores e instalaciones y cualquier informe técnico previo. Cuanta más documentación, más preciso y rápido será el informe.
El técnico visita el edificio y recorre sus zonas comunes y, si hace falta, algunas viviendas para acceder a patios, cubiertas o elementos estructurales. Toma fotografías y mediciones.
Busca grietas, humedades, desprendimientos, corrosión de armaduras, deformaciones y el estado de las instalaciones comunes. Si detecta indicios graves, puede recomendar ensayos o catas.
Comprueba recorridos, desniveles, ascensor y anchos de paso, y propone ajustes razonables cuando el edificio no cumple.
Calcula la calificación energética del edificio y redacta el informe. En la Comunidad de Madrid, el IEE se inscribe en el Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios, con un plazo máximo de tres meses desde la inspección.
El informe clasifica las deficiencias por gravedad y urgencia. Las leves requieren mantenimiento; las graves, obras en un plazo determinado; las muy graves, medidas inmediatas.
Si hay riesgo para personas, el técnico debe proponer medidas urgentes, como redes de protección en fachada o apeos. Después, la comunidad debe ejecutar las obras necesarias, que suelen financiarse con una derrama.
Cuando se terminan las obras, un técnico emite un certificado de subsanación que se presenta ante el ayuntamiento. Hasta entonces, el edificio mantiene su resultado desfavorable.
En Madrid capital, el IEE se presenta por vía telemática. La información de plazos y modelos está en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid y en la web de la Comunidad de Madrid.
El IEE completo tiene validez hasta el 31 de diciembre del décimo año siguiente a su presentación. Pasado ese plazo, debe renovarse. Si la renovación de la ITE coincide con el plazo del IEE, se presenta directamente el IEE.
La comunidad debe guardar el informe, los certificados de subsanación y la documentación de las obras. Forma parte de la historia del edificio y se pedirá en futuras inspecciones y en compraventas.
No hay una tarifa oficial. El precio depende del tamaño del edificio, el número de viviendas, su complejidad, la documentación disponible y si ya existe una ITE vigente que pueda aprovecharse.
El informe en sí suele ser lo más barato. Lo caro son las obras que puede exigir: reparación de fachada, impermeabilización de cubierta, instalación de ascensor o aislamiento.
Existen ayudas públicas para la elaboración del informe y para las obras de rehabilitación, tanto estatales como autonómicas y municipales. También hay una deducción en el IRPF por obras de mejora energética en edificios residenciales, aplicable a obras terminadas hasta el 31 de diciembre de 2027. Comprueba qué convocatorias siguen abiertas en tu municipio antes de encargar las obras.
Esta es la parte del IEE que miramos nosotros antes de comprar:
Comprueba si existe, cuándo se hizo, si está inscrito y si el resultado fue favorable o desfavorable. Un edificio de más de 50 años sin IEE ni ITE es una señal de alerta.
Si hay deficiencias graves, pregunta si las obras ya se han hecho, si están aprobadas o si ni siquiera se han votado. Cada caso cambia quién paga y cuánto.
Cruza el IEE con las actas de la comunidad y el fondo de reserva. Un IEE desfavorable con un fondo de reserva mínimo y sin obras aprobadas anticipa una derrama importante.
En nuestros proyectos de reforma, el IEE nos ayuda a separar lo que depende de nosotros (el interior del piso) de lo que depende de la comunidad (fachada, cubierta, instalaciones). Como explica Óscar Peñaranda, "es muy importante la selección del proyecto para ofrecer alta rentabilidad en un periodo corto", y una obra comunitaria no prevista puede alargar ese plazo.
El IEE puede revelar deficiencias, barreras y actuaciones energéticas que cambian el presupuesto y el calendario de un proyecto. Antes de invertir desde 200 € de forma 100 % online mediante tokens y blockchain, revisa el informe, las obras pendientes y los riesgos reflejados en la documentación. La tecnología facilita el acceso, pero no sustituye la evaluación técnica, legal y financiera del inmueble.
No. El IEE incluye el certificado energético del edificio completo, pero para vender o alquilar una vivienda necesitas su propio certificado de eficiencia energética. Aunque a veces pueden basarse en datos del edificio, son documentos distintos y el de la vivienda es el que debe mostrarse en el anuncio.
El IEE diagnostica el estado actual del edificio. El Libro del Edificio Existente va más allá: incluye ese diagnóstico y un plan de actuaciones a medio y largo plazo para rehabilitarlo por fases. Es un documento voluntario en muchos casos, pero útil para acceder a ayudas y planificar derramas.
No hay una obligación legal general de entregarlo en la compraventa, pero es razonable pedirlo junto con las actas y el certificado de deudas. Si el vendedor no lo facilita, puedes pedírselo al administrador de la comunidad o condicionar las arras a su revisión.
Depende del tamaño del edificio y de la documentación disponible. La inspección suele hacerse en uno o varios días, y la redacción del informe puede llevar varias semanas. Conviene no apurar el plazo para no tener que presentarlo con prisas.
Depende de su normativa. El IEE tiene una base estatal, pero cada comunidad y cada ayuntamiento decide qué edificios están obligados, con qué antigüedad y con qué periodicidad. Algunos municipios mantienen solo la ITE. Consulta siempre la ordenanza local.
Tu reforma interior puede hacerse, pero no resuelve los problemas comunes, y tendrás que pagar tu parte de las obras que se aprueben. Si vas a invertir en la vivienda, calcula antes qué derrama puede llegar, porque puede afectar al precio de venta o a la rentabilidad del alquiler.
El IEE es el mejor resumen que existe del estado de un edificio, y casi nadie lo pide antes de comprar. Nuestro consejo práctico: si vas a comprar en un edificio de más de 40 o 50 años, pide el IEE o la ITE, las actas de los tres últimos años y el fondo de reserva, y léelos juntos. Si el informe es desfavorable y no hay obras aprobadas, calcula tu parte de la futura derrama y réstala de tu oferta.
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Rúa Progreso, 27
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1.575.297,50 €
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