Si te estás planteando vender tu vivienda, debes saber que la venta de un inmueble conlleva algunos gastos asociados, tanto para el comprador como para el vendedor. Si te preguntas cuáles son los impuestos por la venta de una vivienda, sigue leyendo. En este artículo te vamos a explicar qué gastos te va a suponer vender tu casa en España, quién debe asumir esos gastos y cómo pagarlos.
¿Cuáles son los impuestos por la venta de una vivienda?
Una operación de compra venta siempre supone gastos extras y los impuestos son, probablemente, el más grande de estos gastos. Para la parte vendedora, la suma de todos los impuestos aplicables a la venta de una vivienda puede rondar el 8-10% del precio de venta.
Impuestos por la venta de una vivienda para el vendedor
Es muy importante ser consciente de la existencia de estos impuestos por la venta de una vivienda, ya que puede ayudarnos a establecer un precio de venta adecuado. Tener en cuenta el importe de estos gastos, y de otros no relacionados con la fiscalidad, a la hora de poner en venta nuestra casa puede ayudar a que le saquemos más partido.
Grosso modo, para el vendedor estos impuestos son tres:
IRPF
Plusvalía
IBI
Vamos a detenernos un poco en cada uno de ellos.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Vender una vivienda implica, a efectos legales, una ganancia patrimonial. Eso significa que cuando vendes un inmueble estás aumentando tu patrimonio, es decir, tras la venta dispones de más patrimonio que antes de ella.
Eso no siempre es cierto, porque puedes haber vendido tu vivienda por menos de lo que vale. Pero siempre debes declarar las ganancias y abonar los impuestos correspondientes.
El abono de este impuesto se hace durante el año siguiente a la operación, declarando la misma en la declaración de IRPF.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el aumento del valor del terreno entre el momento de la compra y el de la venta. Normalmente se paga en los 30 días hábiles siguientes a la formalización de la venta, aunque el plazo puede variar.
Lo mejor es preguntar directamente en el ayuntamiento de la localidad en que se encuentre el inmueble para asegurarse del plazo correcto, así como del importe, ya que se trata de un impuesto municipal.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
A diferencia de los anteriores, el IBI no es estrictamente uno de los impuestos por la venta de una vivienda, ya que se paga anualmente tanto si la vivienda se vende como si no. En el momento de la venta el impuesto debe estar abonado, ya que en principio la vivienda debería estar libre de cargas.
Calcular los impuestos por la venta de una vivienda
Una vez establecidos cuáles son los impuestos que habrá que pagar al vender un inmueble, vamos a ver qué cantidades pueden suponer y cómo calcularlos.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Calcular el importe del IRPF es la parte más compleja en lo que respecta a los gastos de la venta de una casa. Vamos a intentar resumirte el proceso en unos pocos pasos:
Calcular el valor de adquisición. Este está compuesto por el precio de compra de la casa, los impuestos (IVA en caso de ser obra nueva, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para segunda mano) y el importe de las reformas posteriores.
Calcular el valor de transmisión, que es el precio de venta una vez descontados del mismo los impuestos, gastos de cancelación de la hipoteca y comisiones de la inmobiliaria.
Restar el valor de adquisición al de transmisión para conocer la ganancia patrimonial, que es lo que tendréis que hacer constar en la declaración de IRPF, exceptuando aquellos casos en que ambos valores sean idénticos.
Aplicar a la ganancia patrimonial los tipos impositivos correspondientes: para ganancias de hasta 6.000€, el 19%, para ganancias entre 6.000 y 50.000€, el 21%, para ganancias entre 50.000€ y 200.000€, el 23%, y para ganancias de más de 200.000€, el 26%. Estos tipos se aplican gradualmente. Por ejemplo, para una ganancia de 10.000€ se aplicaría el 19% a los primeros 6.000 y el 21% a los 4000 restantes.
Ejemplo práctico de cálculo del IRPF
Imaginemos una vivienda con un valor de adquisición de 100.000€ que se vende con un valor de transmisión de 160.000€. La ganancia patrimonial es de 60.000€, así que se deben aplicar tres tipos impositivos:
A los primeros 6.000€ se aplica el 19%: 1140€
Entre los 6.000 y los 50.000 se aplica el 21%: 9240€
Entre los 50.000 y los 60.000 se aplica el 23%: 2300€
Lo que el vendedor tendrá que pagar por la venta de su vivienda al declarar el IRPF serán 12680€, cerca de un 21% de las ganancias.
Plusvalía municipal
Para calcular la plusvalía municipal debéis dirigiros al ayuntamiento correspondiente, ya que cada municipio aplica unos tipos impositivos y unos coeficientes de incremento de valor distintos.
Además, recientemente se ha determinado que el sistema de cálculo de este impuesto vulneraba los derechos de los ciudadanos, y ahora se puede escoger entre dos maneras de calcular el importe:
En base al valor catastral
Partiendo del valor que tenía el terreno en el momento de la adquisición, se le aplica un coeficiente multiplicador que depende de los años transcurridos y del ayuntamiento donde se localice el inmueble (entre un 0,8 y un 0,45). Ejemplo:
Si un inmueble con un valor catastral de 100.000€ en el momento de la compra, del cual un 60% (60.000) fuera valor del terreno, se vendiera al cabo de 8 años, se multiplicarían esos 60.000€ por 0,10 (Coeficiente) .
El resultado, 6000€, sería la base imponible para la plusvalía municipal, que puede ser hasta del 15%.
Según la plusvalía real
Con este segundo método, se tiene en cuenta el importe real de compra y venta. Imaginemos un inmueble con valor catastral de 100.000€ en el momento de la adquisición, del cual un 60% (60.000) fuera valor del terreno.
Si este inmueble se hubiese comprado hace 15 años por 100.000 y se vendiera ahora por 120.000, la plusvalía real sería 20.000. De esos 20.000 se calcularía el 60%, en este caso 12.000, y esa sería la base imponible sobre la que el municipio calculará el impuesto.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
El impuesto de bienes inmuebles se abona anualmente, así que probablemente no os haga falta calcularlo, lo conocéis de sobra. Pero no está de más explicar a qué responde.
El IBI se calcula a partir del valor catastral del inmueble, al que se aplica un coeficiente multiplicador que en áreas urbanas suele estar entre el 0,4% y el 1,3%. Cada municipio aplica coeficientes distintos, así que el importe final puede ser muy variable.
Por ejemplo, un inmueble con un valor catastral de 100.000€ pagaría entre 400 y 1300€ dependiendo del municipio en que se encuentre.
Asimismo, los distintos ayuntamientos pueden aplicar bonificaciones sobre este impuesto atendiendo a distintas circunstancias.
¿Qué os parecen estos impuestos? ¿Los conocíais? Déjanos tus comentarios al final del post.
Cómo evitar o reducir los impuestos por la venta de una vivienda
Los impuestos por la venta de una vivienda pueden suponer un gasto elevado, por lo que es lógico que muchos vendedores se pregunten si es posible evitarlos o reducirlos de algún modo. La respuesta es que es difícil librarse de pagar impuestos al vender casa, aunque no siempre es imposible.
Casos en que se pueden evitar alguno de los impuestos
Existen dos casos en los que podríais evitar pagar alguno de los impuestos por la venta de una vivienda:
Si los ingresos anuales del vendedor no superan los 22.000 €, éste no estará obligado a realizar la declaración de IRPF y, por tanto, no necesitará declarar la venta de la vivienda. Pero, ¡atención!, el importe de la venta se tiene en cuenta para calcular ese mínimo. Es decir, si una persona no tiene ingresos y vende un inmueble con una plusvalía de 20.000 €, no está obligada a tributar. Sin embargo, si la venta se efectúa por una plusvalía de 25.000, sí lo estará.
Tampoco se declarará IRPF por la venta de una vivienda si el vendedor tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual. Ni cuando se trate de un vendedor de más de 65 años que vende una segunda vivienda para conseguir una renta vitalicia.
Cuando el importe de venta sea inferior al de adquisición, este se declarará en negativo, es decir, no solo no tributará, sino que al declararla seguramente bajará el importe total a pagar en impuestos por IRPF ese año.
Si se demuestra que en los años en que se ha poseído un inmueble este no ha visto incrementado su valor catastral, no será necesario pagar la plusvalía municipal.
Casos en los que se pueden reducir impuestos
El pago del IBI del año en curso corresponde a quién conste como titular de la vivienda a fecha 1 de enero. Por tanto, aunque vendas tu casa en febrero, el IBI de ese año aún te corresponde. Sin embargo, podéis proponer repartir el pago con el comprador para que sea él quien asuma la carga impositiva de los meses en los que la vivienda ya va a ser de su propiedad. No se trata exactamente de una reducción de impuestos sino de un acuerdo privado con el comprador, que no está obligado a aceptarlo.
El IRPF se calcula en base a la diferencia entre el importe de adquisición del inmueble y el de venta. Por eso, el “truco” para ahorrarse gastos es reducir esa diferencia. Eso se consigue aumentando el importe de adquisición y reduciendo el de venta. Sumamos al importe de adquisición todos los impuestos abonados y los gastos posteriores en reformas y restamos al de venta los impuestos que vamos a abonar.
Cuando la ganancia por la compraventa se reinvierta en comprar vivienda, la parte reinvertida no hará falta declararla como ganancia. Si, por ejemplo, se ha obtenido 50.000 € de ganancia por la venta de una vivienda y con esos 50.000 se compra otra más pequeña, no hace falta declarar esa ganancia. Sí, en cambio, la nueva casa costase 30.000, se seguirán declarando los 20.000 restantes.
¿Cómo exentar impuestos al vender una casa?
En España, existen varias maneras de exentar impuestos o reducir la carga fiscal al vender una casa. Las exenciones más comunes se aplican al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por las ganancias patrimoniales obtenidas de la venta. A continuación, se detallan las principales exenciones y condiciones:
1. Exención por Reinversión en la Vivienda Habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual, puedes estar exento del pago de impuestos sobre la ganancia patrimonial.
Requisitos:
La vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual durante al menos tres años.
Debes reinvertir el importe total o parcial obtenido de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años desde la venta.
Si no reinviertes el importe total, la exención solo se aplicará a la parte proporcional de la ganancia reinvertida.
2. Exención para Mayores de 65 Años
Si tienes más de 65 años, puedes estar exento del pago de impuestos sobre la ganancia patrimonial obtenida por la venta de cualquier inmueble (vivienda habitual o no).
Requisitos:
Debes haber cumplido 65 años en el momento de la venta.
No es necesario reinvertir el dinero en otra vivienda.
3. Exención para Personas en Situación de Dependencia Severa o Gran Dependencia
Las personas que se encuentran en situación de dependencia severa o gran dependencia también pueden estar exentas del pago de impuestos sobre la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda habitual.
Requisitos:
La vivienda vendida debe haber sido la residencia habitual del contribuyente.
Debe estar reconocida la situación de dependencia severa o gran dependencia.
4. Exención Parcial por Gastos y Mejoras
Al calcular la ganancia patrimonial, puedes deducir ciertos gastos y mejoras realizadas en la vivienda, lo que puede reducir la carga fiscal.
Gastos Deductibles:
Gastos de adquisición (notaría, registro, impuestos, etc.).
Gastos de venta (comisiones de agentes inmobiliarios, publicidad, etc.).
Inversiones y mejoras en la propiedad (renovaciones y obras de mejora).
5. Aplicación de Reducciones y Bonificaciones Autonómicas
Algunas comunidades autónomas en España tienen reducciones y bonificaciones específicas para ciertos casos, como venta de la primera vivienda, compra de vivienda por jóvenes, etc.
Requisitos:
Varían según la comunidad autónoma.
Consulta las normativas locales para conocer las posibles reducciones aplicables.
Example Calculation of Reinvestment Exemption
Sale Price: 300,000 euros
Original Purchase Price: 200,000 euros
Deductible Expenses and Improvements: 20,000 euros
Capital Gain: 300,000 - 200,000 - 20,000 = 80,000 euros
Amount Reinvested in New Home: 300,000 euros (total reinvestment)
In this case, the entire capital gain (80,000 euros) would be exempt from taxes due to the total reinvestment in a new primary residence.
Procedure to Apply for the Exemption
Documentation: Gather all necessary documentation to justify the sale, deductible expenses, and reinvestment (if applicable).
Income Tax Return: In the corresponding income tax return, you must include the sale of the property and apply the corresponding exemption.
Form 100: Use Form 100 from the Tax Agency to declare the sale and apply the exemptions.
Recommendations
Professional Advice: Consult with a tax advisor or a specialized lawyer to ensure you meet all requirements and maximize exemptions.
Advance Planning: Plan the sale and reinvestment in advance to ensure you meet the deadlines and requirements for exemptions.
With these strategies, you can reduce or eliminate the tax burden when selling a house in Spain, taking advantage of the available exemptions according to your personal situation and current regulations.
What is ITI and when is it paid?
ITI (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) is a tax in Spain that applies to the transfer of assets and rights. This tax is divided into three categories:
Onerous Property Transfers (TPO): It applies to the purchase and sale of real estate and other movable assets when the transaction is not subject to VAT.
Documented Legal Acts (AJD): It applies to the formalization of notarial, commercial, and administrative documents.
Corporate Operations (OS): It applies to the incorporation, capital increases and reductions, mergers, and spin-offs of companies.
When ITI is Paid
ITI must be paid in the following cases:
Purchase and Sale of Real Estate:
When buying a used home (second-hand) and the transaction is not subject to VAT.
The tax is paid by the buyer.
The deadline to pay ITI is 30 business days from the date of the public deed.
Rentals:
In some cases, ITI applies to rental agreements.
The tax is paid by the tenant.
The deadline for paying ITI is 30 business days from the signing of the contract.
Transfer of Movable Property:
When movable property (such as a second-hand car) is sold and the transaction is not subject to VAT.
The tax is paid by the buyer.
The deadline for paying ITI is 30 business days from the transaction date.
Establishment of Real Rights:
When real rights are established over real estate (e.g., usufruct, mortgage).
The tax is paid by the person acquiring the real right.
The deadline for paying ITI is 30 business days from the date of the public deed.
Documented Legal Acts (AJD):
It applies to notarial documents, such as mortgages and purchase deeds.
The tax is paid by the borrower (in the case of mortgages) or the acquirer (in the case of a purchase).
The deadline for paying AJD is 30 business days from the date of the public deed.
ITI Rates
ITI rates vary depending on the autonomous community and the type of transaction. Generally, rates for property transfers can range from 6% to 10% of the transaction value. For documented legal acts, rates typically range from 0.5% to 1.5%.
How to Pay ITI
Form: Complete Form 600 from the Tax Agency, which is the specific form for ITI payment.
Payment: Payment can be made at collaborating banks.
Submission: Submit the form along with a copy of the public deed or other document justifying the transaction at the relevant Tax Agency office.
Deductions and Exemptions
There are some specific deductions and exemptions depending on the autonomous community and the taxpayer's personal situation. For example, the purchase of a primary residence by young people or individuals with disabilities may qualify for reductions in the ITI rate.
It is advisable to consult with a tax advisor or specialized lawyer to obtain accurate and up-to-date information on tax obligations and possible deductions or exemptions in your specific case.
Other expenses when selling a home
Finally, it's important to remember that, aside from taxes on the sale of a home, there are other expenses associated with selling a property that you should be aware of. Unlike taxes, these expenses can sometimes be avoided, or at least reduced more easily. Therefore, if you want to maximize your profit from the sale, you should focus especially on lowering these additional costs.
The extra expenses a seller may incur are as follows:
Certificate of Occupancy. This document certifies that the home is habitable and is mandatory in some Spanish autonomous communities to sell a property. It is issued by a technician who charges between €8 and €120 for it.
Energy Performance Certificate, a document that certifies the home's energy efficiency level. As in the previous case, it is issued by a technician for around €120.
Real estate agency fees, which is what the real estate agency charges you for selling your home. These can be highly variable, as some agencies charge a fixed amount while others set a percentage of the sale price.
Notary fees, which according to the Civil Code should be shared between the buyer and seller, although it is common for the buyer to assume them. In principle, the seller is responsible for the costs of the public deed of sale.
Mortgage cancellation fees, if applicable.
Conclusion
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