Vender un Piso para Comprar Otro: Guía Completa 2024

Comprar y vender propiedades puede ser una de las decisiones financieras más importantes y, al mismo tiempo, más complicadas que una persona pueda tomar. Para muchos españoles, la gestión de vender un piso para comprar otro es un proceso que implica tanto oportunidades como desafíos. En esta guía familiarizaremos al lector con los elementos clave a considerar y los pasos necesarios, de modo que pueda navegar este proceso de manera eficiente y segura en 2024.

¿Qué pasa si vendo un piso y compro otro?

Cuando decides vender un piso y comprar otro, la primera pregunta que probablemente te asalte es: "¿Qué implica esto financieramente?" La respuesta no es simple, ya que depende de diversos factores, como la valorización de la propiedad que vendes, el estado del mercado inmobiliario, la ubicación de ambos inmuebles y tus circunstancias personales, como la necesidad de financiar la nueva compra.

Financieramente, cuando vendes un piso, obtienes capital que podrás usar como entrada en la compra de otro inmueble. Este es un aspecto crucial a considerar, ya que puede determinar si optas por un piso más barato o más caro. Adicionalmente, si tu propiedad actual tiene hipoteca, necesitarás analizar cómo este préstamo afecta la compraventa.

Por otro lado, vender un piso para comprar otro tiene sus ventajas fiscales, como lo es la exención por reinversión de vivienda habitual; es decir, no pagarás impuestos en la declaración de la renta, aunque para aplicarla deberás cumplir una serie de requisitos, impuestos por Hacienda.

Esto quiere decir que no tendrás que pagar impuestos si vendes tu casa para comprar otra, siendo el principal requisito para aplicar la exención por reinversión en vivienda que el inmueble que vendas y el que compres, sea tu residencia habitual.

Pasos para vender una casa y comprar otra

Antes de tomar la decisión de vender tu vivienda para comprar otra, debes evaluar ciertos detalles para estar completamente seguro de que estás tomando la decisión correcta:

1. Conoce el mercado inmobiliario: necesitas conocer cuál es el valor real de tu casa en el mercado. Es importante hacer un análisis profundo del mercado inmobiliario, conocer cómo ha evolucionado el precio de la venta de viviendas y la demanda que existe en la zona. Considera hacer el mismo estudio en la zona donde vas a comprar. En este momento también es bueno informarse sobre los intereses de las hipotecas.
2. Valoración de tu propiedad: para obtener una estimación acertada sobre el precio de tu vivienda, es recomendable que un experto realice una tasación del inmueble. Hay que evaluar factores como la ubicación, el tamaño y el estado de la propiedad. Conociendo estos datos será más fácil establecer un precio competitivo.
3. Preparar la propiedad: cuanto más atractiva sea tu casa, más fácil será venderla. Considera hacer reparaciones menores o mejorar su presentación. Esto puede influir significativamente en la rapidez de la venta, y en el precio que obtendrás.
4. Selección de un agente inmobiliario: llegado a este punto, debes decidir entre  gestionar todo este proceso tu solo, o contratar a un buen agente inmobiliario que pueda facilitarte el proceso de venta.
5. Calcula los gastos de compraventa: luego de saber cuánto cuesta tu casa actual, hay que calcular cuánto necesitas para venderla y para comprar otra. Este proceso de venta y compra implica una serie de gastos adicionales tales como: gastos de notaría, registro y gestoría, gastos de la comunidad de vecinos, diversos impuestos como Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF), Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), Plusvalía Municipal (IIVTNU). Recomendamos incluir la comisión del agente inmobiliario, los costos de certificaciones necesarias como la energética y la cédula de habitabilidad, y las posibles reparaciones finales. Sugerimos obtener estimaciones previas de estos gastos, ya que pueden variar.
6.  Busca tu nueva vivienda en portales inmobiliarios y solicita una hipoteca, si lo consideras necesario: realizadas las anteriores gestiones, y teniendo todo preparado para vender tu piso y comprar otro rápido, puedes empezar a buscar la nueva vivienda entre las ofertas de pisos de los portales inmobiliarios, para poder conseguir la que mejor se adapte a tus necesidades; también es hora de plantear si necesitas hipoteca y empezar a buscar la mejor, la más conveniente.

Entre las diversas consideraciones que debes evaluar a la hora de vender una casa para comprar otra está el banco. Si tu vivienda actual la adquiriste mediante un préstamo hipotecario, deberás confirmar con la entidad bancaria si existe compromiso de permanencia durante los primeros años. Igualmente, si la casa era de protección oficial, deberás asumir las condiciones antes de ponerla en venta.

¿Puedo vender y comprar casa al mismo tiempo?

Sí, puedes vender y comprar una casa al mismo tiempo, pero este proceso puede ser complicado. La sincronización de ambas transacciones es fundamental. Si vendes primero, podrías encontrarte sin un lugar donde vivir mientras buscas uno nuevo. Por otro lado, si compras primero, corres el riesgo de adquirir un nuevo inmueble sin haber vendido el anterior, lo que podría llevarte a gestionar dos hipotecas a la vez.

Para evitar estos problemas, es recomendable tener flexibilidad en el cierre de ambas operaciones. Existen también soluciones como arrendar la propiedad que compras a su dueño hasta que puedas finalizar la venta de tu antiguo piso, o incluir cláusulas en los contratos de ambas transacciones para protegerte en caso de que no se dé una u otra.

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¿Qué pasa si quiero vender un piso hipotecado para comprar otro?

Vender un piso hipotecado para comprar otro es completamente viable, pero requiere un manejo cuidadoso de los aspectos financieros. En este caso, deberás tener en cuenta lo siguiente:

• Cancelación de hipoteca: la hipoteca actual deberá ser cancelada con el dinero obtenido de la venta. Esto significa que deberás hacer un cálculo cuidadoso para asegurarte de que el precio que obtengas por tu piso cubre el saldo pendiente.

• Subrogación: en algunos casos, puedes subrogar la hipoteca de tu viejo piso para el nuevo (hipoteca puente), lo cual puede ser una opción favorable. Consulta con tu banco las condiciones para ello.

• Anticipación: habla con tu banco o entidad financiera lo más pronto posible. En muchos casos, el banco podría ofrecerte condiciones para la nueva hipoteca basadas en tu situación financiera.

• Estudio del mercado: dado que el mercado cambia, es vital que monitorees la evolución de los precios de manera constante para asegurar que tomas las decisiones correctas.

¿Qué documentos necesito para vender un piso y comprar otro?

La documentación para ambas transacciones es fundamental

Para vender un piso, debes aportar los siguientes documentos:

• Título de propiedad: asegúrate de tener la escritura de tu piso a mano.
• Certificado de eficiencia energética: este documento es obligatorio en España para cualquier propiedad que se venda.
• Recibo del IBI: el último recibo que demuestre que has abonado el impuesto a las autoridades locales.
• Cédula de habitabilidad: este documento acredita que el piso cumple con los requisitos necesarios para ser habitado.
• Certificado de deudas: si hay una hipoteca, deberás presentar un certificado que indique el saldo pendiente.

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Para comprar un piso debes aportar los siguientes documentos:

• DNI o NIE: Documento Nacional de Identidad o Número de Identidad de Extranjero que acredite tu identidad.
• Justificante de ingresos: documentación que demuestre tus ingresos, ya sea a través de tu nómina o de declaraciones fiscales, esencial para solicitar una hipoteca.
• Certificado de preaprobación hipotecaria: si planeas financiar la compra con una hipoteca, asegúrate de tener este documento de tu entidad bancaria.
• Contratos de compraventa: una vez encuentres el nuevo piso, necesitarás redactar un contrato que formalice la compra.

¿Qué gastos debo cubrir si quiero vender un piso y comprar otro?

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Ten en cuenta que en este proceso de vender y comprar deberás incurrir en diversos gastos, y es mejor preverlos con antelación y no que te tomen por sorpresa.

Al momento de vender tu inmueble, considera los siguientes gastos:

• Honorarios de agencia: si decides contratar un agente inmobiliario, esto puede rondar el 5% del precio de venta.
• Plusvalía Municipal: este impuesto se paga al Ayuntamiento y varía según la municipalidad y el tiempo que has mantenido la propiedad.
• Cancelación de Hipoteca: si tu piso está hipotecado, puede haber costos asociados a la cancelación de dicha hipoteca.

Luego de vender tu inmueble, incurrirás en los siguientes gastos al comprar tu nueva vivienda:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): este impuesto se calcula sobre el precio de compra y varía según la comunidad autónoma.
• Gastos de notaría: comprenden la escritura de compraventa y la firma del préstamo hipotecario. Dependiendo del valor del inmueble, los gastos pueden ser significativos.
•  Registro de la propiedad: al igual que la notaría, deberás registrar la nueva propiedad, cuya tarifa también dependerá del precio del inmueble.
• Expensas de tasación: si solicitas una hipoteca, el banco requerirá una tasación del inmueble, con un costo asociado.
• Seguros: es recomendable tener un seguro para proteger tu nueva propiedad una vez que sea tuya.

¿Qué tener en cuenta antes de vender un piso para comprar otro?

Antes de embarcarte en la venta y compra de propiedades, es crucial tener en cuenta varios aspectos importantes. Primero, investiga el estado del mercado inmobiliario en tu área, ya que conocer si es un buen momento para vender puede marcar una gran diferencia. Además, realiza un análisis exhaustivo de tus finanzas personales para asegurarte de que estás en una posición cómoda para asumir una nueva hipoteca o cualquier gasto asociado a la nueva compra.

También es fundamental considerar si tus proyectos a futuro se alinean con la nueva adquisición, porque la propiedad que elijas debe adaptarse a tus necesidades a largo plazo. No te apresures a tomar una decisión; realiza visitas a diversas propiedades hasta encontrar aquella que realmente cumpla con tus expectativas.

Por último, contar con asesoría profesional, ya sea de un agente inmobiliario o un asesor financiero, puede proporcionarte una visión clara de tus posibilidades y ayudarte a tomar decisiones informadas.

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Conclusión 

La decisión de vender un piso para comprar otro en España es un proceso que, aunque desafiante, puede resultar altamente satisfactorio si se realiza de manera adecuada. Al seguir los pasos indicados, anticipar los gastos y reunir la documentación necesaria, estarás en el camino correcto para asegurar una transacción exitosa. Recuerda, tomarte el tiempo necesario para investigar y reflexionar sobre tus decisiones es una inversión en sí misma. Con el enfoque correcto, podrás no solo encontrar el hogar de tus sueños, sino también hacer una inversión sólida en tu futuro.