Las inversiones inmobiliarias generan la expectativa de recibir una retribución monetaria que compense los gastos iniciales de la compraventa. Estos gastos se miden por medio del ROI, una herramienta financiera diseñada para determinar matemáticamente la utilidad obtenida luego de adquirir una propiedad con fines distintos al de vivienda habitual.
El ROI (Return of Investment o Retorno de la inversión) se trata de un indicador financiero aplicado en el ámbito inmobiliario. Es importante porque permite evaluar la rentabilidad de un inmueble adquirido para su aprovechamiento en reventa o alquiler.
Existen otras tres métricas financieras (ROA, ROE Y ROI). Te explicaremos cada una para entender qué diferencia el ROI de los otros indicadores:
ROA: (Return on Assets o Retorno de los Activos), mide la capacidad de una empresa para obtener rentabilidad de sus activos.
ROE: (Return on Equity o Retorno sobre el Patrimonio), mide la rentabilidad sobre el patrimonio invertido por los accionistas de una empresa.
A comparación con el ROA y ROE, el ROI mide la rentabilidad de una propiedad en función del precio de la compra. Sin embargo el ROI es más específico, se usa para calcular un bien a la vez en cambio los otros indicadores se comportan a nivel macro porque llegan a determinar el estado de una empresa en el uso eficiente de sus recursos.
El ROA, y el ROE la puede usar una empresa inmobiliaria para determinar qué tan bien está haciendo uso de sus activos y patrimonio para obtener ganancias.
El ROI inmobiliario sirve para calcular si la compraventa de bienes raíces tendrá rendimientos positivos o negativos en un lapso de tiempo dado. Por ende, sirve para saber si una propiedad será rentable. Ayuda al inversor no sólo a pronosticar si la compra de un inmueble le generará o no ganancias sino que le brinda un resultado en forma de porcentaje.
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El Retorno de la Inversión inmobiliario está influenciado por varios factores, te los mostramos a continuación:
La ubicación del inmueble es un factor primordial para obtener un ROI positivo, esto ya que las zonas de mayor demanda son más efectivas para otorgar rentabilidad que una zona de baja preferencia. Además, aspectos como la disponibilidad de servicios, transporte, acceso a hospitales, centros de salud, colegios, supermercados, estado de las vías y seguridad, proporcionan un valor agregado muy buscado en alquiler o turismo.
El financiamiento afecta en el ROI ya que cuando se obtiene un préstamo hipotecario también se contrae la obligación de pagar intereses. Estos intereses disminuyen la rentabilidad de la inversión.
El estado inicial de la propiedad al momento de la compra afecta el ROI ya que una propiedad en buenas condiciones requiere menos reparaciones y mantenimiento. Los costos adicionales pueden reducir la rentabilidad esperada.
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El ROI es un indicador bastante recurrido en el medio financiero e inmobiliario. Su implementación como estrategia de inversión es importante para
El ROI permite evaluar si la compra de una vivienda generará ganancia o si definitivamente no es una inversión favorable.
Con ésta herramienta podrás proyectar ingresos, costos y plazos para recuperar la inversión inicial.
Con ayuda del ROI podrás tomar decisiones basadas en información clara, precisa y confiable al ser un modelo matemático.
Facilita la comparación en la compra de diferentes propiedades para evaluar la rentabilidad entre ellas, lo que se traduce en que es una opción favorable para determinar qué inmueble ofrece más beneficios que otro.
El ROI inmobiliario se calcula de la siguiente manera:
1. Se determina los ingresos de la propiedad si es para alquiler, se calcula el ingreso anual en renta; si es para venta se calcula el valor de lo que se espera recibir con la reventa.
2. Calcular los gastos de la inversión como precio de compra de la vivienda, impuestos, notaría, comisiones a la inmobiliaria, gastos de mantenimiento, seguros, impuestos y costos financieros como intereses del préstamos hipotecario.
3. Obtén la ganancia neta, si es para alquiler (ingresos por alquiler menos gastos); si es para reventa, (precio de venta menos el precio de venta con sus gastos asociados).
4. Aplica la fórmula del ROI, que a continuación te enseñamos.
El ROI inmobiliario tiene una fórmula específica, aquí te la presentamos:
Ganancia neta: son los ingresos generados por la venta o alquiler menos (-) gastos como mantenimiento, impuestos y financiación.
Costo de la inversión: El precio del inmueble.
Un ROI favorable depende del tipo de inversión, ubicación y del riesgo que quiera tomar el inversor. Te enlistamos unos porcentajes aproximados:
Para asegurar que la precisión en el resultado a la hora de calcular el ROI inmobiliario se deben tomar en cuenta los siguientes factores:
Realizar el cálculo del ROI sin tomar en cuenta todos los gastos adicionales tales como costos iniciales, operativos, de mantenimiento, pago de comisiones a inmobiliaria y demás, repercute en la precisión del pronóstico de la rentabilidad.
Impuestos como la renta anual e impuestos a la ganancia de capital como en el caso de las reventas, producen un impacto en la proporción de la rentabilidad.
Al hacer uso de un préstamo bancario para adquirir la vivienda, se debe tomar en cuenta la inflación anual ya que afecta directamente en los ingresos por alquiler y en los costos de mantenimiento de la propiedad.
La potenciación del ROI inmobiliario requiere la implementación de una estrategia que combine el aumento de ingresos y mantenga estable los gastos, te damos los siguientes recomendaciones:
Es recomendable elegir una vivienda que tenga alta demanda de alquiler. Elige zonas que estén en crecimiento, con disponibilidad de servicios, accesibilidad y buena infraestructura. Estas características no sólo permiten asignar precios competitivos sino contar con una rentabilidad estable.
Revisa que los precios de alquiler sean los adecuados para la zona y que la demanda sea suficiente. Además, analiza las tendencias en distintas temporadas. Por ejemplo, no es lo mismo alquilar en un zona residencial que en una universitaria, ya que la última podrá tener receso de vacaciones en los podrías no recibir ingresos.
Realiza mantenimiento preventivo de manera periódica para evitar costos mayores en reparaciones no previstas.
Un inversor compra una vivienda por valor de 150.000 euros y la alquila por 800 euros al mes. A parte debe pagar unos costos anuales por 3.000 euros entre los que está el mantenimiento y reparaciones, impuestos y seguros, gastos de comunidad y otros. Entonces:
Procedemos a calcular el ROI, los 6.600 euros dividido entre el valor del inmueble 150.000 y lo multiplicamos por 100. Nos da 4.4% que indica una rentabilidad moderada.
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El ROI inmobiliario es una herramienta primordial para invertir inteligentemente en bienes raíces y obtener la mejor rentabilidad entre diversas opciones disponibles. Permite comparar y tomar decisiones estratégicas y bien fundamentadas tomando en cuenta aspectos como la localización, el estado del bien inmueble y demanda del mercado. Con una planeación adecuada y la ayuda de Domoblock podrás obtener una rentabilidad constante.
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