Escrituras de una Casa: Guía Completa 2024

Entre las formalidades que debemos seguir en el proceso de compraventa de casa en España, se encuentran las escrituras de una vivienda; estas son fundamentales debido a que aportan garantías jurídicas y tienen efecto ante terceros. Por lo tanto, es recomendable tener claros los pasos y la documentación necesaria para escriturar una vivienda, siguiendo la normativa, desde antes de empezar con los trámites de la compraventa.

¿Suena complicado? ¡No lo es tanto! Continúa leyendo hasta el final, saldrás de todas tus dudas respecto a este tema.

¿Qué son las escrituras de una casa?

Las escrituras de una casa son documentos legales que certifican la propiedad de un inmueble. En esencia, son el testimonio fehaciente de que una persona es la propietaria de un bien inmueble y que cuenta con todos los derechos inherentes a dicha propiedad. Estas escrituras se obtienen ante un notario, que es la persona que lo redacta. Se firma el documento ante él, quien garantiza la autenticidad del mismo y su validez legal. Posteriormente, las escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad, lo que proporciona una seguridad adicional al dueño sobre su derecho de propiedad.

¿Para qué sirven las escrituras de una casa?

El documento que sirve para avalar que la operación comercial compra-venta de una vivienda se ha realizado de forma legal, es la escritura de una propiedad. Allí se plasman todos los detalles de la casa: su ubicación, valor, datos del titular, la construcción, la superficie, entre otros pormenores relativos al inmueble.

Las escrituras de una casa tienen múltiples finalidades:

• Garantía de propiedad: al inscribirse en el Registro de la Propiedad, las escrituras otorgan al propietario un derecho reconocido sobre el inmueble, impidiendo que otras personas reclamen su propiedad.
• Prueba legal: en caso de disputas legales, las escrituras sirven como prueba fehaciente de la propiedad, demostrando la titularidad del inmueble.
• Condiciones y limitaciones: en muchas ocasiones, las escrituras también especifican condiciones, sujeciones y limitaciones que podrían afectar el uso del bien.
• Acceso a financiamiento: las escrituras son un requisito indispensable para acceder a créditos hipotecarios, ya que permiten a las entidades financieras evaluar la situación patrimonial del solicitante.
• Tramitación de sucesiones: en el caso de herencias, tener las escrituras adecuadamente formalizadas facilita la transferencia de la propiedad a los herederos.

¿Qué incluye las escrituras de una casa?

Las escrituras de una casa son documentos detallados que incluyen diversos elementos clave, tales como:

1. Identificación de las partes: Se detallan los datos personales del vendedor y del comprador, incluyendo nombres completos, DNI, fecha de nacimiento, estado civil y domicilio.
2. Descripción del inmueble: Se proporciona una descripción completa de la propiedad, que incluye la dirección, dimensiones, linderos y, en algunos casos, referencias catastrales.
3. Precio de la transacción: Se especifica el precio de compra acordado entre las partes y las condiciones de pago.
4. Cargas y gravámenes: Cualquier carga o gravamen sobre la propiedad debe ser declarado, asegurando que el comprador esté al tanto de posibles hipotecas o embargos.
5. Cláusulas adicionales: Pueden incluir cláusulas sobre posibles arrendamientos, derechos de uso o servidumbres que puedan afectar la propiedad.
6. Firmas y notariado: Finalmente, las escrituras deben ser firmadas por ambas partes y el notario, quien verifica la identidad y capacidad legal de los firmantes.

¿Cómo se hacen las escrituras de una casa?

El proceso para elaborar las escrituras de una casa implica una serie de pasos que deben seguirse cuidadosamente. En primer lugar, es esencial que el vendedor y el comprador lleguen a un acuerdo sobre las condiciones de la venta, como el precio y la fecha de la escritura. Ambas partes deben luego recopilar la documentación necesaria, que típicamente incluye el DNI, el certificado de empadronamiento, el valor catastral del inmueble y, si es necesario, el historial de cargas.

Con los documentos listos, se debe concertar una cita con un notario público, quien será responsable de redactar la escritura y dar fe de la operación de acuerdo a la legislación vigente. Durante la cita, se procede a la redacción y lectura de la escritura, donde se detallan todos los aspectos acordados.

Finalmente, una vez completada la redacción, tanto el vendedor como el comprador deben firmar la escritura ante el notario, quien se encarga de sellarla y certificarla. Posteriormente, el notario elevará el documento a escritura pública y lo presentará en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

Requisitos para sacar las escrituras de una casa

Tener la escritura de la vivienda es una seguridad jurídica para el propietario, sólo a partir de allí puede disponer de ella. Este documento también será necesario si desea alquilar el inmueble, hacer reformas y además lo requerirá para contratar los suministros de luz, gas y agua.

Para llevar a cabo la escritura de una casa y asegurar su validez, tanto el comprador como el vendedor deben cumplir con ciertos requisitos:

• Identificación: ambos deben presentar su DNI o NIE, así como, en su caso, los documentos que acrediten su capacidad legal para realizar el acto (como poderes notariales).
• Documentación del inmueble: se deben presentar los documentos que acrediten quién es el propietario del inmueble, incluyendo escrituras anteriores, recibos del IBI y certificaciones del Registro de la Propiedad. El justificante de pago del IBI se debe presentar en el caso de viviendas de segunda ocupación.
• Certificado de estar al corriente de pagos: es recomendable que el vendedor aporte un certificado que acredite que está al corriente de los pagos de la comunidad y de impuestos.
• Certificado energético: desde 2013, es obligatoria la presentación de un Certificado de Eficiencia Energética para poder vender un inmueble. Es el documento que acredita el cumplimiento de los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.

Para finalizar este punto, es recomendable contar con la asesoría de un abogado o un experto en el área, a fin de asegurarse de que todas las cláusulas estén correctamente redactadas y se contemple toda la información necesaria.

¿Qué precio tienen las escrituras de una casa?

Los precios asociados a la elaboración de las escrituras de una casa varían en función de varios factores:

1. Honorarios del notario: estos honorarios son establecidos por el gobierno y dependen del valor de la propiedad. A mayor precio del inmueble, mayor será el costo de las escrituras. Van desde 300 hasta 1.200 euros.
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): este impuesto se aplica a la compra de viviendas de segunda mano y su porcentaje varía según la comunidad autónoma. Puede oscilar entre el 6% y el 11% del precio de la transacción. En caso de ser obra nueva, se paga el IVA del 10% y el 4% cuando se trata de una VPO.
3. Gastos de inscripción: Además de los honorarios notariales, hay que añadir los costos de inscripción en el Registro de la Propiedad, que también varían según la comunidad autónoma. Su coste oscila entre 400 y 650 euros. 
4. Impuesto de actos jurídicos documentados. Los gastos de escriturar una casa también incluyen este impuesto autonómico que puede ser de entre 0,5 y 1,5% del valor de la vivienda. 

5. Otros gastos: se pueden agregar otros costos, como el Certificado Energético o el Registro Catastral, que también son necesarios para la venta.

Es importante acotar que el notario es quien se queda con el original de la escritura de la propiedad; una copia va para el Registro y otra para el propietario del inmueble. En caso de pérdida, robo o deterioro, debes acudir al notario para solicitar una copia. Los precios de estas copias se estiman entre 75 y 80 euros, dependiendo del número de folios que contenga el documento.

En general, el gasto total puede variar entre el 15% y el 20% del precio de compra del inmueble. Por lo tanto, es crucial que el comprador incluya estos costes en su planificación financiera.

¿Cuánto tardan las escrituras de una casa?

En cuanto al tiempo que tardan las escrituras de una casa, este puede variar considerablemente, pero generalmente se puede dividir en diferentes etapas. La primera etapa es la preparación, donde la recopilación de documentos y la concertación de la cita con el notario pueden demorar desde unos días hasta varias semanas, dependiendo de la disponibilidad de las partes y la complejidad del caso. La firma ante el notario es un proceso que se lleva a cabo de forma rápida, generalmente en un par de horas. Sin embargo, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede tardar entre 15 y 30 días después de que el notario envía el documento. En resumen, desde el inicio del proceso hasta obtener la escritura registrada, es común que pasen un mes o más, aunque en muchos casos se puede gestionar de manera más rápida.

¿Se puede hacer las escrituras de una casa gratis?

La idea de realizar las escrituras de una casa de manera gratuita puede parecer atractiva; sin embargo, es fundamental entender que, aunque algunos servicios desafían esta premisa, siempre existe un costo asociado debido a la naturaleza legal y formal del proceso. Si bien puede que no haya honorarios notariales en algunos casos especiales o promociones, el otro costo asociado como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) nunca es gratuito.

Es aconsejable tener cuidado con ofertas que insinúan la posibilidad de realizar estas escrituras sin ningún coste, ya que lo más seguro es que esto resulte en complicaciones legales o falta de validez de la documentación

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Conclusión 

Las escrituras de una casa son un elemento crucial en el proceso de compraventa de un inmueble, actuando como un respaldo legal tanto para el comprador como para el vendedor. Entender qué son, para qué sirven, qué incluye, cómo se llevan a cabo, cuáles son los requisitos y costos asociados, así como los tiempos de ejecución, es vital para cualquier persona que esté a punto de realizar una transacción inmobiliaria.

Aunque puede parecer un proceso complejo, contar con la asesoría adecuada puede facilitar la experiencia y asegurar que cada paso se da de manera correcta y legal. Al fin y al cabo, contar con una escritura bien elaborada y debidamente registrada no solo proporciona tranquilidad, sino que también protege de futuras complicaciones legales.