Una derrama puede costar más que un año entero de cuotas de comunidad y llegar con apenas unas semanas de aviso. En Domoblock, antes de hacer una oferta por un piso, leemos las actas de la comunidad buscando precisamente eso: derramas aprobadas, obras "a estudiar" y edificios que llevan años aplazando reparaciones.
En esta guía te explicamos qué es una derrama, cómo se aprueba, cuánto paga cada propietario con un ejemplo, qué ocurre si no se paga y cómo afecta a la compraventa y a la rentabilidad de un inmueble.
Es un pago extraordinario que la junta de propietarios acuerda para cubrir un gasto que no está en el presupuesto ordinario: una reparación de fachada, la instalación de un ascensor o una deuda judicial. Se reparte entre los propietarios y se paga de una vez o en plazos, según se acuerde.
La obligación de contribuir nace del artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), que obliga a cada propietario a pagar los gastos generales del edificio, ordinarios y extraordinarios, según su cuota de participación.
Cubierta con filtraciones, fachada con desprendimientos, bajantes rotas o problemas estructurales. Son obras necesarias y obligatorias según el artículo 10.1 de la LPH, y no requieren un acuerdo previo de la junta para ser exigibles.
Son las más frecuentes en edificios de más de 40 o 50 años, y suelen aparecer tras una inspección técnica desfavorable.
Ascensores, rampas o salvaescaleras. Si las pide un propietario con discapacidad o mayor de 70 años, son obligatorias cuando lo que se repercute anualmente a cada propietario, descontadas ayudas, no supera doce mensualidades de gastos comunes.
Aislamiento de fachada, cambio de calderas comunitarias o placas solares. Las que cuentan con ayudas públicas pueden aprobarse por mayoría simple, y la comunidad puede pedir financiación para pagarlas.
Una piscina, un sistema de videovigilancia o la renovación estética del portal. No son obligatorias y requieren mayorías más altas.
Un pleito contra la constructora, la deuda con un proveedor o un siniestro no cubierto por el seguro. También los desequilibrios provocados por morosos, que el resto acaba cubriendo.
La derrama debe figurar en el orden del día de la convocatoria de la junta, con el importe y el motivo. Un acuerdo sobre un asunto que no aparece en el orden del día puede impugnarse.
La mayoría depende de la obra que se financia, según el artículo 17 de la LPH:
El acta debe recoger el acuerdo, el importe, el reparto y los plazos, y enviarse a todos los propietarios. Los ausentes tienen 30 días desde la notificación para manifestar su oposición a los acuerdos que requieren mayorías cualificadas; si no lo hacen, su voto cuenta a favor.
Puede impugnarse un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, lesivo para la comunidad o perjudicial para un propietario. El plazo es de tres meses, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos (artículo 18 de la LPH), y hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda.
Impugnar no suspende la obligación de pagar mientras el juez resuelve.
La regla general es proporcional: cada piso paga el porcentaje de la derrama que coincide con su cuota de participación, fijada en el título constitutivo.
Los estatutos pueden establecer otro reparto, por ejemplo a partes iguales o por grupos de viviendas. Cambiar el reparto después requiere unanimidad.
Es habitual que los estatutos eximan a los locales en planta baja de los gastos de ascensor o de portal. Si la exención no está en los estatutos, el local paga como los demás, aunque no use ese servicio.
Un edificio aprueba una derrama de 60.000 € para rehabilitar la fachada, pagadera en seis cuotas mensuales:
Paga quien es propietario cuando vence cada pago, salvo que comprador y vendedor pacten otra cosa. Si una derrama se paga en seis plazos y se vende el piso a mitad, lo razonable es que el vendedor pague los vencidos y el comprador los pendientes, y dejarlo por escrito.
Si el vendedor no paga, la vivienda responde de las deudas con la comunidad del año en curso y de los tres anteriores (artículo 9.1.e de la LPH). Es decir, la comunidad puede reclamárselas al nuevo propietario, que después podrá repetir contra el vendedor.
La derrama la paga el propietario. Las obras de conservación corren a su cargo según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no pueden repercutirse al inquilino.
El matiz: si la derrama financia una mejora, el artículo 19 de la LAU permite, pasados cinco años de contrato (siete si el arrendador es empresa), subir la renta en proporción a lo invertido, con un límite del 20 % de la renta vigente.
En una herencia sin repartir, los herederos responden de la derrama. En un usufructo, el Código Civil atribuye al usufructuario las reparaciones ordinarias y al nudo propietario las extraordinarias, aunque frente a la comunidad conviene aclarar quién paga. En copropiedad, la comunidad puede reclamar la deuda a los cotitulares.
Sí, en general. Un acuerdo válido obliga a todos, incluidos los que votaron en contra o no asistieron.
Hay una excepción importante: el artículo 17.4 de la LPH dice que, en innovaciones no exigibles y no necesarias para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio, el propietario disidente no está obligado a pagar si su cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. A cambio, no podrá usar esa mejora mientras no pague su parte actualizada.
Esta excepción no se aplica a las obras de conservación ni a las de accesibilidad obligatorias.
El moroso pierde el derecho de voto en las juntas mientras no pague o consigne la deuda (artículo 15.2 de la LPH), y figurará como deudor en el acta. La junta puede fijar intereses de demora si los estatutos o el acuerdo lo prevén.
La comunidad aprueba la liquidación, el secretario la certifica con el visto bueno del presidente y se notifica al deudor. Después puede acudir al procedimiento monitorio del artículo 21 de la LPH, cuya petición inicial no requiere abogado ni procurador.
Si el deudor no paga ni se opone, se despacha ejecución y pueden embargarse sus bienes, incluida la propia vivienda. Los gastos del requerimiento previo de pago pueden reclamarse al moroso.
Antes de ir al juzgado, muchas comunidades pactan un calendario de pagos. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar en la mayoría de asuntos civiles, aunque el monitorio tiene un tratamiento específico que conviene revisar con el administrador.
El vendedor debe aportar en la notaría un certificado del secretario, con el visto bueno del presidente, que acredite que está al corriente de pago. Si no lo aporta, solo puede firmarse si el comprador le exonera expresamente. Nosotros no exoneramos nunca.
El certificado dice lo que se debe hoy, no lo que se va a deber. Las actas de los dos o tres últimos años revelan derramas aprobadas con plazos futuros, presupuestos pedidos y obras que se van aplazando.
Pacta por escrito en las arras quién paga cada derrama aprobada y qué pasa si se aprueba una nueva antes de la escritura. Es la cláusula que más conflictos evita.
Una derrama aprobada y pendiente es, en la práctica, parte del precio. Si la asume el comprador, lo lógico es descontarla de la oferta. Si hay obras necesarias sin aprobar todavía, conviene estimar su costo y negociar con ese dato.
Una derrama puede borrar en un año buena parte del beneficio de un alquiler. Un ejemplo con cifras orientativas:
Una derrama aprobada o previsible puede reducir el flujo de caja y modificar la rentabilidad de un proyecto. Antes de invertir desde 200 € en Domoblock de forma 100 % online mediante tokens y blockchain, revisa las actas, los presupuestos y los escenarios de gasto del edificio. La tecnología no sustituye la revisión legal, técnica y financiera ni elimina el riesgo de costos extraordinarios.
Sí, si la obra es de conservación o reparación, que es para lo que existe el fondo. La LPH exige que el fondo sea al menos el 10 % del último presupuesto ordinario, así que rara vez cubre una obra grande entera, pero puede reducir la derrama. Si se usa, habrá que reponerlo.
Sí. Muchas entidades ofrecen préstamos a comunidades para rehabilitación, que se devuelven con cuotas mensuales durante varios años. El costo total es mayor por los intereses, pero evita pagos grandes de golpe. El préstamo lo debe aprobar la junta con la mayoría de la obra que financia.
Salvo pacto, pagará quien sea propietario cuando venza cada plazo, normalmente el comprador. Para evitar sorpresas, incluye en las arras una cláusula que obligue al vendedor a informar de cualquier junta convocada y que fije quién asume derramas aprobadas antes de la firma.
Solo queda exento si lo dicen los estatutos o el título constitutivo. Si no hay exención, paga según su cuota aunque no use el portal. Para gastos de fachada, cubierta o estructura, el local suele pagar igual que las viviendas, porque son elementos comunes que le benefician.
Sí. Existen programas públicos de rehabilitación y una deducción en el IRPF por obras de mejora energética en edificios residenciales, que para obras en edificios completos alcanza a las terminadas hasta el 31 de diciembre de 2027. Requiere certificados energéticos antes y después y pago por medios trazables.
No, si son obras de conservación urgentes: debe permitirlas, aunque si duran más de 20 días puede pedir una rebaja proporcional de la renta por la parte de la vivienda de la que se ve privado (artículo 21.2 de la LAU). La derrama, en cualquier caso, la paga el propietario.
Una derrama no es un imprevisto si sabes dónde mirar. Nuestro consejo práctico: antes de comprar, pide las actas de los tres últimos años y el último informe técnico del edificio, y calcula tu parte de cualquier obra aprobada o previsible con tu cuota de participación. Esa cifra debe restarse de tu oferta o quedar asumida por escrito por el vendedor. Así la derrama se negocia antes de firmar, no después.
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Rúa Progreso, 27
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1.575.297,50 €
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