Valor de Referencia Catastral: Qué es y Cómo calcularla 2024

Sabemos que el mercado inmobiliario juega un papel fundamental en la economía actual, razón por la cual la correcta valoración de las propiedades se convierte en un aspecto fundamental para vendedores, compradores, inversores y entidades gubernamentales. El valor de referencia catastral es una de las herramientas más relevantes en este ámbito. Este valor, que ha cobrado especial importancia en los últimos años, influye en transacciones inmobiliarias, y además tiene un impacto significativo en la planificación urbana y en el ámbito fiscal. Veamos los puntos clave sobre este tema, para entenderlo a profundidad. 

¿Qué es el valor catastral de referencia?

En España, el valor de referencia catastral es el mínimo que debe pagarse al momento de heredar o adquirir o heredar un inmueble. Este valor no coincide siempre con la base imponible, pues si el valor declarado es más alto, se debe tributar sobre este último. Este valor administrativo fue implementado en enero de 2022 y es determinado anualmente por la Dirección General del Catastro, basándose en la información catastral del inmueble y, principalmente, en los precios de las transmisiones de propiedades comunicados por los notarios, y otros funcionarios públicos. Sirve como referencia para el cálculo de los impuestos de sucesiones y donaciones (ISD), y además es fundamental para el cálculo de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD).

Es importante destacar que en ningún caso podrá superar el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación. Este valor es de consulta pública en la Sede Electrónica del Catastro, pero solo el titular catastral tiene acceso al certificado que explica el cálculo del valor de referencia.

Aunque el valor catastral tradicional toma en cuenta diversos factores como la ubicación, la superficie, el uso y las características del inmueble, el valor de referencia catastral se centra más en el contexto actual del mercado.

¿Para qué sirve?

El valor de referencia catastral cumple múltiples funciones:

Determinación de impuestos

Este valor se maneja para el cálculo de los impuestos asociados a la transmisión de bienes inmuebles, como por ejemplo el ITP y el Impuesto sobre el Patrimonio.

Valoraciones catastrales

Aporta información para el cálculo de valor catastral tradicional.

Seguridad jurídica

Brinda una referencia inicial a las partes involucradas en una transacción de compraventa, facilitando la toma de decisiones informadas.

Control fiscal

Ayuda a Hacienda a detectar posibles fraudes o discrepancias en las valoraciones efectuadas por los contribuyentes.

Transparencia del mercado

Al orientar el precio de compraventa de un inmueble (valor de referencia), se promueve la transparencia en el sector inmobiliario.

¿Cómo saber el valor de referencia catastral?

Para conocer el valor de referencia catastral de una propiedad, los interesados tienen varias alternativas:

• Consulta online: a través de la página web de la Agencia Tributaria o del Catastro, donde pueden realizarse búsquedas por referencia catastral, dirección o inscripción. Es necesario el DNI, certificado digital o clave. El titular catastral, también puede conocer los elementos que se han aplicado para llegar al valor fijado.
• Por teléfono: llamando a la línea directa del Catastro, al 91 387 45 50 o al 902 37 36 35. Solicitan el DNI para obtener la información del valor de referencia catastral.

• De manera presencial: acudiendo personalmente a las Gerencias del Catastro, previa cita a través de los teléfonos anteriores. Requieren el DNI para realizar el trámite.

¿Quién pone el valor de referencia?

El valor de referencia catastral es determinado por la Dirección General del Catastro, una entidad dependiente del Ministerio de Hacienda en España. Este cálculo se efectúa tomando en cuenta una serie de factores, que incluye el análisis de datos de transacciones de compraventa de propiedades en el área, así como también las características específicas de cada inmueble.

¿Cómo se calcula?

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio. Para calcular el valor de referencia catastral, se utiliza una metodología que implica un análisis exhaustivo de diversos parámetros:

• Datos de mercado: se compilan datos de compraventas recientes en la zona para establecer una media. Hablamos de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de Propiedad.
• Características del inmueble: tomándose en cuenta aspectos como la ubicación, superficie, antigüedad y estado de conservación del inmueble, entre otros.
• Coeficientes de ajuste: se aplican coeficientes que logran ajustar el valor según el entorno inflacionario y características específicas.

Este proceso puede variar según las normativas locales y el tipo de propiedad, lo que aporta flexibilidad, pero también complejidad a la valoración.

¿De cuánto suele ser el valor de referencia?

El valor de referencia catastral suele variar considerablemente en función de las características del inmueble y su ubicación. Por ejemplo, en áreas metropolitanas como Madrid o Barcelona este valor puede ser mucho mayor que en localidades rurales. No hay un porcentaje fijo, pero en términos generales se estima que el valor de referencia se sitúa entre el 50% y el 70% del valor de mercado, indicando que es un parámetro que busca proporcionar una valoración equilibrada y justa.

Diferencia entre valor catastral y valor de mercado

Aunque para algunos, estos dos conceptos pueden parecer similares, hay diferencias clave entre el valor catastral y el valor de mercado:

• Valor catastral: es un valor administrativo determinado por el Catastro Inmobiliario que toma en cuenta aspectos como la localización, superficie y estado del inmueble, pero que no necesariamente refleja la dinámica de oferta y demanda del mercado; por otro lado, se utiliza para calcular ciertos impuestos, tasas y plusvalía.
• Valor de mercado: es el precio que se paga en el mercado inmobiliario según la situación de oferta y demanda. En otras palabras, es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar por una propiedad en un momento y condiciones específicas del mercado. Este valor puede estar influenciado por tendencias actuales del mercado inmobiliario, la situación económica del país y otros factores externos.

Para quienes buscan maximizar su inversión o minimizar sus impuestos, entender esta diferencia es imprescindible.

Ejemplo de valor catastral

Imaginemos una vivienda unifamiliar en una zona urbana de Madrid cuenta con las siguientes características:

• Superficie: 150 m².
• Ubicación: barrio consolidado.
• Antigüedad: 10 años.
• Estado: Bien conservado.

Supongamos que, luego del estudio de distintas transacciones de compraventa en la zona, el valor de referencia catastral de esta propiedad se establece en 300.000 euros. Esto significa que, si la vivienda se vende en ese rango, tanto el comprador como el vendedor deberán tener en cuenta este valor a la hora de calcular impuestos asociados a la transacción.

¿Qué ocurre si no hay valor de referencia catastral?

En los casos en que el inmueble carece de valor de referencia, la ley establece que la base imponible será la mayor de las siguientes opciones:

Valor declarado por los interesados

Es el valor asignado por las partes cuando no hay contraprestación económica, como en una permuta.

Precio pactado

Se trata del importe acordado entre el comprador y el vendedor en una compraventa.

Valor de mercado

Se refiere a el precio probable de venta, en condiciones normales.

Si el contribuyente declarase un valor inferior al de mercado, la administración pudiese iniciar un procedimiento de comprobación de valores para evitar fraudes, especialmente si se detectan irregularidades. Sus criterios de valoración estarían basados en el valor catastral y coeficientes actualizados anualmente.

¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia catastral?

Si una propiedad es adquirida por un precio inferior al valor de referencia catastral, se corre el riesgo de que la Administración evalúe la transacción y considere que ha habido un intento de eludir impuestos; en estos casos, es posible que se requiera una justificación del precio pagado, y el comprador deba enfrentarse a un requerimiento para pagar la diferencia correspondiente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

¿Qué hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia?

Si un comprador o propietario no está de acuerdo con el valor de referencia catastral establecido a su propiedad, está en su derecho de presentar una reclamación. La impugnación del valor de referencia sólo podrá realizarse cuando tenga efecto fiscal y sea la base imponible del ITP, el AJD o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Es primordial reunir toda la documentación necesaria que respalde su posición, como informes de tasación independientes y comparativas de mercado que indiquen un valor diferente. Esta documentación puede ser presentada ante la Administración correspondiente para su revisión, e interponer un recurso de reposición ante la Administración tributaria.

¿Cuándo se puede impugnar el valor de referencia?

Aunque la norma no ha establecido una vía precisa para impugnar el valor de referencia, sí que existe la posibilidad de impugnar, de forma indirecta, dicho valor cuando se crea que perjudica los intereses legítimos del contribuyente. Esto sucede cuando el valor de referencia es superior al valor de mercado.

En este caso, el contribuyente debe demostrar que el valor de mercado del inmueble es inferior al de referencia de Catastro, es decir, que este último valor, es erróneo. Cabe destacar que muchas veces, los costos en los que puede incurrir el contribuyente son mayores que la deuda a reclamar, por lo que tal vez lo más conveniente sea no reclamar.

En todo caso, lo ideal es contar con el asesoramiento de un abogado especializado o un agente inmobiliario que pueda guiar el proceso y dar la mejor recomendación.

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Conclusión 

El valor de referencia catastral es una herramienta importante en el ámbito de la propiedad inmobiliaria en España; vemos que su función no solo se limita a aspectos fiscales, sino que también actúa como un mecanismo de control y transparencia en el mercado de inmuebles. Comprender cómo se determina, sus diferencias con el valor de mercado y cómo actúa en transacciones, ayudará a los interesados a tomar decisiones más informadas y seguras.