La omisión de pago de alquiler por parte de un inquilino es una gran preocupación para todo propietario de vivienda. Entender qué opciones legales son efectivas para manejar este tipo de situaciones es vital para evitar posibles dolores de cabeza. Te invitamos a seguir leyendo para informarte sobre el tema.
En España, un propietario puede empezar a realizar procesos legales después de un mes de no haber recibido el pago del alquiler. Para ello, y una vez que inicia el contrato de arrendamiento, es necesario establecer un plazo de pago definido dentro del mes, por ejemplo, el inquilino está obligado a pagar los primeros siete días del mes. Si éste no paga dentro de ese lapso, el propietario puede iniciar el proceso legal.
Si estás enfrentando el impago de alquiler por parte de un inquilino, lo mejor es iniciar hablando con éste para llegar a algún arreglo amistoso, en dado caso de no lograr un acuerdo, es recomendable proceder con la acción legal. Te mostramos los pasos que puedes seguir en ésta situación:
Antes de iniciar cualquier acción legal es recomendable revisar el contrato de alquiler o arrendamiento para validar las cláusulas y penalidades establecidas previamente en caso de incumplimiento de pago. En ocasiones el contrato ya cuenta con cláusulas predeterminadas que incluyen actuaciones específicas en caso de impago entre ellas, intereses por mora o finalización radical del contrato.
Si el contrato no cuenta con éstas herramientas se debe proceder conforme a la legislación vigente en España, en donde el propietario tiene hasta 30 días para alegar el no pago por medio de la demanda.
En caso que el inquilino no responda, envíale una carta notarial solicitando el pago oportuno. En esa carta se debe especificar el monto adeudado, plazo y las consecuencias. Si el inquilino omite la carta y no realiza el pago oportuno, podrás iniciar el proceso de desahucio.
Se trata de la acción legal que obliga al inquilino a pagar la deuda del alquiler y corresponde a la acción legal de solicitar el desalojo. Te daremos detalles de éste proceso más adelante.
Si el inquilino persiste sin realizar el pago del alquiler, aquí te dejamos una guía sobre cómo proceder:
Como mencionamos, la primera opción previa al procedimiento de desahucio es la carta notarial o burofax en la que se le solicita al inquilino el pago de la deuda pendiente. Es recomendable que en ésta carta se concrete un plazo determinado de pago, por ejemplo 15 días para que el deudor lo realice de manera voluntaria. De persistir la actitud no pago, procede la demanda de desahucio.
Es la herramienta legal que permite a los propietarios de bienes inmuebles recuperar la posesión de la vivienda o local en el evento del impago del alquiler por parte del inquilino. Se interpone en el juzgado de primera instancia en el momento en que el inquilino sigue evadiendo el pago del alquiler luego de recibir la carta notarial. Para ello se requiere la intervención de un abogado que firme la demanda, éste proceso busca desalojar al inquilino y recuperar la renta.
Fases del procedimiento de desahucio:
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Se trata de reclamar el pago de las rentas pendientes, se puede realizar dentro del mismo proceso del desahucio o dentro de un proceso llamado monitorio, ahondaremos en más detalles sobre éste último.
El plazo mínimo para que se haga efectivo el desahucio de un alquiler puede llegar a los seis meses. En ocasiones se puede alargar hasta los 12 meses. Entre los factores que pueden influir en la extensión de éste proceso está la carga de trabajo de los juzgados en dónde la acumulación de casos conlleva a la duración del cierre de los mismos; otra razón podría ser la oposición del inquilino que presenta prórrogas o alegaciones.
También hay procesos que pueden tomar más tiempo si el inquilino se encuentra en estado de vulnerabilidad. Y por último, la fecha del juicio empieza a correr luego de la notificación judicial, si la notificación tarda en ser entregada, así mismo el resto de procedimientos.
Si ya recuperaste la vivienda, pero el inquilino quedó debiendo el alquiler, puedes realizar lo siguiente:
Puedes presentar en el juzgado de primera instancia lo que se llama procedimiento monitorio para reclamar la deuda, para ello es importante reunir toda la documentación probatoria como el burofax enviado inicialmente, facturas pendientes de pago y comunicaciones cruzadas con el inquilino.
El juzgado procederá enviando comunicación al inquilino exigiendo el pago con un plazo de 20 días hábiles. Si el pago se realiza, el caso se archivará.
De no ser saldada la deuda el juez tendrá la potestad de dictar un auto de ejecución que permitirá embargar bienes o cuentas bancarias que estén a nombre del inquilino hasta cubrir el total de la mora.
De acuerdo a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se pueden embargar diferentes tipos de bienes del inquilino:
Dinero y cuentas bancarias: Según lo mencionado, el juez procede a ordenar a la entidad bancaria que bloqueen la cuenta a nombre del inquilino y transfieran los fondos hasta pagar la deuda. Si los fondos son insuficientes, se procede a embargar otros bienes.
Salarios y pensiones: Se pueden decomisar los ingresos del inquilino, aunque es obligatorio respetar el monto de Salario Mínimo Interprofesional (SMI) el cual es inembargable. Esto significa que si el inquilino devenga menos del SMI, no se le podrá embargar el salario. En el caso en que el ingreso salarial sea mayor que el SMI, el porcentaje del embargo se regirá de acuerdo a una escala definida por la LEC.
Bienes muebles e inmuebles: Se pueden embargar igualmente bienes como joyas, vehículos, electrodomésticos, obras de arte, o cualquier otro activo valioso registrado del inquilino. En casos avanzados y extremos, se podrá embargar inmuebles igualmente.
No posesión de activos embargables: En caso de que el inquilino no posea bienes embargables, podrá solicitar que la deuda quede activa hasta que tenga ingresos o patrimonio. Esto representa que el propietario tendrá que esperar un tiempo, que lamentablemente puede ser más extenso para llegar a un cobro efectivo del pago de lo pendiente.
Existen varias estrategias que los propietarios de un inmueble pueden aplicar previa al inicio de un contrato de alquiler con el fin de de evitar situaciones desfavorables como la no recepción del pago.
Es recomendable hacer un estudio de solvencia donde el inquilino presente las certificaciones bancarias y laborales que permitan corroborar que sí tendrá la posibilidad de pagar alquiler en el mediano y largo plazo.
Es recomendable solicitar al inquilino que entregue documentación como comprobante de nómina, contratos de trabajo, declaraciones de impuestos, o extractos bancarios. Con ésta información podrás comprobar que tiene ingresos suficientes y estables para pagar el alquiler.
La base de datos de morosidad inmobiliaria (BDMI) es un registro que permite acceder a información útil para evitar formalizar contratos de arrendamiento con personas que estén reportadas como deudoras recurrentes.
Puedes añadir una fianza legal al contrato de arrendamiento, en dónde según la ley de arrendamientos se puede cubrir 1 mes de alquiler. También se puede pedir una garantía adicional con la que se puede salvaguardar un segundo mes o manejar un seguro de impago.
Lleva un control riguroso de los pagos, acordando un método de pago automático, recordatorios de pago si hay retrasos y actuar rápido en caso de impago.
De ser posible contar con las referencias de antiguos arrendadores te permitirá evaluar si vale la pena continuar el proceso de contrato de arrendamiento con el inquilino.
El seguro de impago es una excelente herramienta para cubrir el pago de alquiler ante la falta de pago del mismo. Para contratar este tipo de seguro, la aseguradora primero analiza el perfil del inquilino antes para determinar su solvencia, generalmente requiere que tenga un contrato indefinido o que certifique un ingreso mensual estable.
Si el inquilino deja de pagar, la aseguradora se encarga de abonar al propietario las mensualidades hasta el límite contratado que puede ser de 6 a 12 meses. También otorgan asesoría judicial para interponer la demanda de desahucio en contra del inquilino.
Algunas pólizas de seguro cuentan con beneficios adicionales como reparación de daños por actos de vandalismo realizados por el inquilino, cobertura de servicios no pagados por éste, y asistencia legal.
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El impago del alquiler es una preocupación común en todos los propietarios de vivienda interesados en conseguir ganancia en el alquiler de un inmueble. Es primordial hacer un estudio detallado de los candidatos, de su solvencia, revisar el registro de morosos y añadir cláusulas que cubran un par de meses de alquiler para iniciar el proceso legal si es necesario. Con una detallada planeación estratégica podrás gestionar un alquiler sin dolores de cabeza.
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