Todo sobre Invertir en Departamentos: Guía completa 2024

En el dinámico mundo de las inversiones inmobiliarias, los departamentos continúan siendo una opción atractiva para los inversionistas. El año 2023 promete oportunidades emocionantes para aquellos que buscan incursionar en el mercado de bienes raíces. En este artículo, explicaremos en detalle todo lo que necesitas saber sobre invertir en departamentos en este año, desde las tendencias del mercado hasta consejos prácticos para tomar decisiones informadas.

Estado actual del mercado de departamentos y tendencia

El mercado de departamentos en España está experimentando una fase de desaceleración, caracterizada por una disminución en la actividad de compraventa de viviendas y una estabilidad en los precios. De acuerdo con los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en junio de 2023 se contabilizaron 53,999 transacciones de viviendas, lo que representa un decrecimiento del 6,4% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Esta tendencia a la baja es la sexta consecutiva y marca el punto más bajo desde febrero de 2022. Además, se observan otras tendencias como:

Variaciones geográficas en los precios

Las tendencias de precios en el mercado de departamentos siguen variando significativamente según la ubicación geográfica. Mientras que en las áreas metropolitanas y en el centro de las grandes ciudades se observa una mayor estabilidad en los precios e incluso aumentos en algunos casos, en otras regiones se pueden experimentar ajustes a la baja. Las periferias de ciudades como Madrid están experimentando un aumento en los precios de departamentos debido a la demanda y la disponibilidad limitada de viviendas nuevas.

Impacto de la pandemia en el mercado inmobiliario

La pandemia de COVID-19 ha dejado una huella duradera en el mercado de departamentos en España. Si bien inicialmente hubo incertidumbre y una disminución en las transacciones, se ha observado una adaptación significativa. Los cambios en las preferencias de los compradores, como la búsqueda de viviendas con mayor espacio y áreas verdes, sigue hasta el día de hoy, 3 años después, influenciando en gran medida la demanda. No solamente esto, la posibilidad de teletrabajar también ha disminuido la necesidad de las personas de vivir cerca de sus centros de trabajo. Es decir, que ampliaron las zonas de búsqueda en su proceso de encontrar el apartamento ideal, viéndose reflejado en un aumento en la selección de viviendas que se encuentran en la periferia de las grandes ciudades.

Ventajas y desafíos de invertir en departamentos

La inversión en departamentos es una opción atractiva para muchas personas, ya que ofrece la posibilidad de generar ingresos pasivos a través del alquiler, así como la posibilidad de obtener una ganancia en la venta. Sin embargo, como cualquier inversión, posee tanto ventajas como desventajas, te las explicamos mejor a continuación:

Ventajas de invertir en departamentos

Flujo de efectivo constante

Una de las principales ventajas de invertir en departamentos es la posibilidad de generar un flujo de efectivo constante a través de la renta de la propiedad. Los departamentos suelen ser una opción popular para inquilinos, lo que significa que es más probable encontrar arrendatarios dispuestos a pagar un alquiler mensual. Este flujo de efectivo proporciona ingresos regulares.

Control sobre la inversión

Al poseer un departamento, tienes un mayor control sobre la gestión de la propiedad y la toma de decisiones relacionadas con ella.

Estabilidad a largo plazo

Los departamentos ofrecen una mayor estabilidad a largo plazo en comparación con otras formas de inversión.

Diversificación de cartera

Invertir en departamentos puede ser una forma efectiva de diversificar tu cartera de inversiones. Los departamentos ofrecen una diversificación con respecto a las inversiones tradicionales en acciones y bonos, esto ayuda a equilibrar tu cartera y reducir la exposición a la volatilidad del mercado.

Beneficios fiscales

La inversión en departamentos generalmente ofrece ventajas fiscales, como deducciones por gastos de mantenimiento y depreciación, aumentando los ingresos netos.

Posibilidad de apreciación del valor

Con el tiempo, este tipo de inmuebles tienden a aumentar su valor, siendo una apreciación significativa de la inversión. Si bien no hay garantía de que el valor de la propiedad aumente, la ubicación, la demanda y el desarrollo económico de la zona influyen en el aumento o disminución del precio.

Posibilidad de financiamiento

Obtener financiamiento para la compra de un departamento es más accesible que para otros tipos de inversiones. 

Control sobre mejoras y valorización

Como propietario de un departamento, tienes la capacidad de realizar mejoras y actualizaciones en la propiedad para aumentar su valor. Es decir, tendrás un control más directo sobre la valorización de tu inversión.

Desafíos a considerar

Mantenimiento y gestión

Debes estar preparado para mantener la propiedad en buenas condiciones, esto incluye gastos como reparaciones, renovaciones y costos de administración de la propiedad. Si decides no encargarte del mantenimiento tú mismo, es posible que debas contratar a profesionales para hacerlo, lo que puede afectar tus ingresos netos.

Riesgos de mercado

El mercado inmobiliario es susceptible a fluctuaciones y ciclos económicos. Los precios de los departamentos tienden a subir o bajar debido a factores como la oferta y la demanda, la situación económica, local y nacional, y las tasas de interés. Es importante comprender los riesgos asociados con cada inversión y estar preparado para enfrentar periodos de volatilidad.

Regulaciones locales

Es de suma importancia investigar y comprender las leyes y regulaciones locales que se aplican a la propiedad de cada departamento, como las leyes de alquiler, los impuestos sobre la propiedad y las normativas de zonificación. El incumplimiento de estas regulaciones tendrá consecuencias legales y financieras.

Vacantes y rotación de inquilinos

Periodos en los que la propiedad está desocupada significan una pérdida de ingresos, y encontrar inquilinos confiables puede ser un proceso que requiere tiempo y esfuerzo. 

‍

Cómo elegir el departamento adecuado para invertir

Invertir en departamentos puede ser una decisión financiera sólida, pero para maximizar tus posibilidades de éxito, es crucial seleccionar el departamento adecuado. Aquí te presentamos una mini guía que te ayudará a tomar decisiones informadas al elegir un departamento para invertir.

Importancia de la ubicación

La ubicación es un factor crítico al invertir en departamentos. Una ubicación adecuada marcará la diferencia entre una inversión exitosa y una que no lo sea. Dentro de este punto, ten en cuenta cosas como:

• Buscar áreas con alta demanda de alquileres. Las ubicaciones cercanas a centros urbanos, universidades, hospitales y áreas comerciales suelen ser atractivas para los inquilinos.
• La seguridad es una preocupación importante para los inquilinos. Investiga la tasa de criminalidad en la zona y opta por áreas seguras y bien iluminadas.
• La accesibilidad al transporte público es fundamental. Los departamentos cerca de estaciones de metro, paradas de autobús o rutas de tren suelen ser más convenientes y atractivos.
• Investigar el desarrollo económico de la región. Las áreas con crecimiento económico tienden a atraer a más personas y, por lo tanto, a más inquilinos.
• Asegúrate de que la ubicación cuente con servicios esenciales como escuelas, centros de salud y tiendas. Además, la presencia de parques, restaurantes y opciones de entretenimiento puede hacer que la ubicación sea aún más atractiva.

Ciudades y zonas de alto potencial

Siempre habrá zonas que tengan un alto potencial, tanto en el presente como a futuro. Zonas cerca de la costa, donde se esté invirtiendo mucho capital estatal en infraestructura o donde se están construyendo grandes zonas comerciales, serán casi siempre una buena decisión de inversión. ¿Por qué? Porque el precio de la vivienda aumentará cuando dichas obras estén finalizadas, además de que estarán generando nuevos puestos de trabajo. Esto se traducirá a que más personas buscarán mudarse cerca de dichas ciudades o zonas.

Departamentos nuevos vs. usados

Debes decidir si prefieres invertir en departamentos nuevos o usados. Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas. Los departamentos nuevos tienden a requerir menos mantenimiento inicial, pero los usados generalmente tienen un precio más bajo. 

Tamaño y distribución

Considera el tamaño y la distribución del departamento. Los departamentos con dos o más dormitorios tienden a atraer a una variedad de inquilinos, como familias o compañeros de cuarto. Además, una distribución eficiente y espacios bien diseñados, aumentan la rentabilidad y la demanda.

Precio de compra

Compara los precios de propiedades similares en la misma área para determinar si estás obteniendo una buena oferta. Ten en cuenta que el precio de compra es solo una parte de la ecuación; también debes tener presente los gastos asociados.

Gastos asociados

Esto incluye impuestos sobre la propiedad, tarifas de administración, seguros, mantenimiento y costos de financiamiento si optas por financiar la compra. Debes tener un presupuesto sólido que tenga en cuenta todos estos gastos para evitar sorpresas desagradables.

Potencial de ingresos

Investiga los alquileres en la zona y calcula cuánto podrías obtener en alquiler mensualmente. Compara esto con tus costos y gastos para determinar si la inversión es viable desde el punto de vista financiero. 

Financiamiento y estrategias de inversión

A la hora de invertir en bienes raíces, es crucial considerar las diferentes opciones de financiamiento disponibles. Elegir la opción adecuada tendrá un impacto directo en la rentabilidad de tu inversión. Algunas de dichas opciones son:

Hipotecas y Préstamos

Una de las formas más comunes de financiar la inversión en bienes raíces es mediante una hipoteca o un préstamo hipotecario. Esto implica pedir dinero prestado a una entidad financiera, como un banco, para comprar una propiedad. A cambio, te comprometes a pagar el préstamo con intereses a lo largo del tiempo.

Ventajas

• Permite adquirir propiedades de mayor valor sin la necesidad de invertir una gran cantidad de capital propio. 
• Puedes aprovechar el apalancamiento financiero y así multiplicar tus ganancias al aumentar el valor de la propiedad.
• Los pagos de la hipoteca se pueden deducir de impuestos en algunos lugares y generar beneficios fiscales.

Desventajas

• Requiere un análisis cuidadoso de la capacidad de pago y solvencia antes de obtener la aprobación del préstamo.
• Los intereses y costos asociados suman una parte significativa de los gastos operativos.
• Existe el riesgo de perder la propiedad si no cumples con los pagos de la hipoteca.

Inversión Conjunta

Otra opción es unir fuerzas con otros inversores y financiar la inversión de manera conjunta. Esto puede tomar la forma de una sociedad de inversión o una empresa conjunta, donde cada inversor contribuye con una parte del capital necesario.

Ventajas

• Permite diversificar el riesgo al compartir la inversión con otros.
• Puedes acceder a un capital mayor y a propiedades más grandes de lo que podrías hacer de manera individual.
• Se combinan diferentes fortalezas y habilidades de inversión entre los socios.

Desventajas

• Requiere una comunicación y colaboración efectiva con los otros inversores.
• La toma de decisiones compartida generalmente ralentiza el proceso de inversión.
• Es esencial tener un acuerdo sólido y legalmente vinculante entre los inversores para evitar conflictos.

Una vez que hayas decidido cómo financiar tu inversión, es importante definir una estrategia sólida que se adapte a tus objetivos y recursos. Aquí están algunas estrategias comunes de inversión inmobiliaria:

Comprar para alquilar

Esta estrategia es básicamente adquirir propiedades con el objetivo de alquilarlas a largo plazo. Los ingresos provienen de los alquileres pagados por los inquilinos.

Ventajas

• Ofrece una fuente constante de ingresos mensuales a través de los alquileres.
• Genera un flujo de efectivo positivo si los ingresos por alquiler superan los gastos operativos y la hipoteca.
• La propiedad tiende a aumentar de valor con el tiempo, lo que resultará en ganancias de capital.

Desventajas

• Requiere una gestión activa, incluyendo la búsqueda de inquilinos, mantenimiento y resolución de problemas.
• La liquidez es limitada, ya que el capital está invertido en la propiedad.
• Los ingresos se verán afectados si la propiedad queda vacante o si los inquilinos no pagan a tiempo.

Comprar y mantener

Esta estrategia se enfoca en adquirir propiedades con la intención de mantenerlas durante un período prolongado, a menudo décadas. El objetivo principal es el crecimiento del capital a medida que el valor de la propiedad aumenta con el tiempo.

Ventajas

• Ofrece un potencial significativo de apreciación a largo plazo.
• Puede proporcionar beneficios fiscales a medida que se acumulan ganancias de capital.
• Requiere menos gestión activa en comparación con el alquiler a corto plazo.

Desventajas

• La liquidez puede ser limitada debido a la retención a largo plazo de la propiedad.
• Los ingresos mensuales suelen ser bajos en comparación con el alquiler a corto plazo.
• La rentabilidad depende en gran medida de la apreciación del valor de la propiedad.

Flipping 

El flipping house es una estrategia implica comprar propiedades a un precio bajo, renovarlas o mejorarlas y luego venderlas a un precio más alto en un período relativamente corto.

Ventajas

• Permite obtener ganancias relativamente rápidas si se eligen las propiedades adecuadas y se realizan las mejoras necesarias.
• No requiere una retención a largo plazo de la propiedad.
• Es una opción que podría llegar a ser divertida y creativa, pues implica una parte de decoración de interiores.

Desventajas

• Requiere experiencia en identificar oportunidades de compra por debajo del mercado y habilidades de renovación o rehabilitación.
• Los costos de renovación y los riesgos generalmente son altos, por lo que se deben calcular y considerar muy bien dentro del plan de inversión.
• La rentabilidad depende de la capacidad para vender la propiedad a un precio superior al costo de compra y renovación.

Consejos para maximizar el éxito en la inversión en departamentos

Nos ha quedado más que claro que invertir en departamentos es una excelente opción de negocio. En la búsqueda de maximizar el éxito en cada inversión, es esencial contar con estrategias sólidas y tomar decisiones informadas. Invertir en el mercado inmobiliario puede ser una empresa lucrativa, pero también implica riesgos y desafíos que requieren atención y planificación cuidadosa. En esta siguiente sección, te daremos consejos fundamentales que te ayudarán a navegar por este mundo y a tomar decisiones que te acerquen a tus objetivos financieros.

Investigación exhaustiva

Antes de invertir en un departamento, es importante realizar una investigación exhaustiva para comprender la propiedad y el mercado en el que se encuentra. Esto incluye:

• Revisar el historial de mantenimiento y reparaciones: Asegúrate de que la propiedad esté en buenas condiciones y que no requiere reparaciones importantes.
• Verificar si ha habido problemas estructurales o de seguridad: Identifica cualquier problema potencial que pueda afectar el valor de la propiedad.
• Obtener copias de los estados financieros de la asociación de propietarios: Esto ayudará a comprender la salud financiera de la comunidad y los costos de mantenimiento futuros.
• Investigar si existen disputas legales pendientes: Es importante evitar invertir en propiedades con problemas legales.

Estudiar la competencia

Es vital comprender el mercado en el que estás considerando invertir, lo que implica estudiar a fondo a la competencia, es decir, otras propiedades similares en la misma área geográfica. Algunos aspectos a considerar son:

• Analizar las tasas de alquiler o precios de venta de propiedades similares: Esto ayudará a determinar el valor de mercado de la propiedad. Aprende sobre esto leyendo el artículo, cálculo de impuestos por la venta de una vivienda
• Identificar las tendencias de ocupación y vacantes en propiedades similares: Esto ayudará a comprender la demanda de viviendas en el área.
• Comparar las características y comodidades de tu propiedad con las de la competencia, para ayudarte a identificar puntos fuertes y débiles.

Diversificación de activos

Diversificar inversiones o activos es un principio fundamental de la inversión. En el contexto inmobiliario, esto significa no invertir todos tus recursos en una sola propiedad o en una sola área geográfica. Algunas consideraciones clave respecto a esto son:

• No poner todos los huevos en una sola canasta: Evitar la concentración excesiva de tu inversión en una sola propiedad o ubicación es esencial para mitigar el riesgo. Diversificar tu cartera de inversión implica invertir en diferentes tipos de propiedades, en diferentes áreas geográficas y en momentos estratégicos.
• Considera invertir en propiedades residenciales, comerciales, industriales u otras categorías según tu estrategia y objetivos financieros: Esto ayudará a reducir el riesgo de tu inversión.
• Explora oportunidades en múltiples ubicaciones para evitar depender de la salud económica de una sola área, para así, reducir el riesgo de tu inversión.
• Distribuye tus inversiones a lo largo del tiempo para aprovechar las oportunidades en diferentes ciclos del mercado.

Colaboración profesional

La inversión inmobiliaria puede ser compleja y requiere una comprensión sólida de los aspectos legales y financieros. Aquí es donde la colaboración con profesionales puede marcar la diferencia. Contar con el apoyo de agentes inmobiliarios con experiencia y abogados especializados, quizás al principio no lo veas estrictamente necesario, pero en realidad, marcará una gran diferencia. Estos profesionales te proporcionarán asesoramiento experto en áreas como:

• Identificación de oportunidades de inversión.
• Negociación de contratos y acuerdos.
• Manejo de transacciones complejas.
• Cumplimiento de regulaciones y leyes locales.
• Resolución de disputas y problemas legales.

Recordá que existen muchos tipos de inversiones inmobiliarias

Conclusión

Como conclusión podemos decir que el mercado de departamentos en España es un terreno fértil para la inversión, pero también requiere una planificación y una estrategia bien fundamentadas. Como hemos visto, las variaciones geográficas en los precios, el impacto continuo de la pandemia y las diferentes estrategias de inversión influyeron, y lo siguen haciendo, en el éxito de una inversión en departamentos. Al considerar estas tendencias y consejos, tú como inversor podrás tomar decisiones más informadas y maximizar tus posibilidades de éxito en un mercado que, a pesar de la desaceleración actual, sigue ofreciendo oportunidades lucrativas. 

Recuerda nunca dejar de investigar y no subestimar la ayuda que los profesionales del área son capaces de brindarte. como por ejemplo, la ayuda de Domoblock, especialistas en tokenización de inmuebles y crowdfunding inmobiliario.

Sigue leyendo: Inversión inmobiliaria España, inversión inmobiliaria en Madrid, fondos de inversión inmobiliaria, renta variable y todo sobre invertir en inmuebles