Terreno Urbano y Urbanizable: Qué son y Principales Diferencias

El crecimiento urbano desmedido en las últimas décadas ha llevado a una creciente necesidad de comprender los diferentes tipos de terrenos y su clasificación para un adecuado desarrollo urbano. En España, es esencial diferenciar entre terrenos urbanos y urbanizables, ya que esta distinción no solo afecta la planificación urbanística, sino que también tiene implicaciones legales y económicas significativas.

¿Qué es un terreno urbano?

Un terreno urbano, también conocido como suelo edificable, se define como aquel que ya ha sido urbanizado, es decir, que ha sido dotado de infraestructura y servicios básicos como calles, alcantarillado, agua potable, luz eléctrica, y otras facilidades necesarias para la vida diaria. Aparte de esto, estos terrenos están destinados a un uso específico según la normativa urbanística vigente, pudiendo ser residenciales, comerciales, industriales, entre otros.

Los terrenos urbanos suelen ubicarse dentro de los límites de una ciudad o municipio y, generalmente, están regulados por la planificación urbanística de una localidad, que no es más que un plan de ordenación que determina su uso, edificabilidad y densidad, garantizando un desarrollo ordenado y sostenible. Su valor de mercado tiende a ser más alto debido a la disponibilidad de servicios y a la demanda constante por parte de las personas y empresas que buscan establecerse en estas áreas.

¿Qué es un terreno urbanizable?

En contraste, un terreno urbanizable es un suelo que, aunque actualmente no esté urbanizado, tiene el potencial para ser transformado en urbano a través de un proceso de planificación y desarrollo, destinado a un futuro crecimiento de un lugar. Este tipo de terreno está sujeto a un conjunto de condiciones y normativas que deben cumplirse antes de que se pueda iniciar su urbanización. La calificación de suelo urbanizable se da normalmente porque cuentan con ciertas características adecuadas, como su proximidad a infraestructuras básicas o su ubicación estratégica en relación con el desarrollo urbano existente.

Los terrenos urbanizables están divididos generalmente en dos categorías: en urbanizables programados, los que ya han sido incluidos en un plan urbanístico para su desarrollo a corto o medio plazo y los urbanizables no programados, que son terrenos que, aunque son susceptibles de urbanización, no cuentan con un plan específico que indique cuándo se realizará este desarrollo.

¿Qué diferencias hay entre un terreno urbano y un terreno urbanizable?

Las diferencias entre terreno urbano y urbanizable son fundamentalmente de naturaleza legal, económica y práctica:

Estado de urbanización

Un terreno urbano ya está completamente urbanizado con los servicios necesarios disponibles. En cambio, un terreno urbanizable necesita ser desarrollado y puede no contar con servicios básicos.

Uso y normativa

El uso de un terreno urbano está claramente definido en un plan urbanístico. Por su parte, el uso de un terreno urbanizable puede ser más flexible, aunque su utilización futura esté sujeta a la aprobación de planes específicos.

Valoración económica

Generalmente, el valor de un terreno urbano es más alto que el de uno urbanizable debido a su accesibilidad y la infraestructura existente.

Tiempo de desarrollo

Los terrenos urbanos están listos para la construcción, mientras que los urbanizables requieren un proceso adicional que puede ser largo y complejo.

Ventajas y desventajas de terreno urbano

Ventajas

• Disponibilidad de servicios: uno de los mayores atractivos de los terrenos urbanos es que están equipados con servicios públicos, lo que facilita el acceso inmediato a la vida diaria.
• Mayor demanda: la demanda de terrenos urbanos tiende a ser alta debido a su ubicación y a la conveniencia de la infraestructura disponible, lo que puede resultar en una apreciación más rápida del valor de la propiedad.
• Menor incertidumbre: al estar regulados y contar con un marco legal específico, los terrenos urbanos ofrecen un menor nivel de riesgo para los inversores en comparación con los terrenos urbanizables.
• Facilidad de financiamiento: los bancos y entidades financieras suelen ofrecer mejores condiciones de financiación para la compra de terrenos urbanos, dada su certeza legal y desarrollo.

Desventajas 

• Precios elevados: uno de los principales inconvenientes de los terrenos urbanos es su alto costo, lo que puede limitar la accesibilidad, especialmente en las grandes ciudades.
• Regulación estricta: las regulaciones y normativas en terrenos urbanos pueden ser restrictivas, ofreciendo menos flexibilidad para desarrollos innovadores.
• Mayores competencias: debido a la alta demanda, los terrenos urbanos pueden verse inundados de competidores, lo que puede dificultar adquirir una propiedad deseada.
• Ruido y congestión: la proximidad a áreas altamente pobladas puede resultar en ruido y congestión, lo que puede afectar la calidad de vida.

Ventajas y desventajas de terreno urbanizable

Ventajas

• Costo menor: los terrenos urbanizables suelen tener menores precios en comparación con los urbanos, lo que los convierte en una opción atractiva para inversores que buscan oportunidades.
• Potencial de desarrollo: la posibilidad de que un terreno urbanizable se convierta rápidamente en urbano puede resultar en una revalorización significativa de la propiedad, lo que lo hace atractivo para los inversores.
• Flexibilidad en el uso: los terrenos urbanizables pueden tener un mayor rango de usos permitidos, lo que brinda más opciones a los desarrolladores.
• Disponibilidad de terrenos amplios: muchas veces, los terrenos urbanizables son más grandes que los urbanos, lo que permite proyectos más ambiciosos o desarrollos sostenibles.

Desventajas 

• Incertidumbre legislativa y de desarrollo: la transformación de un terreno urbanizable a urbano puede estar sujeta a procesos legales complicados y prolongados, lo que genera incertidumbre para los inversores.
• Falta de infraestructura: los terrenos urbanizables pueden carecer de servicios esenciales, lo que puede retrasar los planes de desarrollo.
• Riesgo de cambios normativos: cambios en la normativa urbanística pueden impactar la viabilidad de la urbanización de un terreno urbanizable.
• Menor atractivo inmediato: la ausencia de infraestructura y servicios puede hacer que estos terrenos sean menos atractivos para compradores o inquilinos en el corto plazo.

¿Cuándo el suelo urbanizable pasa a ser suelo urbano?

El proceso por el cual un suelo urbanizable se convierte en suelo urbano se denomina "proceso de urbanización" y requiere el cumplimiento de una serie de requisitos establecidos en la legislación urbanística correspondiente, los cuales varían de una comunidad autónoma a otra en España. Generalmente, este proceso implica la aprobación de un plan de urbanismo, lo que significa que el terreno urbanizable debe ser incluido en un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que determine su desarrollo y urbanización a corto plazo. Una vez aprobado el plan, es necesario llevar a cabo la urbanización del terreno, lo que incluye la construcción de la infraestructura necesaria, como calles, servicios de agua, electricidad y alcantarillado. Finalmente, una vez que el terreno ha sido urbanizado, se deben obtener las correspondientes autorizaciones y licencias que permitan su utilización con fines urbanos.

Oportunidades de inversión terreno urbano y urbanizable

Las oportunidades de inversión en terrenos urbanos y urbanizables son un aspecto importante a considerar en el dinámico mercado inmobiliario español. Para los inversores, es indispensable hacer un análisis exhaustivo de las características del terreno y del contexto en que se encuentre.

Terrenos Urbanos

Invertir en terrenos urbanos puede representar una garantía, especialmente en áreas de alta demanda. Proyectos de construcción residencial, comercial o incluso de renovación urbana pueden ser rentables a corto y mediano plazo. Invertir en estas áreas suele ser más seguro debido a su comprobada demanda.

Terrenos Urbanizables

Los terrenos urbanizables ofrecen un potencial significativo para aquellos inversores dispuestos a asumir algo de riesgo. La revalorización que puede ocurrir una vez que un terreno urbanizable se convierte en urbano puede ser considerable, resultando en altos beneficios económicos. También es posible diversificarse en terrenos urbanizables en zonas en desarrollo o en expansión, que podrían experimentar un auge en el futuro.

Una estrategia de inversión informada puede cimentar el éxito en ambos tipos de terrenos, así que siempre se recomienda un estudio del mercado, consulta con expertos en urbanismo y un análisis de la legislación aplicable en la región específica.

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Conclusión 

En conclusión, diferenciar entre terreno urbano y urbanizable es fundamental para entender el desarrollo urbano y las dinámicas de inversión en el mercado inmobiliario español. Mientras que los terrenos urbanos ofrecen la seguridad de estar completamente listos para el desarrollo, los terrenos urbanizables presentan una valiosa alternativa para quienes buscan oportunidades con potencial de apreciación. Cada tipo de terreno cuenta con sus propias ventajas y desventajas, y la elección dependerá de las necesidades y objetivos de cada inversor. Con una adecuada comprensión y análisis, tanto los terrenos urbanos como los urbanizables pueden ofrecer rendimientos significativos en el contexto de un constante crecimiento urbano y cambio demográfico en España