Revisión de la Hipoteca: Cómo y Cuándo se hace (Guía completa)

Es fundamental conocer por qué la revisión de la hipoteca se convierte en una operación importante que debemos tener en cuenta. Mediante este proceso se determina cuánto se debe pagar, sea más o sea menos, en cualquiera de los casos. Así que es fundamental tener conocimiento sobre cómo se realiza este proceso.

Hemos preparado una guía completa en la que vamos a profundizar sobre las revisiones que se hacen a una hipoteca. Así sabrás qué hacer en cada uno de los casos que se te puedan presentar a lo largo de este proceso.

¿Qué es la revisión de la hipoteca?

La revisión de la hipoteca es la operación o acción para actualizar el pago en este proceso variable. Dentro de España, este proceso ajusta el tipo de interés según lo estipulado en el contrato, ya sea anual o semestral. Además, se toma como referencia un índice, el Euribor generalmente, para poder hacer las actualizaciones correspondientes.

En este proceso se hace la revisión y se compara el índice de referencia actual con el aplicado anteriormente. Si este índice ha subido, el costo lo hará;  si el índice baja, también bajará la cuota mensual. Es importante que los titulares estén al tanto de cuándo se realiza esto y la forma en que pueden verse afectados.

¿Cuándo se revisa una hipoteca?

Es importante saber cuándo se hacen las revisiones, un punto importante para que no te caiga por sorpresa. Se pueden hacer anual o semestralmente, según  el contrato que se haya realizado. Es en este documento donde estarán las fechas establecidas para las revisiones posteriores.

La fecha de estas revisiones puede coincidir con el momento en que se ha hecho el contrato, para que se haga de forma anual. Sin embargo, también es probable que se tome de referencia el primer día del mes natural siguiente a la formalización. En cualquier caso, revisa tu documento antes de hacer la revisión del Euribor y efectuar los ajustes que correspondan.   

¿Cómo se hace la revisión de una hipoteca?

La revisión de la hipoteca lleva una estructura clara y lo realiza la entidad bancaria. Cada una de las variables se realiza siguiendo un proceso establecido para poner un nuevo precio a las cuotas. Este se hace de la siguiente manera:

1.  El proceso comienza en la fecha establecida en el contrato para la revisión, anual o semestral.

2. Se toma el índice de referencia de Euribor para hacer los cálculos necesarios.

3. Se procede a hacer el recalculo del interés para que el banco ajuste el valor en función al índice. Puede que haya subido desde la última revisión, aunque también puede bajar.

4.  Por último, se notifica por escrito al cliente sobre el nuevo monto y tipo de interés.  

¿Qué Euribor se utiliza para revisar la hipoteca?

Como ya se ha mencionado, dentro de una hipoteca en España se toma el Euribor hipoteca a 12 meses. Este índice señala el promedio del interés interbancario entre bancos europos. Su valor se publica de forma mensual y sirve como referencia para hacer los ajustes necesarios en la revisión de las hipotecas.

Por otro lado, también existe el índice Euribor a 6 meses para algunos contratos hipotecarios. Esto ayudará a determinar lo que se ha acordado dentro del contrato entre las partes.

¿Qué indicadores se tienen en cuenta?

Dentro de la revisión de la hipoteca se pueden tomar como referencia diferentes indicadores. En España son varios, a pesar de que el Euribor es el más común para hacer los cambios de las cuotas con el nuevo tipo de interés. Sin embargo, los indicadores que se pueden tener en cuenta son:

1.   Euribor

Es el índice que más se usa para las revisiones de las hipotecas dentro de España. Muestra el interés promedio al que los bancos dentro de Europa se prestan dinero entre sí. Se puede calcular a 6 meses o a un año.

2.   IRPH

Este se conoce por sus siglas como Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se usa también para algunos cálculos de tipo de interés en las hipotecas. Puede ser tomado en cuenta según entidades, bancos o en conjunto.

3.   Índice Mibor

Este es el menos conocido, el llamado Madrid Interbank Offered Rate. Se usaba con frecuencia en el pasado para tenerlo como referencia en las hipotecas en España.

4.   Otros

Existen otros indicadores, que se pueden tener en cuenta y que se pueden anexar dentro del contrato. Esto se acuerda entre el banco y el cliente y se puede basar en otros tipos de referencia. Infórmate sobre las ventajas de una subrogación de hipoteca durante la revisión

¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca?

Existen diferentes formas para hacer este cálculo; es importante que aprendas a hacerlo por tu cuenta si quieres hacer comprobaciones. Te mostraremos algunas de las opciones que están disponibles.

1. Simuladores de cuotas

Existen simuladores que te permiten conocer los cambios que tendrán tus cuotas. Así podrás planificar mejor tus finanzas y estar atento al cambio que tendrás en tus cuotas.

2. Utiliza las herramientas de Excel

Otro método factible es el uso de Excel para poder hacer los cálculos. Esto es bastante sencillo, como verás.  En la columna A, crea apartados con Capital pendiente, Plazo pendiente, Tipo y Cuota. Para la columna B se completan estos datos, pero en cuota se agrega la fórmula: =-PAGO(B3/12;B2*21;B1). Esta fórmula se ajusta a revisiones semestrales.

3. Usa una fórmula para el cálculo

Existe una fórmula para poder calcular el monto mensual que se pagará luego de la revisión. Esta es la siguiente:

·   La C es el capital prestado, el monto total del préstamo hipotecario.

·   La i significa el tipo de interés mensual (%), para tenerlo se toma el interés anual y se divide entre 12 meses.

·   La n es el número total de pagos mensuales que se harán durante el plazo del préstamo. Se multiplican los años por 12, que son los meses.

Con esto, el usuario podrá realizar el cálculo para saber cuánto pagará de forma mensual luego de la revisión. Se recomienda usar una calculadora financiera o con una hoja de cálculo para realizar la operación.

¿Cuánto tardan en revisar la hipoteca?

La revisión de la hipoteca no debería tomar mucho tiempo, ya que es un procedimiento estándar realizado por bancos regularmente. El banco usa sus propios procedimientos para hacer el cálculo desde la fecha establecida. Luego de esto, pasarán algunos días o semanas hasta que llegue la notificación por escrito al cliente.

¿Es mejor amortizar la hipoteca antes o después de la revisión?

Esta es una acción que depende de lo que sea mejor para el usuario según su situación financiera. Si tienes diferentes objetivos, es importante que lo consideres según estos puntos:

· Amortizar antes de la revisión te ayudará a evitar aumentos de interés, lo que reducirá el impacto ante un posible aumento de cuotas. Esto gracias a la reducción del capital pendiente.

· Amortizar antes también te ayudará a reducir la deuda a mayor velocidad, disminuyendo el interés total del préstamo.

· En caso de amortizar después; esto te permitirá hacer evaluaciones sobre si conviene o no amortizar en un determinado momento.

· Además, una amortización posterior te ayudará a tener un mejor orden según tu situación financiera.

Como puedes notar, amortizar antes o después de la revisión dependerá de la situación en la que te encuentres. Debes decidir si buscas maximizar el ahorro en intereses o si prefieres tener un orden y visión clara sobre el nuevo monto para tomar una estrategia.

Preguntas frecuentes sobre la revisión de hipotecas

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes acerca de este procedimiento:

¿Es obligatorio revisar las hipotecas todos los años?

No, no es algo que se deba hacer de forma obligatoria cada año. Dependerá de la frecuencia acordada en el contrato para la revisión de la hipoteca.

¿Cuáles son los costos de la revisión de una hipoteca?

La revisión de la hipoteca en España no tiene ningún costo. Esta es una acción que realiza la entidad financiera por su cuenta y de forma automática.

¿Qué pasa si cambio de banco durante la revisión?

Para esto, se debe cumplir con una serie de pasos y consideraciones. Entre ellos están la subrogación de la hipoteca, costos de la subrogación, las revisiones del tipo de interés, realizar la documentación y los cambios de condiciones.

¿Qué hipotecas se revisan?

Se revisan todas aquellas que tengan un interés variable, entre ellas: variables, mixtas y con cláusulas de revisión específicas. Deben tener un componente variable.

¿Puedo solicitar la revisión de una hipoteca si he tenido problemas de pago?

Sí, se puede solicitar la revisión de una hipoteca en caso de tener problemas con el pago. Además, es importante cumplir con: Comunicación con el banco, debe existir una renegociación de condiciones. Además, hay que activar una amortización parcial, subrogación o renovación. Se recomienda que el cliente tenga un asesor profesional que lo guíe en todo lo anterior.

Conclusión

Sin duda, la revisión de la hipoteca es un proceso fundamental que se debe cumplir en España. Es necesario tener en cuenta todo lo mencionado para poder ejecutar cada proceso de la manera correcta. Además de esto, se recomienda estar atento a cada uno de los acuerdos realizados en el contrato con relación con las fechas de revisión.

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