Nuda Propiedad de una Vivienda: Guía Completa 2024

La nuda propiedad de una vivienda es un concepto jurídico y financiero que ha ganado relevancia en el mercado inmobiliario español. En tiempos en los que las alternativas de inversión son cada vez más variadas y la búsqueda de seguridad patrimonial se hace esencial, entender este tipo de propiedad se vuelve indispensable. Veamos de qué se trata.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es una figura legal que se refiere a la descomposición de la propiedad de un bien inmueble. En términos simples, significa que una persona (el nudo propietario) posee el título de propiedad de la vivienda, pero no tiene el derecho a disfrutar de ella, ya que otro individuo (el usufructuario) tiene ese derecho. El usufructo puede ser vitalicio, generalmente otorgado a una persona que, por razones personales o familiares, necesita mantener la vivienda durante un período de tiempo determinado. En este sentido, la nuda propiedad es comúnmente utilizada como un medio de financiación, planificación patrimonial y protección de activos.

¿Cómo se adquiere? 

Adquirir la nuda propiedad de una vivienda implica la compra de esta parte del bien inmobiliario, mientras que el usufructo se otorga a un tercero, normalmente el vendedor o algún familiar. Esta transacción suele formalizarse mediante un contrato de compraventa, que debe ser elevado a escritura pública y registrado en el Registro de la Propiedad correspondiente. Es importante resaltar que esta operación puede realizarse mediante acuerdo entre las partes, buscando establecer condiciones que protejan ambos intereses

Ventajas de la nuda propiedad

Beneficios fiscales y patrimoniales

La nuda propiedad ofrece varias ventajas que atraen a inversores interesados en maximizar sus rendimientos a través de este tipo de transacciones.

Transmisión de bienes

Esta figura legal facilita la transferencia de la propiedad de un activo a otra persona o entidad, lo cual es particularmente útil en contextos de herencia o sucesiones. Así, se garantiza que el inmueble quede en manos de familiares o personas específicas.

Carga fiscal

En lo que respecta a la fiscalidad, el usufructuario es quien debe incluir la nuda propiedad en su declaración de renta, exonerando al nudo propietario de este requisito. Esto implica que no hay implicaciones en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) para este último.

Flexibilidad en la gestión

El nudo propietario tiene la libertad de vender, hipotecar o donar el bien sin la necesidad de consentimiento del usufructuario. Esta capacidad resulta especialmente valiosa en situaciones donde se requiera financiamiento o se deseen hacer modificaciones en el bien.

Inversión en nuda propiedad

La nuda propiedad puede ser considerada una forma de inversión, permitiendo a los inversores adquirirla y ceder el usufructo a otra persona o entidad. De este modo, se generará una fuente adicional de ingresos para el inversor, mientras que el usufructuario puede disfrutar del uso del activo por un periodo estipulado.

¿Qué derecho tiene el nudo propietario?

Derecho de propiedad

El nudo propietario tiene en propiedad la vivienda, aunque no tiene el derecho de uso y disfrute de ella.

Derecho a vender la nuda propiedad

Puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario.  

Derecho a hipotecar la nuda propiedad

Se puede solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Si al extinguirse el usufructo se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo hayan pactado lo contrario.   

Derecho a realizar obras y mejoras

Se podrán ejecutar obras y mejoras en la vivienda sobre la que tiene la nuda propiedad, mientras no perjudique al usufructuario. 

Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo

Al finalizar el usufructo se concederá al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega se cancelará la fianza o hipoteca

Responsabilidades del nudo propietario con la vivienda

Las responsabilidades u obligaciones del nudo propietario son las siguientes:

• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda: las reparaciones extraordinarias serán por cuenta del propietario. “El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”, explica el artículo. 
• Respetar el derecho del usufructuario: según el artículo 489 del Código Civil, el nudo propietario “no podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario”.
• Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo: el nudo propietario está en la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, exceptuando el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario. 
• Abonar la hipoteca de lo usufructuado: el Código Civil en su artículo 59 expresa que el usufructuario de una finca hipotecada “no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca” y, si la finca se embargara o vendiera judicialmente para el pago de la deuda, “el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”.
• Responder ante el usufructuario: el nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para cumplir con el pago de una deuda.
• Hacerse cargo de los gastos de comunidad: el Tribunal Supremo, en una Sentencia de mayo de 2005, indica que “constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios”.

Desventajas de la nuda propiedad

A pesar de las numerosas ventajas, la nuda propiedad también presenta desventajas significativas. Veamos:

Pérdida del derecho de uso

La nuda propiedad implica ceder el usufructo a otra persona, lo que significa que el nudo propietario no podrá usar ni disfrutar del bien. Si deseas habitar el inmueble, esta opción no es recomendable.

Responsabilidades del nudo propietario

Aunque el usufructuario se encarga del cuidado y uso del bien, el nudo propietario aún debe asumir la responsabilidad legal de la propiedad, incluyendo el pago de impuestos, reparaciones y otros gastos relacionados.

Duración del usufructo

El usufructo puede ser temporal o vitalicio. Su extinción ocurre al fallecer el usufructuario, y muchos inversores consideran este tipo de adquisición pensando en los beneficios a largo plazo.

Reducción del valor de la propiedad

Al comprar a un precio inferior al del mercado, el valor del bien también puede disminuir durante el periodo del usufructo, lo que es una consideración importante.

Riesgo de impago

Existe el riesgo de que el usufructuario no cumpla con sus obligaciones de pago o que no mantenga adecuadamente la propiedad. Acciones en mala fe pueden resultar en daños que impacten negativamente en el valor y la rentabilidad futura del inmueble.

¿Puede el nudo propietario vivir en la vivienda?

No, el nudo propietario no puede vivir en la vivienda hasta que el usufructo se extinga. La esencia de esta figura es precisamente la separación de derechos; por lo tanto, el nudo propietario deberá esperar a que el usufructuario abandone la vivienda, ya sea por decano, fallecimiento o acuerdo mutuo, para poder ejercer su derecho completo sobre el inmueble.

¿Cuándo se pierde? 

La nuda propiedad no se "pierde" en el sentido convencional, sino que se puede ver afectada por circunstancias como la renuncia del usufructuario a su derecho, el fallecimiento del usufructuario (en caso de usufructo vitalicio), o por ciertas condiciones específicas estipuladas en el contrato que regulan la relación entre el nudo propietario y el usufructuario. Es importante tener en cuenta que, en caso de que el usufructuario incumpla las condiciones del usufructo, pueden surgir problemas legales que afecten la estabilidad de la relación entre ambas partes.

¿Se puede vender la nuda propiedad de una casa?

• Venta de nuda propiedad: sí es posible vender la nuda propiedad de una casa, ya que el nudo propietario tiene derecho a hacerlo, aunque esta venta está condicionada por la existencia de un usufructo.
• Derechos del comprador: el nuevo comprador se convierte en nudo propietario y acepta los mismos derechos y restricciones asociados inherentes a la figura, lo que puede influir en el atractivo de la operación desde un punto de vista económico.
• Liquidez para jubilación: muchos propietarios optan por vender la nuda propiedad como una forma de obtener liquidez para su jubilación, permitiendo la descomposición de la propiedad sin renunciar al usufructo.
• Mantener usufructo: es posible vender la nuda propiedad sin ceder el usufructo, lo que ha ganado popularidad, especialmente entre propietarios mayores de 65 años que buscan liquidez mientras continúan residiendo en su hogar.

¿Cuáles son los requisitos?

Para llevar a cabo la venta de la nuda propiedad de una vivienda, el nudo propietario debe cumplir con ciertos requisitos legales que aseguran la validez del proceso. En primer lugar, es esencial que toda la documentación del inmueble esté en regla, lo que incluye la presentación de los títulos de propiedad y el certificado de cargas, entre otros documentos. Además, aunque no siempre es un requisito indispensable, es altamente recomendable contar con la autorización del usufructuario, ya que alcanzar un acuerdo entre ambas partes puede prevenir futuros conflictos y malentendidos sobre la venta. Por último, es imprescindible formalizar la transacción mediante una escritura pública, ya que este paso no solo le da legitimidad a la operación, sino que también garantiza que la venta se realice conforme a las disposiciones legales vigentes. 

¿Cómo se calcula la venta? 

El precio de la nuda propiedad suele calcularse considerando varios factores, como el valor de mercado de la vivienda, la edad y estado de salud del usufructuario (en caso de usufructo vitalicio) y la duración esperada de este derecho. Existen tablas y coeficientes que permiten estimar el valor de la nuda propiedad en función de la longevidad del usufructuario y la calificación de los derechos patrimoniales.

¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF?

La venta de la nuda propiedad se considera una ganancia patrimonial y, por lo tanto, se debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. Es importante tener en cuenta que esta tributación puede variar en función de si el vendedor ha cumplido el periodo de tenencia y las deducciones que puedan aplicar.

¿Qué pasa si compro un piso en nuda propiedad?

Comprar un piso en nuda propiedad significa que adquieres el derecho de propiedad a largo plazo del inmueble, asumiendo que no tendrás acceso ni uso de este hasta que el usufructo se extinga. Esta puede ser una opción muy atractiva si se busca una inversión a largo plazo o si se quiere asegurar una herencia futura, aunque es clave tener claro el riesgo asociado de adquirir una propiedad sin poder disfrutarla.

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Conclusión

La nuda propiedad de una vivienda es una alternativa significativa en el campo inmobiliario, que ofrece múltiples beneficios y ventajas tanto para el vendedor como para el comprador. Sin embargo, implica una serie de consideraciones legales y fiscales que deben ser estudiadas detenidamente. Para los que buscan invertir en bienes raíces o planificar su futuro patrimonial, comprender la dinámica de la nuda propiedad es esencial para tomar decisiones informadas y estratégicas.