Dación en Pago: Qué es, Cómo conseguirla y Requisitos

En un contexto económico donde muchas familias se enfrentan a dificultades para cumplir con sus obligaciones hipotecarias, la dación en pago se presenta como una alternativa viable y a menudo menos conocida. Este mecanismo jurídico permite liquidar una deuda mediante la entrega de un bien, en lugar de realizar un pago monetario.

La dación de pago, también conocido como adjudicación de pago, es el acto mediante el cual se paga una deuda pendiente de pago con un bien entregado a cambio. Es un concepto que se relaciona al ámbito hipotecario. Aprendamos más sobre el tema.

¿Qué es dación de pago?

La dación en pago es un concepto jurídico que se refiere a la posibilidad de saldar una deuda mediante la entrega de un bien, normalmente un inmueble, en lugar de realizar un pago en efectivo. Este mecanismo está regulado en el ámbito del derecho civil y a menudo se utiliza en el contexto de hipotecas. En términos sencillos, cuando un deudor no puede hacer frente a sus obligaciones económicas, puede ofrecer su propiedad al acreedor como forma de satisfacción de la deuda.

Este procedimiento se inserta en una relación de derecho entre el deudor y el acreedor, donde la entrega del bien es aceptada como cumplimiento de la obligación original. En el caso del mercado español, es una opción que ha cobrado relevancia especialmente desde la crisis económica de 2008, donde muchos propietarios buscaban soluciones ante la imposibilidad de hacer frente a sus hipotecas.

¿Qué tipo de contrato es la dación de pago?

La dación en pago se clasifica como un contrato accesorio, que se deriva de un contrato principal, normalmente una obligación de pago ligada a un préstamo o crédito. En el marco del derecho civil español, se trata de un contrato consensual, ya que se da por voluntad de ambas partes, el deudor y el acreedor.

En este sentido, la dación en pago no solo extingue una obligación, sino que modifica las relaciones jurídicas entre las partes. Su aceptación requiere el consentimiento del acreedor, quien puede optar por aceptar o rechazar la propuesta, o incluso exigir condiciones adicionales. La naturaleza de este contrato implica que ambas partes deben tener claro los términos y condiciones, así como la valoración del bien a entregar.

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¿Cómo se hace una dación de pago?

La dación de pago es un procedimiento que permite a un deudor saldar su deuda entregando un bien en lugar de realizar un pago en efectivo. El primer paso para solicitar la dación en pago al banco es ser transparente acerca de la propia situación económica y personal. Si existen circunstancias imprevistas que hayan afectado la estabilidad financiera, es recomendable que el banco esté informado. En la negociación, el deudor debe comunicar su interés en realizar la dación, donde se discutirán las condiciones relevantes, tales como la propiedad a entregar y el monto de la deuda. Posteriormente, es esencial llevar a cabo una valoración objetiva del bien que se entregará, la cual podrá requerir los servicios de un tasador profesional para determinar su equidad en relación con la deuda.

Una vez que ambas partes logran un acuerdo, se procede a la creación de un contrato formal que especifique todas las condiciones acordadas, incluyendo los detalles sobre la entrega del bien, la cantidad de deuda saldada y cualquier contraprestación que pudiera existir. Para que la dación en pago tenga validez legal, es necesario elevar el contrato a escritura pública ante un notario, lo que garantiza seguridad jurídica para ambas partes. Finalmente, resulta crucial inscribir la dación en el Registro de la Propiedad para hacerla oponible a terceros, lo que implica la cancelación de cualquier hipoteca existente y la anotación de la nueva situación jurídica.

¿Cuándo se debe realizar una dación de pago?

La dación en pago surge como una alternativa en situaciones donde el deudor se enfrenta a una imposibilidad clara de cumplir con sus obligaciones de pago. Este mecanismo puede ser considerado en los siguientes casos:

• Imposibilidad temporal o definitiva de pago: cuando las circunstancias económicas del deudor han cambiado de manera que le impiden afrontar los pagos de su hipoteca o deuda.
• Ejecuciones hipotecarias inminentes: en situaciones donde el deudor está a punto de ser embargado o perder su vivienda, la dación en pago puede presentarse como la última alternativa para evitar una ejecución forzosa.
• Negociación con el acreedor: cuando el deudor ha intentado otras opciones de reestructuración de deuda sin éxito, puede acudir a la dación en pago como una solución definitiva.

¿Qué requisitos son necesarios para que exista la dación de pago?

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Para que la dación en pago sea válida y efectiva, se deben cumplir varios requisitos:

1. Consentimiento: tanto el deudor como el acreedor deben estar de acuerdo en llevar a cabo este procedimiento. La aceptación del acreedor es indispensable.
2. Existencia de una deuda previamente reconocida: debe existir una obligación de pago que se desee extinguir mediante la entrega del bien.
3. Bien objeto de dación: el bien que se entrega debe ser susceptible de ser valorado y debería valer al menos lo mismo que la deuda o el valor de mercado que esté debatiéndose.
4. Capacidad de las partes: tanto el deudor como el acreedor deben tener capacidad legal para celebrar este tipo de contrato.
5. Formalización en escritura pública: la dación en pago debe ser formalizada ante un notario y luego registrada para ser efectiva legalmente.

¿Cuánto cuesta una dación de pago de una vivienda?

En la mayoría de los casos, el banco asume los gastos administrativos asociados a la dación, conscientes de que el cliente está en mala situación económica. El precio total de esta gestión suele estar alrededor de los 2.000 euros. Es importante hablar de este tema con antelación con el banco, para saber qué gasto pagará y cuáles no.

Entre los gastos inmiscuidos en el proceso están los impuestos. La dación en pago está sujeta a impuestos, específicamente a la transmisión patrimonial y a la plusvalía municipal, que deben ser considerados por las partes. Deberás pagar plusvalía municipal si cedes tu vivienda por un valor superior al que la compraste; esto solo puede pasar si ampliaste el capital de la hipoteca y te queda una deuda superior al precio por el que compraste tu casa. Únicamente debes pagar este impuesto si la vivienda es para uso no habitual; si la vivienda es tu residencia habitual, estarás exento.  

Con respecto al IBI, pagarás la parte del año que haya pasado antes de la cesión, cuyo coste marca tu ayuntamiento. Y si cedes tu vivienda por un valor superior al que la compraste, estarás exento de pagar IRPF por esa ganancia patrimonial.

Los otros costos comunes asociados al proceso de dación de pago son los honorarios notariales, que dependerán del valor del inmueble y de la complejidad del contrato. Al final del proceso, se pagarán los gastos de registro, que es la inscripción de la dación en el Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa después de la dación de pago?

Una vez realizada la dación en pago, el deudor habrá extinguido su obligación de pago al haber entregado el bien. Sin embargo, hay varias consideraciones a tener en cuenta:

• Cancelación de la hipoteca: si existía una hipoteca sobre el inmueble, debe ser cancelada en el Registro de la Propiedad, lo que implica que la carga desaparece y el deudor no tiene más obligaciones en relación a esa deuda.
• Impacto en el historial crediticio: la dación en pago puede afectar la calificación crediticia del deudor, ya que puede ser considerada como un incumplimiento de la obligación.
• Posible obligación tributaria: dependiendo de las circunstancias, el deudor puede enfrentarse a obligaciones fiscales derivadas de la dación en pago. Es importante consultar con un asesor que entienda las implicaciones fiscales en su caso particular.

¿Cuánto tarda el proceso de una dación de pago de una vivienda?

La duración del proceso de una dación en pago puede variar dependiendo de varios factores, incluidas la rapidez de las negociaciones y la carga del notario o del Registro de la Propiedad. Sin embargo, se puede tener un promedio que abarca desde tres a seis meses hasta que, o bien se acepta la dación en pago o se traslada el expediente, denegado por la entidad bancaria, para su ejecución hasta el desahucio.

¿Dónde se regula la dación de pago?

La dación en pago está regulada en el Código Civil español, concretamente en los artículos 1.140 a 1.146 para lo que respecta a las obligaciones, así como en diferentes normativas relacionadas con las hipotecas y créditos. A menudo, será aconsejable consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario y civil para entender completamente las implicaciones y las normas específicas que rigen el proceso de la dación en pago.

Ventajas de la dación de pago

Una de las principales ventajas es la extinción de la deuda, ya que, al entregar el bien, el deudor queda libre de la obligación de pago. Además, esta alternativa evita ejecuciones forzosas, ofreciendo una solución rápida para impedir embargos o ejecuciones hipotecarias, lo que permite al deudor entregar la vivienda y así eludir los altos intereses de mora y el proceso de embargo. Para la entidad financiera, esto significa una disposición más rápida del inmueble, eliminando la necesidad de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria y ahorrando costes asociados.

Asimismo, la simplicidad en el proceso hace que la dación en pago pueda ser más ágil que otros métodos de reestructuración de deuda, y la negociación directa entre deudor y acreedor permite alcanzar soluciones más personalizadas. 

Desventajas de la dación de pago

Entre las desventajas más importantes de la dación de pago, tenemos la pérdida del bien (de la vivienda), lo que puede ser emocionalmente complicado y repercutir negativamente en la situación habitacional del deudor. Por otro lado, este procedimiento puede afectar el historial crediticio, dificultando así futuros trámites financieros.

Ejemplo dación de pago de una vivienda

Imaginemos a Juan, quien adquirió un piso hace algunos años. Debido a múltiples dificultades económicas, se ve incapaz de seguir pagando su hipoteca. Juan decide solicitar una dación en pago a su banco.

Primero, Juan se acerca a su entidad bancaria y plantea la situación. Después de negociaciones, el banco acepta evaluar la vivienda. Se realiza una tasación que determina que el piso tiene un valor de 200,000 euros, cantidad suficiente para saldar la hipoteca de 180,000 euros que le queda por pagar.

Ambas partes acuerdan las condiciones, y se redacta un contrato, que se eleva a escritura pública ante un notario. Una vez realizada la inscripción en el Registro de la Propiedad, Juan entrega las llaves de su vivienda al banco, y éste cancela su deuda.

En este caso, Juan logra evitar un posible desalojo forzoso y, aunque pierde su vivienda, puede empezar de nuevo sin la carga económica que representaba la hipoteca.

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Conclusión

La dación en pago es una herramienta valiosa en el ámbito de la gestión de deudas, permitiendo a los deudores salir de situaciones económicas complicadas mediante la entrega de un inmueble. Informarse y conocer todas las facetas de la dación en pago puede marcar la diferencia entre un nuevo comienzo financiero y el prolongamiento de una situación de deuda insostenible.