Contrato de Reserva de Vivienda: Qué es, Tipos y Ventajas

En el momento de gestionar la compraventa de un inmueble en España, se realizan distintos pasos a fin de garantizar que el proceso sea un éxito, ofreciendo garantía y seguridad tanto al vendedor como al comprador. Aquí surge la figura del contrato de reserva de vivienda. Veamos de qué se trata.

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

Un contrato de reserva de vivienda es un acuerdo legal que asegura al comprador y al vendedor de una propiedad que la operación inmobiliaria se llevará a cabo cuando se cumplan las condiciones establecidas en el mismo. Este contrato implica una responsabilidad bidireccional, donde el comprador entrega una suma de dinero para reservar la vivienda en cuestión, y el vendedor se compromete a entregar la vivienda en el plazo previsto.

El objetivo de este contrato de reserva de vivienda es comprometer a ambas partes a continuar con la gestión de compraventa del inmueble.

Tipos de contrato de reserva de vivienda

Dependiendo del momento en que se firme el contrato, existen dos tipos de contrato de reserva de vivienda en construcción, a saber:

Reserva en fase de precomercialización: es frecuente este tipo de documentos en las promociones en las que el lanzamiento es anterior a la obtención de la licencia de obra y la póliza de avales. En la suma aportada por el comprador no se incluye el IVA; además, en estos contratos se establece el plazo máximo de validez.

Es importante mencionar que no corresponde a una reserva vinculante, por lo que el cliente interesado puede desistir y recuperar el dinero aportado en caso de no continuar con la compra.

Reserva en fase de comercialización: si la construcción del inmueble ya cuenta con licencia de obras y pólizas de avales, se genera este tipo de contrato de reserva de vivienda; en este caso, se incluye el IVA en la suma aportada por el comprador, y el tiempo de reserva máxima es de 10 días. Acá se incluye el método de pago y el plano de situación.

Si los compradores son una pareja, se debe incluir el porcentaje de compra de las partes. Este tipo de contrato si es vinculante.

¿Cómo funciona un contrato de reserva de vivienda?

La reserva inmobiliaria es un contrato individual, y retira la propiedad del valor de mercado, de manera de no seguir mostrando la vivienda a otros potenciales clientes.

El documento que funcionará como reserva debe contener, como cualquier contrato, los datos personales del comprador e información tal como la fecha y localidad en la que se hace la reserva inmobiliaria, la suma a entregar y el inmueble ofrecido.

Las primeras condiciones que aparecen en el contrato de reserva de domótica en viviendas son el precio ofertado, el tipo de moneda con el que se efectuará la transacción y la forma en la que se pagará, es decir, si será en un solo pago o en cuotas y el monto de las mismas. Esta es la información central para iniciar la negociación.

A continuación, deberán indicarse los gastos relacionados a la compra del inmueble, tales como impuestos y comisiones.

El vencimiento del plazo de la oferta también debe aparecer en el contrato de reserva de vivienda, de manera que ambas partes tengan en cuenta la fecha límite para cumplir con sus obligaciones.

Diferencias entre contrato de reserva y contrato de arras

Estos dos tipos de contrato son muy similares, ambos tienen la intención del comprador y del vendedor de concretar la compraventa de una vivienda, y en ambos casos se hace entrega de una suma de dinero, por parte del comprador. Ahora enumeremos las diferencias entre ambos:

• En el caso del contrato de reserva, por lo general el documento suele referirse a la reserva de una vivienda de obra nueva; el contrato de arras es sobre viviendas ya existentes.
• El contrato de reserva no puede rescindirse, a menos que en alguna de sus cláusulas se establezcan causas concretas de rescisión y estas se cumplan. Al cancelar un contrato de arras, ha de asumirse la indemnización correspondiente.
• El contrato de arras está regulado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva de vivienda está avalado con la regulación por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, por lo tanto, su seguridad jurídica es menor.
• El contrato de reserva de vivienda es menos formal, y el dinero que paga el comprador es solo un pago simbólico, para mostrar el interés de éste; por el contrario, el contrato de arras es mucho más formal, con condiciones más vinculantes y con mayores consecuencias, en caso de incumplimiento del mismo.

¿Cuánto tiempo dura el contrato de reserva de una propiedad?

Como este tipo de contratos por lo general se firma con las promotoras cuando se compran viviendas en fase de construcción, el tiempo que dura la reserva de la vivienda puede ir desde unos días hasta varios meses, dependiendo del caso. Las partes, de común acuerdo, concuerdan el período más conveniente para ambos. Posterior a esta gestión, se firma la promesa de compraventa.

¿Qué pasa si hay incumplimiento en un contrato de reserva de vivienda?

En caso de incumplimiento del contrato, la manera de proceder dependerá del contenido de lo firmado por las partes.

Si el posible comprador se arrepiente de realizar la reserva, infringiendo el contrato después de haber firmado el documento, perderá el dinero entregado, no le será devuelto.

Cuando es el vendedor el que incumple el contrato, se deben evaluar las razones por las que desiste en seguir adelante con la operación. Normalmente, deberá devolver el dinero recibido, y hasta el doble. El cliente comprador puede solicitar indemnización en daños y perjuicios.

La ley traza las líneas a seguir en los casos en los que se compra una vivienda en plano y el promotor nunca ejecuta la obra. El comprador puede rescindir el contrato y recibir las cantidades aportadas como adelanto, a las que habría que sumarle el interés anual.

Ante cualquier tipo de incumplimiento por parte del vendedor, es recomendable acudir a un profesional especializado que asesore sobre los pasos a seguir, puesto que cada contrato es un mundo sobre el que se deberá profundizar para solucionar el conflicto.

Ventajas de un contrato de reserva de vivienda

En este proceso, tanto el cliente como el vendedor tienen diversas ventajas, siendo la primera de ellas que ambas partes se aseguran de que la compra se llevará a cabo.

Con la firma de este documento, se confirma que no habrá cambio drástico en el precio de la vivienda, por lo que el comprador tendrá un plazo para obtener el dinero y finiquitar la compra (como optar por una hipoteca inversa).

Mientras que el vendedor contará con un amplio margen de tiempo, para realizar las gestiones correspondientes y cumplir con los plazos de entrega, teniendo la plena garantía de que recibirá el dinero establecido en el documento.

Ejemplo modelo contrato de reserva de vivienda

Existen diferentes modelos de contrato de reserva de vivienda de protección oficial, pero en términos generales todos mantienen la misma estructura: datos personales de los implicados en el proceso, dirección del inmueble, precio ofertado, forma de pago, moneda en la que se pagará, tipo de pago (como cantidad de cuotas), lapso de tiempo, gastos adicionales por pagar y vencimiento del plazo. Si quieres ver un modelo de este contrato, revisa aquí

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Conclusión 

Para finalizar, es importante tener en cuenta que los procesos de compraventa inmobiliaria con contrato de reserva pueden variar según las circunstancias y las partes involucradas; así, cuando en la mayoría de los casos la señal para la reserva de una vivienda suele corresponderse con el 3% del precio del inmueble, puede aumentar al 5% si el plazo entre una firma y la siguiente es dilatada, o reducirse al 1% cuando la operación se cierra en semanas.