Si te dispones a negociar un inmueble, lo ideal es suscribir un contrato de compraventa y de esa manera el traspaso de la cosa sea legal. No es suficiente la voluntad del vendedor y del comprador en este tipo de negociación para oponerse a terceros, por eso existe esta convención.
Conocer las singularidades de este contrato es importante porque proteges tus derechos y expresas tus obligaciones como parte interviniente en una negociación. Te mostramos los puntos esenciales que deben estar incluidos obligatoriamente en este contrato, y los que, no siendo obligatorios, deben destacarse, compres o vendas.
Un contrato de compraventa es un compromiso legal entre dos partes, quien vende y quien compra, donde ambos asumen sus respectivos compromisos. El primero acepta ceder sus derechos de pertenencia que legalmente posee sobre una cosa o a ceder un derecho al segundo.
Al mismo tiempo, el segundo asume el compromiso de dar una contraprestación, traducida en el pago del precio del bien o el derecho que recibe. Es un convenio trascendental y muy usado en el área del derecho privado, y está normado por el CC y el Código de Comercio españoles.
Puede perfeccionarse con un sencillo acuerdo entre las partes acerca de la cosa y su precio, sin la observancia de fórmulas de estricto cumplimiento. No obstante, en la negociación de una casa o de algún bien de valor elevado, es necesario hacerlo de manera escrita.
Es en su forma y en su contenido, un trato que crea obligaciones y derechos, donde quien vende se obliga a adjudicar el bien. Además, se le garantiza la calidad y que lo posea pacíficamente, mientras quien compra lo recibe, comprometiéndose a costear el precio acordado.
En conformidad con el artículo 1445 del Código Civil español, “… por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente”.
Por tratarse de un pacto que crea derechos y compromisos, tiene unas características propias, entre las que se pueden mencionar las siguientes:
Es capaz de perfeccionarse con el mero consentimiento de las partes.
Se supone que debe haber un intercambio de dinero entre los negociadores por los compromisos surgidos.
Para la subsistencia de este pacto se require la voluntad de dos partes, es decir que sea bilateral, a quienes se les atribuyen sus respectivas obligaciones, lo que lo hace recíproco.
El compromiso de entrega del bien por parte de quien vende es semejante al compromiso del pago del precio por quien compra. Esta equivalencia de deberes se traduce en un acto conmutativo entre los negociantes.
Dependiendo de cómo fue convenido el pago, el objeto de la negociación y otras circunstancias adicionales de libre aceptación, hay diversos tipos de contratos. Así tenemos que en España existen las siguientes modalidades:
En este contrato quien compra da una cantidad de dinero al vendedor con la intención de reservar la cosa que quiere comprar. En ese acto asume el compromiso de finiquitar la transacción en un lapso específico, momento en que se suscribirá el contrato definitivo.
En este caso puede hablarse de la entrega de arras o una simple opción a compra que se formalizará al final del pago del precio.
Las partes acuerdan que el interesado costeará el precio de la cosa de manera fraccionada o en cuotas, donde se pueden sumar intereses convencionales. Es una negociación muy usada en la transacción sobre bienes de alto coste, como casas o vehículos.
En estos casos, quien vende se reserva el derecho de pertenencia o propiedad sobre el bien hasta que quien compra termine de costear el precio convenido. Si el comprador no pudiera efectuar el pago pactado, el vendedor recuperaría el bien sin tener que demandar.
Ocurre cuando quien compra adquiere una cosa mueble y la paga en cuotas acordadas donde se incluyen el precio, algunos intereses y los gastos adicionales.
Se da esta negociación cuando quien compra adquiere algo alejado de la naturaleza mercantil, como una obra de arte, por ejemplo, y lo paga al contado. También pudiera pagarlo en cuotas y sin intereses, y la negociación está regida por el Código Civil, sin formalidades especiales.
En conformidad con lo previsto en la normativa legal, el contrato pudiera tener varias maneras de funcionar, a saber:
Es una manera de evitar eventuales aprietos o demandas de cualquiera de los negociantes puesto que todo lo acordado ya ha sido aclarado en el contrato.
Este contrato asegura el acatamiento de la normativa legal y fiscal que le sea aplicable, y ello debe dejarse por escrito. Tal sería el caso del pago de tributos, el registro o protocolización de la casa o el saneamiento garantizado de la cosa.
La presencia del contrato es la preexistencia misma del contenido del acuerdo verbal, en el supuesto de ser inevitable recurrir a la vía judicial. Cualquiera de los negociantes puede demandar el cumplimiento o inobservancia de lo pactado porque existe un contrato escrito.
Para que este tipo de contrato sea plenamente válido, es necesario que cumpla con determinados requisitos, específicamente los siguientes:
Es imperativo que el instrumento muestre que los negociantes manifestaron libremente su voluntad de negociar y que aceptan lo estipulado expresamente en el contrato. El error es algo que NO puede existir, ni el dolo, la violencia o la intimidación para lograr la manifestación de voluntad.
En la negociación debe haber un objeto cierto, que sea lícito, posible y se pueda determinar, explicando si se trata de un mueble o un inmueble. También debe detallarse en el instrumento escrito si es un bien presente o futuro, o si se refieren a un derecho real o personal.
En el contrato escrito debe establecerse un precio cierto y determinado, justo y equitativo para ambas partes, quienes manifiestan estar en conformidad con él.
La compraventa pudiera ser verbal o escrita, pero si la ley exige una forma especial para su validez, debe cumplirse con esta formalidad. Tal es el caso de la negociación de inmuebles, donde tiene que dejarse constancia en un manuscrito público.
Lo usual en España, es que quien compra paga por todas las costas en que se incurre por la elaboración de las escrituras de la negociación. De igual manera, los gastos por concepto de protocolización en el Registro de la Propiedad y los tributos especiales corren a cargo de quien compra.
Este contrato puede tener una permanencia limitada prescribiendo bajo determinadas circunstancias, en España, el lapso de prescripción es de cinco años. Pero por lo general, tendrá plena validez desde su firma y continuará hasta la observancia de todas las condiciones estipuladas en el trato.
La redacción de este convenio entre particulares, debiera incluir determinados apartados que son fundamentales, a saber:
Por lo general, es un acto que se realiza en el despacho de un abogado mercantil o una oficina de gestoría especializada. Aquí, las partes se quedan con un original del contrato suscrito por ambos.
En España, si no logras dar cumplir con lo pactado puedes tener consecuencias graves porque la parte perjudicada podría perder el dinero pagado. Pero adicionalmente, podría demandar daños, perjuicios e indemnizaciones, iniciando un procedimiento judicial.
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Un contrato escrito jamás puede ser tomado como algo sobrevalorado, por el contrario, es una prueba de la negociación pactada y de sus condiciones. Como has podido ver, siempre será recomendable elaborar un contrato de compraventa, si quieres hacer una buena inversión y que tus propiedades estén garantizadas.
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