La hipoteca es un instrumento financiero que permite a muchas personas adquirir un inmueble, sin embargo, hay que tomar en cuenta que una vez que se ha saldado la deuda, debemos hacer la cancelación registral de la hipoteca, ya que ésta no se borra automáticamente. Este proceso no solo tiene implicaciones legales y financieras, sino que también es esencial para garantizar la plena propiedad del inmueble.
La cancelación registral de una hipoteca es el proceso legal mediante el cual se elimina del Registro de la Propiedad la anotación que refleja la existencia de una hipoteca sobre un inmueble. Siendo así, toda persona que termine de pagar el crédito hipotecario que ha disfrutado, deberá proceder a la cancelación de hipoteca de manera registral. De esta forma, quedará constancia de que el inmueble está libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Este trámite es esencial para garantizar que el titular del inmueble pueda ejercer todos sus derechos sobre la propiedad, sin limitaciones.
La cancelación de la hipoteca en el registro no es obligatoria, pero si es conveniente. Al realizarla, se restablece el pleno dominio de propiedad del inmueble al deudor, quien ya no tiene ninguna carga financiera. Veamos las razones de su importancia.
Una vez cancelada la hipoteca, el propietario podrá vender, alquilar o hipotecar nuevamente el inmueble sin restricciones. Al fin y al cabo, el valor de un inmueble libre de cargas, a efectos de la solvencia patrimonial de un propietario, es mayor que el de un inmueble hipotecado, lo que facilita cualquier tipo de operación financiera que quisiera realizarse. Asimismo, al vender el inmueble, el comprador exigirá que se encuentre libre de la hipoteca y de otras cargas que puedan perjudicar o disminuir su valor o su derecho.
Al quedar la propiedad libre de esa carga, tienes abierta la posibilidad de contratar una nueva hipoteca, en caso de necesitarlo.
La cancelación garantiza que el inmueble esté libre de cargas, lo que es fundamental para la seguridad jurídica en cualquier transacción inmobiliaria que quieras realizar posteriormente.
Como propietario, tendrás mayor tranquilidad al saber que la propiedad está completamente libre de cargas.
Pueden ser tres los casos en los que se procede a la cancelación de hipoteca, acudiendo al registro para que la hipoteca deje de constar como una carga sobre la vivienda:
Es el caso más común, una vez hayas terminado con los plazos acordados para hacer frente a todas las cuotas de tu préstamo hipotecario, deberás gestionar la cancelación de hipoteca final.
Ocurre cuando el deudor realiza un pago anticipado y liquida la totalidad de la deuda a la entidad bancaria. Es importante mencionar que, dependiendo del contrato suscrito, es posible que haya que enfrentarse al pago de una comisión por la amortización, un coste que sumarás al gasto de cancelación hipoteca total.
Un caso especial, por ejemplo, es cuando no se está satisfecho con las condiciones de la hipoteca y no se puede subrogar. Pudieras considerar cancelar y proceder a abrir una nueva hipoteca en otra entidad. Ten en cuenta que, en un caso como este, la subrogación a otro banco es más rentable que la cancelación de hipoteca, ya que conlleva costes superiores.
El proceso de cancelación registral de una hipoteca en España implica varios pasos que mencionaremos a continuación:
Lo primero que deberás hacer es acudir a la entidad bancaria para solicitar el “certificado deuda cero”. Este es un trámite gratuito, tal y como lo dice el Banco de España.
Una vez obtenido el certificado, será el momento de acudir a la notaría, para formalizar la escritura de cancelación de la hipoteca. Presenta allí el mencionado “certificado de deuda cero”, DNI, y la escritura de compra del inmueble. Acá se pagarán los honorarios del notario.
Es importante destacar que en este trámite se requiere el desplazamiento de los representantes de la entidad bancaria para la firma de la cancelación, y al igual que el trámite anterior, no debes pagar nada al banco. La firma ante notario es el cumplimiento de una obligación y no un servicio prestado por el banco, ya que la entidad debe extinguir las garantías al momento de cancelarse la hipoteca.
Ahora tendrás que dirigirte a Hacienda para la solicitud y cumplimentación del formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Aunque el trámite de cancelación de hipoteca se encuentra exento del pago de este tributo, este es un paso obligatorio. No pagarás nada, pero obtendrás el formulario presentado y sellado por parte de la Oficina liquidadora.
Ya con el certificado de deuda cero, la escritura de cancelación de hipoteca de la notaría, y la copia del formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la mano, es el momento de asistir al Registro de la Propiedad para levantar la carga y dar así por finalizado todo el proceso de cancelación de la hipoteca.
Al finalizar este trámite, se recomienda solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, para verificar que la hipoteca ha sido cancelada correctamente y que el inmueble está libre de cargas.
Luego de amortizar hipoteca, requerirás estos documentos para proceder a la cancelación registral de hipoteca:
Es importante asegurarse de que toda la documentación esté completa y correcta para evitar retrasos en el proceso de cancelación.
Estos serán los gastos a incurrir, al realizar la gestión:
Estos aranceles son calculados a través de un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, es decir, depende del importe de cada préstamo. Se estima un gasto de 115 euros, entre notaría y registro.
Como no son honorarios regulados por la legislación, dependerá de las tarifas aplicadas por cada gestoría en particular.
Si se presentara el caso, entre los gastos de cancelación hipoteca también se incluiría la comisión por reembolso anticipado. Esta comisión dependerá de cuándo se haya firmado el préstamo.
Los gastos de cancelación de hipoteca deben preverse desde el momento en el que el cliente se dispone a la contratación de la hipoteca. En total, pueden rondar entre los 600 euros, si los realizas de forma independiente, o unos 1.000 euros, con los servicios de un gestor.
Generalmente, el coste de la cancelación registral de una hipoteca debe ser asumido por el propietario del inmueble, es decir, la persona que ha saldado la deuda con la entidad financiera.
Desde el año 2002, es posible cancelar una hipoteca por caducidad, una vez hayan transcurridos 20 años desde la finalización del plazo de pago fijado en la escritura, tal y como lo dicta el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
Para proceder a la cancelación registral de una hipoteca por caducidad, tendrán que haber transcurrido 21 años desde el momento en el que se pagó la última cuota. Este año adicional es obligatorio para que el Registro de la Propiedad se asegure de tres cosas: si hubo algún tipo de impago, si el préstamo no fue renovado, o si no se interrumpió de alguna manera en el plazo de preinscripción.
En caso de haber terminado de pagar las cuotas y no querer pasar por el trámite de cancelar la hipoteca en el Registro, puedes esperar a que se produzca la cancelación de la hipoteca por caducidad o prescripción. Esto ocurre transcurrido un tiempo de 20 años desde que acaba el plazo de la hipoteca (el que sale en la escritura); en ese momento, la carga hipotecaria prescribe. Podrás presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre tu vivienda. Incurrirás en el gasto de los honorarios del registrador, pero te ahorrarás los del notario y el gestor, y la operación se hará en poco tiempo.
Obviamente, si deseas vender o alquilar el inmueble antes de estos 20 años, tendrás dificultades porque el inmueble seguirá figurando como un bien gravado. Asimismo, no podrás solicitar un financiamiento utilizando el inmueble como garantía y en el caso de que la propiedad sea heredada, los herederos podrán enfrentar problemas relacionados con la carga de la hipoteca. Por todo esto, nuestra recomendación es que canceles registralmente la hipoteca, al terminar de pagarla.
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Si te encuentras en la situación de haber terminado de pagar tu hipoteca, no dudes en iniciar el proceso de cancelación registral lo antes posible. Recuerda que contar con el asesoramiento de un especialista puede facilitar enormemente este trámite y confirmar que se realice de manera correcta y eficiente. Tu propiedad es un bien valioso, y asegurarte de que esté libre de cargas es fundamental para tu tranquilidad y seguridad financiera.
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