Antes de formalizar ninguna negociación debes saber lo que es el saneamiento por evicción, un derecho para el comprador y un deber para el vendedor. Es una figura legal que sirve para proteger cualquier convenio donde se produce el traslado de la propiedad de una cosa.
El derecho a ser resarcido por cualquier limitación sobre la cosa, o a garantizar el pacífico goce de esta, es una prerrogativa del comprador. Por su parte, el vendedor está obligado legalmente a cumplir con la entrega de la cosa, en las condiciones pactadas, y esto deben saberlo ambos.
A decir del Código Civil Federal, el saneamiento por evicción, implica que el que vendió un bien se hace responsable de toda evicción sufrida. Por supuesto, la evicción debe sufrirla el comprador, quien resulta privado del todo o de una parte del bien adquirido, por cualquier circunstancia o tercero.
En España, el saneamiento en caso de evicción se considera una cláusula natural en toda negociación, especialmente la de compra-venta, que comporta transmisión de propiedad. Dicho en otras palabras, aun cuando los contratantes NO estipulen nada sobre la evicción, se presume que es una responsabilidad del vendedor.
Pero debemos aclarar que esta obligación también puede ser renunciable, es decir, que se trata de una estipulación que admite un pacto en contrario. Esto ocurre en algunos casos donde el comprador renuncia expresamente a su derecho de saneamiento en caso de evicción, pero ignorando algún vicio oculto.
En este caso se presume que hubo mala fe por parte del vendedor, quien de inmediato quedará obligado a sanear el bien a la brevedad. Así, se tendrá por no estipulada la renuncia al saneamiento, y le será exigible este derecho al vendedor, para que devuelva el precio íntegro recibido.
El saneamiento por evicción aplica en circunstancias de compra-venta, y funciona cuando se dan las siguientes condiciones:
En este caso el comprador es privado, total o parcialmente del disfrute de la cosa adquirida.
Eventualmente la privación puede ser como consecuencia de una sentencia firme que reconozca el derecho preferente de un tercero sobre la cosa y con anterioridad.
Esta circunstancia aplica previa existencia de un contrato de compraventa válido entre el comprador y el vendedor, anterior a la nueva negociación.
Ante esta condición se requiere que el comprador notifique al vendedor sobre la demanda que pudiera ocasionar evicción. En todo caso, el comprador siempre tendrá el derecho de exigir el saneamiento de ley, y estos mecanismos aplican a la compra de cualquier bien.
En España existen, a saber, dos tipos de evicción:
Esta ocurre cuando el comprador pierde el control total o la posesión de la cosa vendida, pudiendo reclamar al vendedor por la privación de su derecho. Dicho en otras palabras, el vendedor está obligado a pagar el precio recibido, más los intereses, las eventuales costas procesales, las rentas, etc.
Esta figura se da cuando la evicción ha resultado parcial, y significa que no se pierde el total del bien vendido, sino solo una parte. Por ejemplo, la venta de una ensambladora cuya maquinaria está en garantía de un préstamo, no pierde la ensambladora, pero sí los equipos.
En ambos casos nace de inmediato el derecho del comprador a ser resarcido por el comprador, quien deberá reintegrar el precio total que haya recibido. Recordemos que se trata de una garantía que opera aun cuando las partes no lo hayan estipulado en su convenio de compra-venta.
Cuando se determina el saneamiento por evicción, sus efectos en Derecho Civil no se limitan a la simple devolución del bien. El Código Civil establece indemnizaciones exactas a cargo del vendedor, que incluyen el precio íntegro pagado, los frutos que el comprador deba entregar al tercero vencedor, las costas del pleito y, en su caso, los gastos del contrato. Si la privación del bien ha sido total, el resarcimiento cubre el valor completo de la cosa; si se trata de una evicción parcial, la indemnización se ajusta proporcionalmente a la parte efectivamente perdida, evitando así un enriquecimiento injusto para cualquiera de las partes.
En España, la evicción aplica cuando se dan cualquiera de estas condiciones:
Hablamos de la posesión total o parcial sobre el bien que recién haya adquirido, y un tercero alega un mejor derecho sobre este. Esta perturbación en su derecho de propiedad es un requisito para que opere el saneamiento por evicción.
En estos casos, un Tribunal ha fallado a favor de un tercero que se supone demostró un mejor derecho sobre el bien en litigio. Se supone que ha antecedido un procedimiento judicial de parte interesada por alguien que pretende demostrar su derecho sobre el bien.
Puede ir o no acompañado de una sentencia judicial firme, en virtud de que existe un tercero que argumenta tener un derecho preferente con anterioridad. Ocurre cuando el vendedor ha enajenado el bien con anterioridad a la nueva negociación, y esto podría presuponer un acto de mala fe del vendedor.
Por tratarse una figura legal que se supone está implícita en toda negociación, especialmente de compra-venta, nace el derecho del comprador de exigirla. Ahora bien, para poder exigir el saneamiento por evicción, se requiere lo siguiente:
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha perfilado con precisión los requisitos principales que deben concurrir para reconocer el saneamiento por evicción. Los tribunales insisten en que debe existir una sentencia firme que reconozca a un tercero un derecho anterior sobre el bien —anterior incluso a la propia compraventa— y que dicho derecho no haya sido conocido ni asumido por el comprador al contratar. Esta línea jurisprudencial refuerza que la evicción no puede presumirse: debe acreditarse judicialmente, dando seguridad tanto al comprador como al vendedor sobre el alcance real de esta garantía.
El saneamiento por evicción es una obligación que siempre recaerá en cabeza y bajo la exclusiva responsabilidad del vendedor. Es el vendedor el único obligado al saneamiento, siempre y cuando el vendedor lo exija.
El lapso para exigir el saneamiento por evicción prescribe a los 15 años, según se deduce del contenido del artículo 1964 del Código Civil español. Este lapso se cuenta desde el momento en que el comprador sufre la evicción o se produce la pérdida del bien adquirido.
Luego de este lapso no procede ningún reclamo por vía judicial, en virtud de que se un mandato de ley al que deben someterse las partes contratantes. Es algo que deben tener en cuenta quienes se someten a una negociación de compra-venta especialmente.
Para que el comprador pueda ejercer con éxito su reclamación, la notificación al vendedor resulta un paso indispensable: debe realizarse tan pronto como se tenga conocimiento de la demanda que podría derivar en evicción, de modo que el vendedor pueda intervenir en el proceso y defender el bien. Junto a este requisito, conviene tener presentes los plazos para reclamar, ya que dejar transcurrir el tiempo sin actuar puede debilitar la posición del comprador frente al vendedor, incluso antes de llegar al límite de prescripción legal. Actuar con diligencia desde el primer momento es la mejor garantía para hacer valer este derecho.
La diferencia entre estas dos figuras legales radica en que el saneamiento por evicción garantiza al comprador que no será desposeído de su propiedad. Ahora bien, los vicios ocultos pueden referirse a daños no evidentes en el bien que afectan su funcionamiento o valor.
Es oportuno destacar que los vicios son una especie de imperfección o daño, pero también puede ser una alteración de la calidad o cualidades de la cosa. Aquí debemos excluir los desperfectos que pueden ser identificados en una inspección rutinaria previa a la entrega de la cosa.
También debemos destacar el nivel de conocimiento que tiene el comprador, por ejemplo, si es un experto o mecánico y no detecta el vicio oculto. Aquí se supone que debería haber previsto el daño por sus conocimientos, luego el vendedor podría no ser responsable del daño.
Un clásico ejemplo de saneamiento por evicción, puede ocurrir en la compra de un inmueble, si luego de adquirirlo se revela algo que no se conocía. Pudiéramos estar hablando de que el vendedor no poseía un título de propiedad definido debido a una hipoteca que olvidó mencionar.
Esto por supuesto ocasiona la pérdida inmediata de la propiedad adquirida por el comprador, constituyéndose así un caso de saneamiento por evicción. En este supuesto, el vendedor queda obligado a devolver el precio total que recibió por la compra del inmueble, por lo menos hasta que solvente la hipoteca.
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En España cualquier negociación de compra-venta está protegida y garantizada legalmente porque existe la figura legal del saneamiento por evicción. Se trata de un derecho que protege al comprador de cualquier perturbación en su legítimo derecho de propiedad, por considerarlo comprador de buena fe.
Pero es de recordar que eventualmente el comprador podría renunciar a esta protección legal, quedando a expensas de la voluntad del vendedor. Esta renuncia, por supuesto, tiene una excepción, y aplica cuando se demuestra la mala fe del vendedor luego de haber formalizado la negociación.
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