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En el mundo de las finanzas existe la hipoteca inversa, un acuerdo financiero capaz de transformar el coste de un piso en una pensión mensual. Pero aun cuando puede resultar algo atractivo para una persona adulta, que complementaría su pensión, debes conocer los beneficios y los contras de este tipos de inversiones las cuales son inversiones rentables.
Es oportuno aclarar que nos referimos a una modalidad tipo “crédito hipotecario” sobre una casa, que resulta ideal para personas que ya tienen cierta edad. Ese acuerdo les permite recibir un estipendio mensual que pudiera complementar cualquier ingreso fijo, y sin la obligación del pago de ninguna cuota.
Esta hipoteca es una clase especial de hipoteca o préstamo exclusivo para propietarios de pisos que cumplan algunos requerimientos exigidos por la entidad hipotecaria. Es un acuerdo financiero que obliga a los herederos a pagar el capital recibido y los intereses, pudiendo vender este piso si surge la necesidad.
Así como otra hipoteca convencional, esta permite al dueño de un piso pedir una hipoteca, dando esta como una garantía del dinero que irá recibiendo. De igual manera, esta clase de hipoteca deja la propiedad sin modificaciones, a nombre de su dueño original, quien seguirá ejerciendo sus derechos.
Todos los instrumentos crediticios, al igual que una hipoteca inversa, tienen sus pros y sus contras, aquí analizaremos algunos de estos, vistos como ventajas.
Puede afirmarse que la mayor ventaja de esta hipoteca es para el solicitante porque puede seguir ocupando el piso, mientras toma cierta cantidad de dinero mensual.
Otra gran ventaja es que la entidad hipotecaria no solo te permite conservar la vivienda sino que obtienes dinero en efectivo por ella.
A diferencia de otras hipotecas, esta no obliga al dueño a hacer ningún tipo de pago cada mes, porque serán sus sucesores quienes asuman ese compromiso.
La hipoteca inversa o renta mensual creada para adultos mayores, se refiere a un mercado en reciente exploración en España. Al parecer no hay oferta ni éxito en este crédito, durante los últimos años, superando apenas los 100 contratos anuales, por tratarse de un crédito atípico.
Es una buena fórmula alterna para completar el ingreso de una pensión de jubilación, un elemento financiero regulado, ideal para aquellas personas retiradas o jubiladas. Así, disfrutan de una mensualidad de por vida y mantienen la titularidad y el derecho de uso, sin hacer ningún desembolso por ello.
La hipoteca inversa procede sí y solo sí se cumplen con determinados requisitos, entre los más comunes están los siguientes:
Específicamente en España hay un régimen especial para la hipoteca inversa, según la Ley 41/2007, que vino a modificar Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario. Existe otra normativa hipotecaria y financiera de regulación, además del seguro de obediencia y todo lo establecido en las normas tributarias, en su Disposición Adicional Primera.
También puede aplicar la Orden EHA/2899/2011, que se refiere a la claridad y la defensa del cliente de servicios bancarios que ofrece algunas ventajas fiscales. Es oportuno aclarar que las pensiones recibidas por la hipoteca están libres de tributos en el IRPF porque son consideradas como disposiciones hipotecarias.
Si se trata del piso habitual puede beneficiarse de la dispensa del Tributo por Actos Jurídicos Documentados, por lo que no pagarán nada. En cuanto a los aranceles de registro, toda la documentación que deba registrarse queda sujeta a una reducción del 90 %.
Si los recursos que se perciban son destinados a un PPA, plan de previsión para asegurado, pueden ser deducidos de la base imponible del IRPF. Esta operación puede formalizarse mediante escritura pública ante un Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Hasta la presente fecha, las hipotecas inversas son bastante escasas, porque los banqueros siguen pensando que los sucesores no costearán la deuda. Aunque estas hipotecas se conocen como el "papel oculto" de los bancos, y no les hacen la publicidad necesaria, también las otorgan previo análisis crediticio.
Entre los bancos que se apuntan a otorgar estas hipotecas podemos mencionar:
Es un producto relativamente nuevo, que junto a Mapfre lo crearon para otorgar un financiamiento flexible, como una pensión vitalicia o por un período limitado.
La hipoteca de EBN Banco es bastante parecida a la anterior, pero se destaca por tener condiciones más flexibles, pero no ofrece una renta o pensión vitalicia.
Óptima Mayores igualmente comercializa esta clase de hipotecas, y aunque no es un ente financiero, vende y orienta sobre estos productos en conjunto con otras empresas.
Es difícil hablar de un monto fijo en una hipoteca inversa, y un término medio en España, pudiera decir que los beneficiarios pudieran cobrar unos 300€ al mes. En definitiva, se trata de algo variable que va a depender mucho del interesado y del tipo de piso que se quiera dar en garantía.
Es oportuno aclarar que no hay una obligación para el interesado, de reembolsar el dinero tomado en préstamo porque son los sucesores los facultados para liquidarlo. Solo al fallecer el solicitante, los herederos o sucesores disponen de un año para escoger entre varias opciones, a saber:
El reembolso de una hipoteca inversa que ha sido heredada no tiene cargos, comisiones o costes adicionales, salvo el hecho de saldar el crédito otorgado. Dicho de otra manera, los herederos o sucesores tienen la obligación de abonar el monto generado mientras ha estado vigente la hipoteca.
Es habitual que usen el mismo piso que se dio en garantía, para liquidar la cantidad adeudada y hasta podría sobrar dinero.
Sí, es factible cancelar una hipoteca inversa de forma anticipada, solo habría que reembolsar al ente financiero lo adeudado: las diferentes tipos de rentas variables dispuestas y sus intereses. Recordemos que al dueño no le otorgan un préstamo propiamente dicho, solo recibe una pensión vitalicia mensual que deberán reembolsar los sucesores, si quieren quedarse con el piso.
Toda hipoteca inversa está sometida a ciertos riesgos, veamos los más importantes.
Si optan por una prima única, puede ser que se incremente demasiado el costo final, pero intentemos explicarlo con un ejemplo. Supongamos un crédito de 650.500 euros otorgado en 2013 para un adulto de 85 años, que debería activarse al cumplir los 93.
En un caso con estas características, la prima única sería de unos 200.000 euros, algo realmente elevado.
El capital sufrirá por la devaluación como un efecto directo de un proceso inflacionario que afecta a todas las economías del mundo.
También podría presentarse la situación donde, llegada la circunstancia del fallecimiento, la vivienda pudiera valer menos que el crédito, carga que deberán asumir los herederos.
Como ejemplos de hipoteca inversa pueden tomarse estos:
En esta hipoteca el interesado en vivir de las rentas recibiría una renta o pensión mensual que siempre será inferior a cualquier renta temporal. Es como los prestamistas tienen la seguridad de no entregar una renta por arriba del precio del piso.
Esta hipoteca se refiere al otorgamiento de una pensión por cierto tiempo, donde estaría recibiendo el costo total de venta del piso. Cuando esté completo el costo del piso o la vivienda no perderían su derecho de uso, pero ya no percibiría ninguna renta. Te recomiendo usar una calculadora de rentabilidad para saber calcular cuánto es el gasto de plusvalía por venta de una vivienda.
Con esta hipoteca se percibiría un monto único dependiendo del valor liquidativo de tasación del piso.
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Hemos visto cómo puede obtenerse algunos euros sin hacer ningún desembolso, usando la hipoteca inversa, aunque es un negocio que tiene sus riesgos. Solo es cuestión de buscar el mejor asesoramiento y asegurarte de estar tomando una decisión informada, sin dejar nada a la suerte.
Recuerda que ofrecer en garantía la vivienda que habitas puede ofrecerte algunos beneficios, pero también algunas dificultades, y es lo que debe analizarse con detenimiento. Busca el asesoramiento adecuado, prefiere expertos en el ramo, y si tienen buenas referencias, tu decisión será más fácil de tomar.
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