¿Qué es el Mercado Inmobiliario? ¿Cómo funciona?

En esta oportunidad vamos a explorar acerca de qué es el mercado inmobiliario y cómo funciona desde una perspectiva más técnica. Para tener éxito en este mercado es conveniente comprender los elementos implícitos en la actividad. A grandes rasgos, entendemos que el sector inmobiliario abarca la actividad de compra y venta de bienes inmuebles. Por lo tanto, quedan incluidos bienes como domicilios, terrenos, edificios o incluso los derechos subterráneos de la tierra. 

¿Estás buscando dónde invertir en 2023? Descubre a continuación todos los detalles acerca del funcionamiento de este sector y sobre los factores que pueden influir en el mismo. 

¿Qué es el mercado inmobiliario?

Es importante iniciar por definir qué es el mercado inmobiliario para luego profundizar acerca de cómo funciona. Básicamente, es un término que engloba la oferta y demanda de los bienes inmobiliarios y todas las acciones emprendidas para generar ese efecto. A menudo cuando analizamos sobre qué es el sector inmobiliario pensamos de forma automática en la compra-venta de una casa. 

Sin embargo, al profundizar en el tema es posible notar que va mucho más allá, y que tiene competencias con diversas negociaciones. Además de las acciones generadas a nivel residencial, este mercado también actúa sobre el nicho industrial y comercial.  Por otro lado, la venta inmobiliaria tiene gran relevancia en lo que respecta al desarrollo de la economía en un sentido macro. La solidez del sector inmobiliario a menudo refleja un manejo formidable de la economía de un país. 

Ahora que expusimos qué es el mercado inmobiliario en un sentido más general, es conveniente entender las actividades comprendidas a nivel comercial. Presta atención a los siguientes términos:

• Promoción: detrás de las acciones de compra y venta de inmuebles hay un arduo trabajo, y la puesta en marcha de numerosas estrategias. Por ejemplo, es importante abarcar el nicho correcto de potenciales clientes. 
• Inversión: este mercado permite llevar a cabo inversiones a partir de diversos métodos. Ya sea a través de la compra de acciones con empresas inmobiliarias o a partir de la compra de inmuebles como activos de inversión. 
• Financiación: está relacionado con la captación de presupuestos y el desarrollo logístico para llevar a cabo diferentes tipos de proyectos de inversión inmobiliarios. Este tipo de iniciativas dan paso a mayores oportunidades de promoción.

¿Cómo funciona el mercado inmueble?

Luego de comprender qué es el mercado inmobiliario, es importante conocer de qué manera funciona. En este sentido, no tiene tantas diferencias respecto a otros nichos comerciales. Pues está compuesto principalmente por los impulsos de la oferta y la demanda. En la siguiente tabla podrás valorar el impacto de ambos términos dentro de este contexto comercial.

• ‍OFERTA: Se trata de los bienes inmuebles promocionados en venta, siendo entonces las opciones disponibles.
• DEMANDA: Tiene que ver tanto con el deseo como con la posibilidad de compra de potenciales clientes. 

A partir de la influencia de la oferta y la demanda pueden surgir variaciones en el precio de bienes inmuebles. Si bien es cierto que hasta este punto parece como un mercado muy directo y simple, la realidad es distinta.

Es importante conocer cómo funciona el mercado en términos generales para así poder identificar los elementos que pueden generar fluctuaciones en el mercado de bienes raíces. Por ejemplo, factores políticos y económicos a menudo pueden impactar los precios de los inmuebles.  Si deseas dedicarte a este negocio, es propicio que te mantengas a la vanguardia de las noticias más actualizadas sobre asuntos inmobiliarios. 

Por ejemplo, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en España ha previsto una caída del 15% anual en el volumen de transacciones del sector de bienes raíces. Este tipo de anuncios pueden darnos referencias clave sobre la fluctuación del mercado.

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El rol del agente inmobiliario 

Entender qué es el mercado inmobiliario puede ser muy sencillo, pero es conveniente saber qué hay detrás de una operación inmobiliaria. Principalmente las características pueden variar en función de la localidad exacta en donde se encuentre el inmueble. Asimismo, hay ciertos aspectos legales que influyen en el proceso de compra-venta de una casa o de cualquier otro tipo de inmueble. Y también tenemos el aspecto emocional respecto a lo que supone hacer este tipo de inversiones. 

Sin duda, la inversión inmobiliaria no es una decisión que deba ser tomada a la ligera. Al menos no, si lo que deseamos es obtener éxito tanto inmediato como a largo plazo. Es por esto que el rol del agente inmobiliario es una pieza fundamental respecto al funcionamiento de este mercado. Una formación adecuada puede ayudar a mantener el perfil idóneo para una mayor captación de clientes y cierres exitosos de negociaciones. 

Por lo general, los agentes en bienes raíces se especializan en la promoción de tipologías de bienes inmuebles específicos. Y tienen como principal meta ayudar a los usuarios a encontrar su propiedad ideal.

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Características del mercado inmobiliario

Para facilitar la comprensión sobre qué es el mercado inmobiliario, es conveniente analizar sus principales características. ¡Toma nota!

• El precio de la tierra: uno de los aspectos más resaltantes sobre este mercado es el coste del terreno. Pues esto tiene un impacto considerable en la valía final del inmueble, así que también influye en la demanda. 

• Abarca varias negociaciones: el mercado de suelo edificable es uno de los más conocidos al menos en lo que respecta el desarrollo urbano. En este mercado los bienes negociados pueden estar o no edificados. 

• La dinámica de mercado puede fluctuar: a menudo existe tensión entre los niveles de demanda y de oferta, no coincidiendo en un punto de equilibrio. Por ejemplo, un mercado con tensión por escasez se identifica cuando la oferta no satisface la demanda.
• Requiere de un gran análisis: las inversiones y las acciones gestionadas en este nicho deben estar sustentadas en un estudio minucioso. Pues esto es lo que permite promover mejores resultados y reducir el margen de pérdidas. 

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¿Cómo se divide el mercado inmobiliario?

El mercado inmobiliario se divide en varios segmentos principales, cada uno con características y dinámicas particulares. Aquí te explico las divisiones más comunes del mercado inmobiliario:

Residencial

• Viviendas unifamiliares: Casas individuales diseñadas para una sola familia.
• Viviendas multifamiliares: Edificios de apartamentos o condominios que albergan múltiples unidades habitacionales.

Comercial

• Oficinas: Espacios diseñados para actividades comerciales y administrativas.
• Retail (comercial minorista): Propiedades destinadas a tiendas y establecimientos de venta al por menor.
• Industrial: Instalaciones para la fabricación, almacenamiento y distribución de bienes.
• Hoteles y hospitalidad: Propiedades destinadas a la industria hotelera y de alojamiento temporal.

Inversiones

• Inversiones residenciales: Propiedades compradas con el propósito de alquilarlas o revenderlas por un beneficio.
• Inversiones comerciales: Adquisición de propiedades comerciales para generar ingresos a través de alquileres o venta.

Terrenos y desarrollo

• Terrenos urbanos: Parcelas de tierra sin desarrollar en áreas urbanas, destinadas para proyectos residenciales, comerciales o industriales.
• Desarrollo inmobiliario: Proyectos para construir nuevas propiedades, incluyendo viviendas, oficinas, centros comerciales, entre otros.

Especializados

• Inmobiliario de lujo: Propiedades de alta gama con características exclusivas y precios elevados.
• Inmobiliario rural: Propiedades en áreas rurales, como granjas, ranchos o terrenos agrícolas.
• Inmobiliario recreativo: Propiedades como segundas residencias, cabañas, o propiedades para actividades recreativas.

Otros segmentos

• Gobierno y sector público: Propiedades propiedad o gestionadas por entidades gubernamentales para uso público o administrativo.
• Educación y salud: Propiedades destinadas a instituciones educativas, hospitales y centros de salud.

Factores clave que afectan cada segmento

• Ubicación: La ubicación influye significativamente en el valor y la demanda de una propiedad.
• Economía y mercado local: Condiciones económicas locales, tasas de interés, y empleo afectan la actividad del mercado inmobiliario.
• Regulaciones y política: Normativas y políticas locales, como zonificación y regulaciones de construcción, afectan el desarrollo y uso de la propiedad.

Cada segmento del mercado inmobiliario tiene su propio conjunto de oportunidades y desafíos, y la comprensión de estas divisiones te ayuda a identificar las mejores oportunidades de inversión o las opciones de vivienda que mejor se adapten a tus necesidades y objetivos.

¿Por que invertir en el mercado inmobiliario?

Invertir en el mercado inmobiliario puede ser atractivo por varias razones fundamentales:

Razones para invertir en el mercado inmobiliario

1. Potencial de apreciación del capital: A lo largo del tiempo, las propiedades tienden a aumentar su valor debido a factores como la demanda creciente, mejoras en infraestructura local, y la inflación. Esto puede resultar en ganancias significativas cuando decides vender la propiedad en el futuro.
2. Flujo de ingresos pasivos: Las propiedades de alquiler pueden generar ingresos regulares a través de los pagos mensuales de los inquilinos. Este flujo de efectivo puede proporcionar estabilidad financiera y ser una fuente confiable de ingresos pasivos.
3. Diversificación de la cartera: El mercado inmobiliario ofrece una forma diversificada de invertir, separada de las acciones, bonos u otros activos financieros. Esta diversificación puede ayudar a reducir el riesgo general de tu cartera de inversiones.
4. Beneficios fiscales: Los inversores inmobiliarios pueden aprovechar beneficios fiscales como la depreciación de la propiedad, deducciones por intereses hipotecarios, gastos de mantenimiento y reparaciones, entre otros. Estos beneficios pueden reducir significativamente la carga fiscal sobre los ingresos generados por la propiedad.
5. Control sobre la inversión: A diferencia de otros activos financieros, invertir en bienes raíces te brinda un control más directo sobre tu inversión. Puedes tomar decisiones estratégicas como mejoras en la propiedad, ajustes en el alquiler, y la gestión general para aumentar su valor y rentabilidad.
6. Protección contra la inflación: Los precios de las propiedades tienden a subir con la inflación, lo que significa que los activos inmobiliarios pueden actuar como una cobertura natural contra la pérdida de poder adquisitivo del dinero.
7. Uso personal y residencial: Además de ser una inversión financiera, la propiedad inmobiliaria puede servir como una residencia principal o una segunda residencia, ofreciendo beneficios personales y de estilo de vida.

Consideraciones importantes

• Riesgos y desafíos: Invertir en bienes raíces conlleva riesgos como la vacancia de la propiedad, fluctuaciones en el mercado, costos de mantenimiento y reparaciones, entre otros. Es crucial realizar una debida diligencia y evaluar cuidadosamente cada oportunidad de inversión.
• Horizonte de inversión: El mercado inmobiliario puede ser menos líquido que otros activos financieros, lo que significa que puede tomar tiempo vender una propiedad si es necesario. Por lo tanto, es importante tener un horizonte de inversión a largo plazo y ser paciente.

Invertir en el mercado inmobiliario puede ser una estrategia poderosa para construir riqueza, generar ingresos pasivos y diversificar tu cartera de inversiones. Sin embargo, como con cualquier inversión, es fundamental educarse, planificar cuidadosamente y considerar tus objetivos financieros antes de tomar decisiones importantes.

¿Cómo iniciarse en el mercado inmobiliario?

Tras entender qué es el mercado inmobiliario, cómo se divide y por qué invertir en él, es común apreciar una oportunidad en este sector. ¿Te gustaría dar tus primeros pasos en este rubro? En ese caso es importante que prestes atención a los siguientes puntos clave. 

Educación y Formación

Sin duda, la formación en cuanto al mercado de bienes raíces es fundamental. Si no logras comprender las causas de ciertas acciones, entonces tus decisiones no estarán bien sustentadas. Además, el sector inmobiliario abarca una gran variedad de ámbitos, y es importante aprender al respecto. También merece la pena profundizar sobre los principios que rigen las negociaciones en el mercado en general. Por ejemplo, aspectos como el caso de la inflación en Argentina, pueden atentar contra el crecimiento del sector inmobiliario. Al reconocer este efecto a tiempo es posible tomar decisiones acertadas para reducir pérdidas.

Es importante definir un sector específico

Para invertir en inmuebles con poco dinero es importante definir un sector en concreto. Por ejemplo, ¿Deseas dirigirte a clientes corporativos? ¿O prefieres captar clientes para ventas residenciales? A partir de la segmentación de tu público y la definición de un sector en concreto vas a poder delimitar las mejores estrategias para tus gestiones en el mercado de bienes raíces. 

Conviene analizar el mercado 

Tal como definimos qué es el mercado inmobiliario, suele estar sujeto a fluctuaciones. Es necesario saber cómo realizar un análisis que ayude a tener una previsión sobre la evolución del sector a medio y largo plazo.  Una vez que hayas identificado propiedades de interés, realiza un análisis exhaustivo. Considera factores como el costo de compra, los posibles ingresos por alquiler, los gastos de mantenimiento y reparación, y el potencial de apreciación de la propiedad. Esto te ayudará a evaluar si una oportunidad de inversión es rentable.

Realiza networking

Crea una red de contactos: Construye una red sólida de contactos en el sector inmobiliario. Conéctate con agentes inmobiliarios, inversores, prestamistas y otros profesionales relacionados. Participa en eventos de networking y únete a asociaciones del sector para establecer relaciones comerciales valiosas. Además, de esa forma aprenderás las estrategias que realizan los inversores inmobiliarios con más experiencia como por ejemplo, el flipping house.

Obtén Financiamiento

Si planeas invertir en condo hoteles o propiedades, es importante asegurarte de tener acceso a financiamiento adecuado. Puedes explorar opciones como préstamos hipotecarios, inversionistas privados o socios comerciales. Trabaja en establecer una buena calificación crediticia y prepara un plan de negocios sólido para presentar a los prestamistas. Sino tienes mucho capital, puedes plantearte opciones como el crowdfunding inmobiliario. Busca plataformas que con poco dinero, puedas obtener una buena rentabilidad, como por ejemplo la de Domoblock, una plataforma de inversión inmobiliaria que cuenta con el valor diferencial de la tokenización de inmuebles. ‍

Al invertir en Domoblock, los inversores pueden adquirir estos tokens inmobiliarios y poseer una parte del activo subyacente. Esto les brinda la oportunidad de participar en los beneficios potenciales, como el alquiler o la apreciación del valor de la propiedad, sin tener que adquirir la propiedad completa. Además, la tokenización permite una mayor liquidez, ya que los inversores pueden comprar o vender estos tokens de manera más rápida y sencilla en comparación con la venta tradicional de propiedades inmobiliarias.

¿Cuáles son las rentabilidades esperadas?

Para invertir en este rubro existen varias opciones, tales como asumir el rol de asesor inmobiliario. Sin embargo, al disponer de un capital más grande, podemos tomar acciones más contundentes como emprender la compra de inmuebles. 

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Sea cual sea tu decisión para realizar una inversión en departamentos, la rentabilidad va a depender de varios aspectos en función de la negociación que realices.  Presta atención a la siguiente tabla para que conozcas la clasificación de rentabilidad que se puede percibir.

• RENTABILIDAD ÚNICA: Es una percepción que es obtenida a partir de una negociación como la venta de un inmueble, los ingresos pueden ser retenidos e invertidos posteriormente.‍
• RENTABILIDAD CONSTANTE: El mejor ejemplo es la renta de las propiedades, en donde la rentabilidad se obtiene de forma constante, también aplica la compra de acciones. 

¿Deseas obtener el máximo retorno en tus inversiones? En ese caso, conviene que inviertas en bienes inmobiliarios comerciales. La razón es muy simple, al tener un uso comercial se mantienen en demanda por otros inversores.  Por otro lado, expertos consideran que el retorno de inversión inmobiliaria ideal abarca entre 5% y 7% de retorno anual. 

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¿Cuáles son los mejores mercados inmobiliarios?

Para tener éxito al invertir en bienes raíces es ideal conocer su influencia y solidez en ciertos países en donde esta actividad comercial ha logrado destacar. Los siguientes son algunos de los mercados más formidables de este rubro:

• Madrid, Valencia y Barcelona – España: dichas comunidades autónomas han percibido un gran crecimiento en el sector en los últimos meses. Madrid es la sexta ciudad con más relevancia en este ámbito. Estudios estimaron la percepción de 17.500 millones de euros fruto de inversiones en España en este sector. 
• Berlín – Alemania: debido a la estabilidad económica de esta región se convierte en una gran alternativa para invertir. Esto ha hecho que surjan nuevos proyectos inmobiliarios que influyen en el crecimiento del sector. 
• Miami - Estados Unidos: de acuerdo con diversos estudios y análisis estadísticos, esta localidad es de las más formidables en lo que respecta al mercado inmobiliario de USA. 
• Lisboa – Portugal: en los últimos años la rentabilidad de este sector se ha mantenido en alza, con énfasis a las negociaciones percibidas en Lisboa. A inicios de 2022 se percibió un aumento del 4,7% en los precios de inmuebles.
• Dubái - Emiratos Árabes Unidos: con una economía muy sólida y constante flujo de inversión, se convierte en una de las mejores zonas para invertir en el mercado inmobiliario. Asimismo, hay numerosas zonas en desarrollo de la ciudad, lo cual puede aumentar la oferta. 

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Conclusión

¿Qué es el mercado inmobiliario? Son todas las acciones emprendidas en función de los criterios de oferta y demanda de los bienes inmobiliarios. Dichos bienes pueden ser oficinas, locales comerciales, vivienda, edificios comerciales, terrenos, etc.  Asimismo, este mercado puede verse afectado por factores económicos como la inflación o por inestabilidades sociales o políticas. Por lo que, la inversión en inmuebles debe ejecutarse bajo el sustento de un análisis previo. 

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