El flipping inmobiliario ha cobrado popularidad especialmente entre aquellos que buscan invertir su capital en proyectos que prometen un retorno significativo. A medida que el mercado inmobiliario en España se ha ido recuperando, más inversores han comenzado a explorar esta estrategia que, aunque parezca compleja, ofrece grandes oportunidades. Hablaremos en este artículo del flipping building, la modalidad centrada en la renovación de edificios enteros.
En el caso del flipping building, se refiere a la práctica de comprar edificios o propiedades multifamiliares con el objetivo de renovarlos y revenderlos a un precio más alto, en un corto período de tiempo. Las propiedades requieren mejoras significativas, que van desde renovaciones estéticas hasta reparaciones estructurales; con estas reformas se busca maximizar el valor de la propiedad, aprovechando la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta posterior.
El flipping building se enfoca en edificaciones grandes, como edificios de apartamentos o locales comerciales, a diferencia del flipping house, que se centra en viviendas unifamiliares. Esto ofrece un potencial de ganancia mayor, y en la misma proporción, riesgos y responsabilidades.
Esta estrategia, que implica comprar, renovar y vender propiedades en un corto período de tiempo, ha demostrado ser una opción lucrativa para inversores y promotores. Funciona de la siguiente manera:
Antes de comenzar cualquier proyecto de flipping building, debes investigar las tendencias del mercado inmobiliario, los precios de venta promedio y las áreas con mayor demanda.
Debes manejar un presupuesto claro y realista, y mantenerte en él, para garantizar que tu inversión sea rentable.
Consiste en buscar un edificio que, aunque esté en malas condiciones, aún puede mantenerse en pie, y lograr un buen precio por él. Será posible negociar el precio de compraventa, basándose en las condiciones del inmueble y la necesidad de acometer obras de gran envergadura.
Es el momento de comprar la propiedad escogida
Aquí comienza el trabajo del equipo de profesionales que debes tener, para que el proceso fluya en el tiempo estimado. Al terminar las reformas necesarias, éste edificio se devolverá al mercado con una rentabilidad elevada.
Previa estrategia de venta y de marketing, es el momento de vender tus inmuebles y obtener el beneficio económico respectivo. Los ingresos por alquiler o ventas serán un flujo constante, gracias a tener múltiples unidades para ofrecer.
Entre las atractivas ventajas del flipping building, tenemos:
Al tener los edificios un mayor número de unidades, generan un mayor retorno de la inversión.
Invertir en edificios multifamiliares permite diversificar el portafolio de inversiones, y también se diversifica el riesgo, ya que se dosifica entre las diferentes unidades.
Renovar edificios deteriorados o en desuso, además de crear un proyecto único y de valor, mejora la calidad de vida en la comunidad, aumentando su atractivo para futuros residentes y negocios.
El proceso de flipping building en España implica varias etapas, en búsqueda de maximizar las probabilidades de éxito y rentabilidad. Veamos:
Antes de embarcarte en el negocio de comprar el inmueble, debes investigar el mercado inmobiliario ideal: la ubicación, las áreas con potencial de crecimiento y demanda, y comprender las tendencias actuales. Utiliza herramientas de análisis de mercado y consulta a expertos locales
Busca propiedades que estén en un estado que requiera renovación, pero que tengan un buen potencial de revalorización. Esto puede incluir edificios antiguos, propiedades en zonas en desarrollo o locales comerciales subutilizados.
Es necesario tener un plan de negocios sólido y un presupuesto objetivo. Incluye todos los costos asociados: compra, renovación, venta del inmueble, impuestos y otros gastos asociados. ¿Con qué dinero cuentas? Requieres financiamiento a través de hipotecas, préstamos personales o capital propio.
Una vez identificada una propiedad adecuada (viviendas subvaloradas, que necesiten reformas importantes y sean sólidas) el siguiente paso es comprarla.
Viene la fase de realizar las mejoras necesarias para aumentar el valor de la propiedad. Rodéate de contratistas y expertos que lleven a cabo las reformas dentro del presupuesto y plazo establecidos.
Al finalizar las renovaciones, se debe poner la propiedad en el mercado de manera efectiva. Con fotografías de calidad y estrategias de marketing adecuadas, podrás atraer a compradores potenciales. El objetivo es vender a un precio mayor que el coste total de la inversión, incluyendo la compra y la renovación
Finalmente, se procede al cierre de la venta, donde se realiza la transferencia de la propiedad y se recibe el retorno de la inversión.
Aunque ambos conceptos comparten la idea de comprar y vender propiedades con fines de lucro, existen diferencias clave:
El flipping house se centra en comprar y reformar viviendas individuales (unifamiliares), mientras que el flipping building, se concentra en la renovación de edificios enteros (bloques de apartamentos y complejos comerciales).
Mientras que el flipping house maneja una escala reducida, ya que se centra en una sola vivienda, el flipping building maneja una economía de escala: a mayor número de unidades, menor costo de renovación. Obviamente, la inversión es más alta.
En el flipping house, la tasa de retorno es variable; en el mejor de los casos, las ganancias son altas, pero está latente el riesgo de incurrir en pérdidas por situaciones como que el mercado inmobiliario se retraiga, o los costos de las reformas sean más altos que lo previsto. En el flipping building el rendimiento es más predecible, gracias a la diversificación. Hay un flujo permanente de ingresos pasivos por alquiler o ventas, al tener varias unidades disponibles.
Dependiendo de la ubicación, el estado del edificio y el alcance de las renovaciones, la cantidad de dinero que necesitarás para iniciar un proyecto de flipping building variará considerablemente. Los expertos recomiendan tener por lo menos un capital del 20-30% del costo de adquisición de la propiedad.
Debes considerar diversos costos, empezando por el precio de adquisición del edificio, y el costo de renovación o reformas estructurales y estéticas. Es muy importante tomes en cuenta los gastos adicionales a incurrir en pago de impuestos, honorarios profesionales (arquitectos, ingenieros, agentes inmobiliarios), seguros y tarifas de cierre.
Asimismo, tener entre un 10-15% adicional del costo total para imprevistos, como un fondo de contingencia, será necesario.
En función de estos factores, una inversión mínima en flipping building podría comenzar en torno a los 100,000 euros, aunque proyectos más amplios o en zonas de alta demanda pueden requerir inversiones mucho más significativas.
En España, se presenta una interesante oportunidad para este tipo de inversión, ya que existen gran cantidad de inmuebles antiguos que requieren renovaciones, no solo para mejorar el inmueble en sí, sino también para cumplir con las nuevas normativas de eficiencia energética impuestas por Europa.
Las ciudades donde este modelo de inversión tiene mayor éxito son las principales capitales, como Madrid y Barcelona, así como en áreas centrales de ciudades más pequeñas, ya que es en estas localidades donde se registra la mayor actividad en el sector inmobiliario. En el contexto actual, con la inflación y los cambios en las tasas de interés, es fundamental realizar un análisis exhaustivo del mercado antes de iniciar un proyecto de flipping. La clave radica en identificar correctamente las propiedades subvaloradas y tener un enfoque claro sobre las mejoras necesarias.
Aunque en algunas ocasiones la rentabilidad puede ser del 10%, sigue siendo un resultado favorable, incluso si la venta se extiende por un año, especialmente si se compara con el 3,5% que ofrecen inversiones seguras, como las letras del tesoro.
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Para calcular la rentabilidad de un proyecto de flipping consideremos un ejemplo práctico, con números ficticios:
1.- Calcular el total de la inversión (TI): costo de adquisición + costo de renovación+ gastos adicionales:
150.000+30.000+15.000: 195.000 euros
TI: 195.000 euros
2.- Supongamos lograste vender la propiedad en 250.000
PV: 250.000 euros
3.- Calculamos el beneficio bruto (BB) de la operación:
BB: PV – TI: 250.000-195.000: 55.000 euros
4.- Y por último, buscamos la rentabilidad sobre la inversión (ROI)
ROI: BB / TI x 100: 55.000 / 195.000 x 100: 28,20%
En este ejemplo, la rentabilidad del proyecto de flipping building es aproximadamente del 28.20%, pero es importante tener en cuenta otros factores que pueden influir en la rentabilidad, como el tiempo que tarda en venderse la propiedad, fluctuaciones del mercado, y otros costes imprevistos.
Al planificar las renovaciones, enfócate en las que aumentan significativamente el valor del inmueble, como las siguientes:
Como ves, el mundo del flipping inmobiliario es muy amplio, hay mucho por hacer. Acá te dejamos algunas recomendaciones al respecto:
Se requiere que te mantengas informado sobre las tendencias del mercado inmobiliario, además, utiliza herramientas de análisis para identificar oportunidades en crecimiento.
Con frecuencia, las renovaciones implican gastos adicionales, así es que establece un presupuesto que incluya un margen para imprevistos.
La manera de asegurar que la renovación se realice de manera eficiente y dentro del presupuesto, es trabajando con profesionales confiables, con experiencia en el mercado local. Hablamos de contratistas, arquitectos, diseñadores de interiores y agentes inmobiliarios.
Establece un cronograma claro y detallado, y asegúrate de cumplirlo. Los retrasos pueden aumentar los costos de mantenimiento, impuestos y otros gastos y reducir la rentabilidad. Haz un seguimiento regular del progreso del proyecto, a fin de evitar retrasos innecesarios.
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Debes desarrollar una estrategia de venta sólida, incluso antes de completar las reformas. Incluye la contratación de un agente inmobiliario local y una estrategia de marketing, para atraer a los compradores adecuados, de manera que asegures la venta rápida de la propiedad y a un precio justo.
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El flipping building requiere tiempo, paciencia, conocimiento del mercado y buenos contactos profesionales. También es indispensable estar preparado para los riesgos, y tener un plan de contingencia, en caso de que las cosas no salgan como se espera.
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