Vender una casa heredada puede ser todo un desafío si no tienes experiencia en bienes raíces. Ello se debe a que el proceso implica aspectos emocionales, legales y financieros. Y todo esto es necesario que lo manejes con cuidado para evitar dificultades a lo largo de las transacciones.
Por este motivo, en las próximas líneas vas a conocer cómo se puede llevar a cabo este proceso de manera legal y sin conflictos. Además, abordaremos algunos aspectos interesantes sobre este tema.
Se trata de un inmueble que se obtiene debido a una herencia. En ese caso, le pertenece a un heredero, quien tendrá el derecho de disfrutarla y vivir en ella si así lo desea. Inclusive, podrá tomar decisiones en torno a su infraestructura.
Ahora bien, dentro de una estructura familiar, todos los hermanos son dueños de una vivienda y cualquiera tiene el derecho de vivir en ella, siempre y cuando no perjudique a los demás herederos.
Existen algunos pasos a seguir para que puedas vender casa heredada sin mayores complicaciones. Veamos:
Consiste en el primer paso a seguir. Se trata del requisito previo a la venta de esta propiedad y es necesario para poder obtener la titularidad y el derecho de vender el inmueble.
Ten en cuenta que, si eres la única persona que puede heredar, solo necesitas tu consentimiento ante un notario. Sin embargo, si esta no es la situación, ya que puede que tengas hermanos, el proceso se vuelve más complejo si alguno de ellos no acepta la herencia. En cualquier caso, presta atención a estos contextos:
Bajo esta situación, el notario realizará un inventario relacionado con los bienes del fallecido, al igual que de sus obligaciones tributarias. Posteriormente, se creará la escritura de partición y allí se estipulará la distribución precisa de lo indicado en el testamento.
Ahora bien, en caso de que el antiguo propietario no haya dejado un testamento, el notario hará una investigación para determinar quiénes serán los herederos. Después, creará un acta de declaración, elaborará la escritura de partición, realizará un inventario relacionado con los bienes y las deudas, e indicará cómo se repartirá todo lo heredado.
Tras aceptar el inmueble, debes hacer frente a varios impuestos de acuerdo a las normativas nacionales. En ese caso, tienes que prestar atención a estos aspectos:
Ambos son obligatorios y necesarios para ejecutar la transacción de compraventa sin deudas tributarias pendientes.
Es importante registrar la vivienda ante el Registro de la Propiedad. De esta manera, podrás cambiar la titularidad, eso sí, es necesaria la previa liquidación de los impuestos ya mencionados.
Ahora sí, una vez aceptada la herencia y con todo en regla los herederos deben coordinarse para enajenar la propiedad. En ese caso, se debe mantener una comunicación clara y la búsqueda del consenso para evitar conflictos.
Aquí también es relevante que te puedas asesorar con un experto inmobiliario para valorar la vivienda y establecer un precio correcto según el mercado inmobiliario. En todo caso, deberás hacer un análisis comparativo del mercado para conocer los valores de venta de propiedades de la misma zona, de modo que puedas ajustar el precio según la oferta y demanda.
Asimismo, es necesario preparar el inmueble para que los futuros propietarios vean en este una inversión. Lo mejor es que ejecutes un programa de mantenimiento general, hagas reparaciones básicas y todo lo necesario para que la propiedad se vea lo más atractiva posible.
Tienes que ofrecerles a los compradores la mayor transparencia posible sobre la situación legal del inmueble. Además, es necesario que tengas todos los papeles en regla y estés abierto a escuchar ofertas para una potencial negociación.
Una vez que llegues a un acuerdo, tienes que formalizar el contrato de compraventa con las condiciones acordadas, el cual incluye los derechos de todos los copropietarios. Tras la finalización de este proceso, el dinero se debe distribuir de acuerdo a la cuota de participación de cada heredero.
Ahora bien, ten presente que también debes pagar los tributos por la ganancia que obtengas como parte de la operación de venta y ello se debe incluir en la declaración de ese año.
Sí. En todo caso, debes tener presente algunos requisitos fundamentales, como, por ejemplo, estos:
Con estos requisitos podrás continuar con el proceso de venta sin mayores inconvenientes. Por supuesto, jamás dejes de lado el hecho de pagar todos los tributos previos y tras la venta.
No, desde el punto de vista legal no puedes ejecutar esta operación si un heredero no quiere, ya que sería un acto de desobediencia jurídica. Para que el proceso se pueda efectuar es necesario el consentimiento de todos los involucrados, según lo expresado por el artículo 397 del Código Civil.
Sí, es posible venderla una vez que tengas la nueva escritura de partición y hayas hecho el cambio de titularidad correspondiente que pueda facultarte, de manera legal, para ejecutar la operación de venta.
Si este es el caso del inmueble, los herederos deberán hacerse cargo de esa situación para la devolución del préstamo hipotecario. Existe una excepción y es cuando el fallecido haya firmado un seguro de vida que se vincule a este acuerdo de préstamo donde se utiliza la casa como garantía.
Una opción para hacerse cargo de la hipoteca es aceptar la herencia a beneficio de inventario. Se trata de una alternativa en donde las cuotas hipotecarias se cancelan con los bienes heredados hasta el valor de mercado de los mismos.
Ahora bien, si no quieres pagar las cuotas de la hipoteca siempre tendrás la opción de renunciar a la herencia. Se trata de un proceso que se hace ante el notario y en escritura pública.
En términos legales, sí. Porque el Registro de la Propiedad se rige por el principio de voluntariedad, lo que significa que ese proceso no es obligatorio. Sin embargo, hacerlo es recomendable, ya que garantizas al futuro comprador que, en efecto, eres el propietario legal de la casa.
Difícilmente, un comprador cerrará una operación de compraventa de una casa sin saber si, en realidad, tienes capacidad legal para enajenar la propiedad; y sin conocer las cargas tributarias y otros aspectos relacionados con el inmueble.
Quien recibe la herencia tendrá que pagar el impuesto sobre el valor patrimonial que corresponda con la operación de venta.
Ten en cuenta que el monto del impuesto al enajenar una casa de esta categoría dependerá de varios factores:
Sin embargo, el porcentaje obligatorio de la carga tributaria tras la venta se encuentra entre el 7% y el 32%.
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Vender una casa heredada no es un proceso que lleve poco tiempo. Por eso, es fundamental que tengas paciencia, pero sobre todo mantengas la calma y cumplas con las normativas para que la venta se efectúe de manera efectiva. En todo caso, es importante que cuentes con la asesoría adecuada para que ejecutes las mejores estrategias, obtengas el mayor rendimiento económico y cierres la operación con éxito.
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