La denegación de una hipoteca tras haber realizado y abonado la tasación es una situación que puede ser más común de lo que se cree, pero también es de las cosas más frustrantes que pueden ocurrir en el proceso de compra de una vivienda. Afecta a entre un 15% y un 25% de las solicitudes de crédito hipotecario. En este artículo explicamos por qué ocurre, qué se puede hacer para intentar reconducir la situación y cómo evitar que ocurra a futuro.
Sí, es normal y, lamentablemente, también es frecuente. Muchos compradores asumen que una vez superada la tasación, la aprobación del préstamo está garantizada, pero no es así. La tasación es solo uno de los filtros dentro del exhaustivo proceso de concesión de una hipoteca. El banco analiza en paralelo la solvencia del solicitante, y una de estas dos partes puede fallar, independientemente del resultado de la otra.
La tasación es un informe pericial realizado por una sociedad homologada por el Banco de España que determina el valor de mercado del inmueble. Su función es crucial para el banco porque la vivienda actúa como garantía, por lo que el banco necesita saber que, en caso de impago, podrá recuperar el dinero prestado mediante la venta de la propiedad, y también para el cálculo del préstamo máximo, que por ley es de un máximo del 80% del valor de tasación (no del precio de compra).
Cuando el valor tasado es menor al precio pactado, el banco reduce la cantidad que está dispuesto a prestar. Si el comprador no tiene ahorros suficientes para cubrir esa diferencia, la operación no es viable para la entidad.
Aquí se engloban varios factores críticos que el banco evalúa conjuntamente, como lo son los ingresos insuficientes o inestabilidad laboral, pues la entidad calcula que la cuota hipotecaria no debería superar entre el 30% y el 40% de tus ingresos netos mensuales.
El banco también suma todas tus deudas mensuales (tarjetas, préstamos, etc.) y las compara con tus ingresos. Un ratio de deuda sobre ingresos (DTI) superior al 40% suele ser una señal de alarma.
Además, afecta el tener un historial crediticio negativo, tener impagos registrados o figurar en ficheros como ASNEF o CIRBE indica un alto riesgo de incumplimiento.
El informe de tasación puede revelar defectos graves que hacen que la propiedad sea una garantía deficiente para el banco. Estos incluyen limitaciones urbanísticas o registrales como ausencia de cédula de habitabilidad, suelo no urbanizable, o cargas sobre la propiedad (embargos, anotaciones); un mal estado de conservación con problemas estructurales o viviendas en ruinosas condiciones; o inmuebles "atípicos" como locales reconvertidos, viviendas en zonas rurales con poca demanda, o tipologías de difícil reventa.
Por ley, el banco está obligado a proporcionarte un documento por escrito que detalle los motivos concretos del rechazo. Este justificante es tu principal herramienta para saber qué mejorar. Si la denegación se basa en datos de una base de crédito (como CIRBE), tienen la obligación de informarte gratuitamente.
Solicita una copia del informe y compáralo con el precio de compraventa. Verifica que todos los datos de la vivienda sean correctos, pues un error en la descripción o en la comparación con inmuebles de referencia puede haber provocado una valoración injustamente baja.
La denegación puede deberse a errores en tus informes de crédito. Si recibes el aviso de denegación, tienes derecho a solicitar gratuitamente el informe crediticio que utilizó el banco. Revisa que no haya pagos mal registrados, deudas que no te pertenezcan o datos obsoletos.
Es la primera opción si el problema es una tasación baja. Presenta el informe al vendedor y negocia una reducción del precio de venta que se ajuste al valor tasado o que reduzca la diferencia que debes aportar.
Cada banco tiene políticas de riesgo y criterios diferentes. La tasación realizada, si es reciente y está homologada, puede ser utilizada en otro banco, lo que ahorra tiempo y dinero. Un bróker hipotecario puede ser de gran ayuda para acceder a una oferta más amplia de entidades y negociar por ti.
Dependiendo del motivo de la denegación, puedes plantearte aportar más ahorros: Para cubrir la diferencia entre el precio y la tasación, incluir un avalista, una persona con un perfil financiero sólido que garantice el pago en caso de que tú no puedas hacerlo o solicitar un préstamo personal para cubrir una pequeña diferencia de efectivo, pero esto aumenta tu endeudamiento global, así que evalúa los riesgos.
Antes de buscar vivienda, acude a un asesor o bróker hipotecario o utiliza simuladores online para conocer tu capacidad de endeudamiento real y los importes máximos a los que puedes optar.
Debes disponer de al menos entre un 25% y un 30% del valor de la vivienda para cubrir también los gastos de la operación (impuestos, notaría, gestoría).
Esta importante cláusula debe estipular que, si no obtienes la hipoteca en las condiciones necesarias, el contrato se rescinde y recuperarás íntegramente la señal entregada. Nunca firmes arras sin ella.
Si no tienes una cláusula de financiación, puedes perder la señal o arras entregadas al vendedor. Además, habrás incurrido en gastos no recuperables como los honorarios de la tasación (entre 200 y 900 €) y posibles comisiones de estudio del banco.
El proceso se alarga, y si estabas en una cadena de compraventa, puedes afectar a otras personas. La presión por encontrar una solución rápida antes de que caduque la tasación (vigente 6 meses) o el contrato de arras, genera un estrés significativo.
La mera consulta que el banco realiza en los ficheros de riesgos (CIRBE) para estudiar tu solicitud queda registrada. Varias consultas en poco tiempo por denegaciones pueden, en algunos casos, ser vista por otras entidades como una señal de riesgo, aunque no es un factor determinante como un impago real.
Una vez solicitada, el tasador visita la propiedad en pocos días. El informe completo suele estar listo en menos de una semana. Sin embargo, el proceso total desde la solicitud de hipoteca hasta la respuesta final puede tardar entre 15 y 30 días.
Sí, a menos que tengas un contrato con cláusula de financiación, perderás el dinero pagado por la tasación y, si firmaste arras sin cláusula protectora, también pierdes la señal entregada al vendedor.
Todo depende de lo firmado. Con una cláusula de financiación, las puedes recuperar, pero sin ella, el incumplimiento cae como tu responsabilidad y normalmente pierdes el dinero de las arras a favor del vendedor.
Sí. Las tasaciones realizadas por sociedades homologadas son válidas para cualquier entidad financiera durante su periodo de vigencia, que es de seis meses. Es una ventaja para agilizar una nueva solicitud.
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Recibir una denegación hipotecaria tras la tasación es un revés importante, pero no insalvable. La clave está en comprender el motivo exacto, actuar con rapidez y explorar todas las alternativas, desde la negociación con el vendedor hasta la búsqueda de un nuevo prestamista con la ayuda de un profesional.
La lección más valiosa es de carácter preventivo, asegúrate de contar con una pre-aprobación solvente, ahorros generosos y la cláusula de financiación que protegerá tu inversión. Comprar una vivienda debe ser un proceso que se tome con calma, y prepararse para los obstáculos es la mejor forma de llegar a la meta.
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Financiado:
100%
570.956,46 €
Objetivo:
570.956,46 €
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