Cuando vendes un piso por más de lo que te costó, Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial y te pide tributar por ella en el IRPF. En Domoblock pasamos buena parte del año calculando diferencias entre precio de compra, obra y venta, y vemos a menudo cómo un mismo inmueble puede generar una ganancia fiscal muy distinta según qué gastos se justifican y cómo se trata la amortización.En esta guía te explicamos qué es una ganancia patrimonial, cómo se calcula paso a paso, cómo tributa en 2026 y qué exenciones existen, con un ejemplo completo.
Según el artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF, son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio que se ponen de manifiesto cuando hay una alteración en su composición. Dicho de forma simple: vendes, donas, permutas o recibes algo, y la diferencia entre lo que valía para ti y lo que obtienes es la ganancia o la pérdida. Mientras no hay alteración, no hay tributación. Que tu piso valga hoy más que cuando lo compraste no tributa hasta que lo vendas.
El rendimiento procede de algo que produce ingresos de forma recurrente: un sueldo, un alquiler, unos intereses. La ganancia patrimonial nace de un cambio en tu patrimonio, normalmente una venta. Un mismo piso puede generar ambas cosas: las rentas del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario y el beneficio al venderlo es ganancia patrimonial.
Es el resultado negativo de una alteración: vendes por menos de lo que te costó el bien, sumando gastos. Las pérdidas se pueden compensar con ganancias, con los límites que vemos más abajo.
Ojo: no todas las pérdidas cuentan. Las derivadas del consumo, del juego o de las transmisiones gratuitas (por ejemplo, donar algo que ha perdido valor) no se computan (artículo 33.5).
Es el caso más habitual y el que más importe mueve. Tributa la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, ambos ajustados por gastos, mejoras y amortizaciones.
Vender acciones, fondos o participaciones en sociedades genera ganancias o pérdidas. En fondos de inversión, el traspaso entre fondos no tributa hasta el reembolso final. Existe una regla antiaplicación: si vendes acciones cotizadas con pérdidas y recompras valores homogéneos en los dos meses anteriores o posteriores, no puedes imputar esa pérdida hasta vender los recomprados (artículo 33.5.f).
Los premios de concursos o sorteos y muchas ayudas públicas son ganancias patrimoniales que no proceden de una transmisión. Por eso tributan en la base general, no en la del ahorro.
Los premios de loterías del Estado y similares tienen un gravamen especial del 20 %, con los primeros 40.000 € exentos.
Si donas un piso, el que recibe paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero tú, como donante, tributas en el IRPF por la ganancia acumulada desde que lo compraste. Muchas familias lo descubren tarde. Si en vez de ganancia hay pérdida, no se puede computar.
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Si dos hermanos que heredaron dos pisos al 50 % se adjudican uno cada uno, no hay ganancia, siempre que las adjudicaciones se correspondan con sus cuotas (artículo 33.2.a). Cada uno conserva la fecha y el valor de adquisición originales.
Si hay exceso de adjudicación compensado con dinero, esa parte sí puede tributar.
Repartir los bienes al disolver la sociedad de gananciales o una comunidad de bienes tampoco es alteración patrimonial, con la misma condición de que las adjudicaciones respeten las cuotas.
No generan ganancia en el momento de la reducción (artículo 33.3.a). Si la sociedad devuelve aportaciones, el importe reduce el valor de adquisición de tus participaciones; lo que exceda de ese valor tributa como rendimiento del capital mobiliario.
La llamada "plusvalía del muerto" no existe en el IRPF: el fallecimiento no genera ganancia patrimonial para el causante (artículo 33.3.b). Los herederos toman como valor de adquisición el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
Es el importe real que pagaste por el bien (artículo 35 de la Ley del IRPF). Si lo heredaste o te lo donaron, es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado.
Se suman al valor de adquisición los gastos y tributos inherentes a la compra pagados por ti: ITP o IVA, AJD, notaría, registro y gestoría. También las inversiones y mejoras realizadas después. No se incluyen los intereses de la hipoteca: se tratan en otros apartados de la renta, no en la ganancia.
Es el precio real de venta, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado. Si vendes muy por debajo de mercado a un familiar, Hacienda puede aplicar el valor de mercado.
Se restan del precio de venta los gastos que pagues tú como vendedor: comisión de la agencia, plusvalía municipal (IIVTNU), certificado energético o cancelación registral de la hipoteca.
La fórmula es:
Ganancia patrimonial = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos de compra + mejoras − amortizaciones)
Un ejemplo sencillo: compraste acciones por 10.000 € con 50 € de comisión y las vendes por 14.000 € con 60 € de comisión. La ganancia es (14.000 − 60) − (10.000 + 50) = 3.890 €.
En un inmueble el cálculo tiene más piezas, como verás a continuación.
Toma el precio de la escritura y suma ITP o IVA y AJD, notaría, registro y gestoría. Si pagaste el ITP sobre el valor de referencia del Catastro porque era mayor que el precio, el precio de compra sigue siendo el de la escritura, pero el impuesto que pagaste de más sí suma como gasto.
Suman las obras que aumentan el valor o la vida útil del inmueble: una reforma integral, una ampliación, un ascensor, un cambio de instalaciones que antes no existían. Deben estar justificadas con facturas a tu nombre. Las reparaciones y el mantenimiento no suman, como explicamos en los errores frecuentes.
Si alquilaste el inmueble, las amortizaciones se restan del valor de adquisición. Y aquí está el matiz que más sorprende: se resta la amortización mínima aunque no la hayas deducido en tus declaraciones (artículo 40 del Reglamento del IRPF). Es decir, si no la aplicaste en su día, perdiste la deducción del alquiler y además pagarás más ganancia al vender.
Toma el precio de la escritura de venta y resta comisión de agencia con IVA, plusvalía municipal y demás gastos que asumas como vendedor.
Ejemplo completo. Una casa comprada en 2015 por 120.000 € (12.000 € de impuestos por vender una casa y gastos), con una reforma de 15.000 € en 2016, alquilado ocho años y vendido en 2026 por 220.000 €. Suponemos que la construcción representa el 60 % del valor catastral.
Paso 1. Valor de adquisición:
Las ganancias derivadas de transmisiones se integran en la base del ahorro. Los tipos estatales y autonómicos sumados para 2026 son:
Se declaran en el año en que se produce la alteración patrimonial, normalmente la fecha de la escritura (artículo 14.1.c). Una venta firmada el 30 de diciembre de 2026 se declara en la renta de 2026, que se presenta en 2027. Si vendes con pago aplazado y cobras en más de un año, puedes imputar la ganancia a medida que cobras (artículo 14.2.d).
Primero se compensan entre sí ganancias y pérdidas de transmisiones del mismo año. Si el saldo es negativo, puede compensarse con el saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario de la base del ahorro, hasta el 25 % de este (artículo 49). Lo que no puedas compensar se arrastra a los cuatro años siguientes. Conviene anotarlo cada año, porque se pierde si no se aplica a tiempo.
Escrituras de compra y venta, liquidaciones de ITP, IVA y AJD, facturas de notaría, registro y gestoría, facturas de las mejoras, liquidación de la plusvalía municipal y factura de la agencia. Si estuvo alquilado, tus declaraciones de esos años. Hacienda puede revisar la venta durante cuatro años, pero los justificantes de la compra y de las mejoras debes guardarlos desde el primer día, aunque tengan veinte años.
Está exenta la ganancia por vender la vivienda habitual si el vendedor tiene 65 años o más (artículo 33.4.b). Debe haber sido su residencia durante al menos tres años seguidos, o haber dejado de serlo hace menos de dos años. Si solo uno de los cónyuges cumple la edad, la exención se aplica a su parte.
Si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta (artículo 38.1). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. El matiz: se considera "importe obtenido" el precio de venta menos el préstamo pendiente que canceles. Si vendes por 200.000 € y cancelas 80.000 € de hipoteca, basta con reinvertir 120.000 € para la exención total.
También está exenta la venta de la vivienda habitual por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, conforme a la Ley 39/2006, sin límite de edad.
Cambiar una caldera averiada por otra similar es reparación: si el piso estaba alquilado, se dedujo como gasto del alquiler, y no suma al valor de adquisición. Instalar calefacción donde no había es mejora y sí suma. Cuando reformamos un piso, separamos en el presupuesto qué partidas son mejora y cuáles conservación. Recomendamos hacer lo mismo con tus facturas.
Los olvidos más comunes son la plusvalía municipal pagada al vender, el AJD de la compra, la gestoría y la cancelación registral. Cada uno reduce la ganancia.
Sin factura, una mejora no existe para Hacienda. Los pagos en efectivo sin factura no sirven como prueba.
La exención por reinversión exige que la nueva vivienda sea habitual (vivir en ella al menos tres años y ocuparla en doce meses). Si no se cumple, hay que regularizar con intereses de demora.
Sí. La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto distinto que grava el aumento de valor del suelo urbano y lo paga el vendedor. Se puede restar como gasto al calcular la ganancia del IRPF. Si vendes con pérdidas reales, puedes pedir que no se liquide acreditándolo con las escrituras.
En el IRPF del vendedor cuenta el precio real, siempre que no sea inferior al de mercado. El valor de referencia se usa sobre todo en el ITP que paga el comprador. Una venta muy por debajo puede llamar la atención de Hacienda, así que conviene poder justificar el precio.
Sí. Toda venta debe declararse aunque el resultado sea negativo. Además te interesa: la pérdida se compensa con otras ganancias del año y, si sobra, puedes arrastrarla cuatro años. Si no la declaras, pierdes ese derecho.
Tu valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos de la herencia que correspondan. Si vendes pronto por un precio parecido, la ganancia será pequeña o nula. Declarar en la herencia un valor bajo para pagar menos Sucesiones se traduce después en más IRPF al vender.
Si eres residente fiscal en España, no hay retención: pagas en tu declaración. Si no eres residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
No. Lo que se obtiene de un préstamo participativo tributa como rendimiento del capital mobiliario, con una retención del 19 %, también en la base del ahorro. Ese saldo positivo puede compensarse con pérdidas patrimoniales netas del mismo año, hasta el 25 %.
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La ganancia patrimonial de un inmueble no es la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras: es el resultado de sumar gastos y mejoras y restar amortizaciones. Nuestro consejo práctico: abre hoy una carpeta con la escritura, los impuestos de compra y cada factura de obra, y separa reparaciones de mejoras. Si el piso estuvo alquilado, calcula la amortización antes de fijar el precio de venta. Así sabrás cuánto te quedará de verdad.
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