Cierras el precio de un piso, firmas arras y, semanas después, el inquilino que vive en él decide comprarlo en tus mismas condiciones. O compras la mitad de una finca y el otro copropietario se queda con tu parte pagándote lo mismo. No es mala suerte: es el derecho de adquisición preferente, y conviene detectarlo antes de negociar.
En Domoblock lo comprobamos en cada operación, porque su ejercicio puede cambiar el calendario o dejar sin efecto una compra. En esta guía te explicamos qué es, en qué se diferencian el tanteo y el retracto, cuándo existe sobre un inmueble y cómo se ejerce paso a paso.
Es el derecho que tiene una persona a comprar un bien con preferencia sobre cualquier otro interesado, en las mismas condiciones que este, cuando el propietario decide venderlo. No obliga al propietario a vender, pero sí a ofrecer primero la venta a quien tiene la preferencia.
Protege a quien tiene una relación especial con el bien: el inquilino que vive en él, el copropietario que ya es dueño de una parte o la Administración que quiere ampliar el parque de vivienda pública. Según su origen, puede ser un derecho legal o convencional, y puede tener efectos solo entre las partes o frente a terceros.
Puede concederlo la ley (al inquilino, al comunero, a la Administración) o el propio propietario mediante un pacto. Lo ejerce su titular: el inquilino, el copropietario, la Administración o el beneficiario del pacto.
Es el derecho a comprar antes de que la venta se produzca. El propietario comunica su intención de vender, el precio y las condiciones, y el titular del tanteo decide si compra en esos términos dentro de un plazo.
Es el derecho a quedarse con el bien después de que se haya vendido a un tercero, subrogándose en su lugar y pagando lo mismo que él. Suele funcionar cuando no se respetó el tanteo o cuando las condiciones finales fueron distintas de las comunicadas. Lo regula con carácter general el artículo 1521 del Código Civil.
La opción de compra da derecho a comprar a un precio y en un plazo pactados de antemano, quiera o no el propietario vender. El derecho preferente, en cambio, solo se activa si el propietario decide vender, y al precio que acuerde con un tercero.
Los más habituales en el ámbito inmobiliario son los del inquilino de vivienda o local, el del copropietario (retracto de comuneros) y el de colindantes en fincas rústicas pequeñas, además de los que las leyes autonómicas reconocen a la Administración.
Pueden pactarse en un contrato de compraventa, en un contrato de alquiler, en unos estatutos de comunidad o en un pacto entre socios. Su alcance es el que se pacte.
No solo existen sobre inmuebles. En las sociedades limitadas, la Ley de Sociedades de Capital (artículo 107) establece restricciones a la venta de participaciones a terceros, y los estatutos suelen dar preferencia a los demás socios. Es relevante si compras una sociedad que es propietaria de un inmueble.
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino de vivienda que es el derecho de tanteo y retracto si el propietario la vende. El artículo 31 extiende un régimen similar a los locales.
Tiene excepciones: no existe cuando se vende la vivienda junto con el resto de viviendas y locales del edificio a un mismo comprador, y puede renunciarse en el contrato. En ese caso, el propietario debe avisar al inquilino con al menos 30 días de antelación a la venta.
Si uno de los copropietarios vende su parte a un tercero, los demás tienen derecho de retracto (artículo 1522 del Código Civil). Es habitual en herencias en las que varios hermanos comparten una vivienda.
Las leyes autonómicas de vivienda reconocen a la Administración derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas y, en algunos casos, sobre viviendas en zonas concretas, como hace la Comunitat Valenciana con el Decreto-ley 6/2020. Consulta siempre la normativa de la comunidad donde está el inmueble.
Un pacto de tanteo en un contrato obliga a las partes que lo firmaron. Si se configura como derecho real y se inscribe en el Registro de la Propiedad, afecta también a cualquier comprador futuro.
El propietario debe comunicar su decisión de vender por un medio que deje constancia: burofax o requerimiento notarial. Un correo electrónico o un mensaje no suelen ser suficientes.
La notificación debe incluir el precio y las demás condiciones esenciales: forma de pago, plazos, cargas y, en su caso, quién es el comprador interesado. Si faltan datos, la comunicación puede no ser válida.
Los plazos dependen del tipo de derecho:
Si la notificación falta o es defectuosa, el plazo de retracto no empieza a correr desde la venta, sino desde que el titular conoce las condiciones reales. Eso puede dejar la compra expuesta durante mucho tiempo. Y si se vende en condiciones distintas de las notificadas, por ejemplo más barato, el titular puede retraer en esas nuevas condiciones.
En el retracto, el titular debe pagar el mismo precio que el comprador, más los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la finca (artículo 1518 del Código Civil).
Un ejemplo: si un tercero compra una vivienda alquilada por 200.000 € y paga 3.000 € de notaría y registro, el inquilino que ejerce el retracto debe abonarle 203.000 €, más el impuesto que haya pagado y cualquier gasto necesario hecho después. El comprador inicial recupera lo pagado, pero pierde la operación.
En los derechos pactados puede fijarse otra forma de calcular el precio: un valor de tasación, una fórmula o un descuento. Es habitual en pactos entre socios.
Si se alega que el precio de la escritura no es el real, los tribunales atienden al precio verdaderamente pagado, que debe probar quien lo alegue. Declarar un precio falso en la escritura para desanimar al titular del derecho o para pagar menos impuestos es una práctica con riesgo jurídico y fiscal.
El ejercicio del tanteo impide que la venta al tercero llegue a producirse. El retracto, en cambio, deja sin efecto la venta ya hecha: el titular ocupa el lugar del comprador.
En viviendas arrendadas, el artículo 25.5 de la LAU exige que, para inscribir la venta en el Registro, el vendedor declare en la escritura que ha hecho las notificaciones al inquilino. Sin esa declaración, la compra no se inscribe. Por eso notarios y registradores preguntan siempre por la situación de alquiler del inmueble.
En nuestras compras, lo revisamos al principio: si la vivienda está alquilada o en copropiedad, o si es una vivienda protegida, calculamos el plazo de notificación en el calendario y lo reflejamos en las arras.
No. Es un derecho, no una obligación. Si el titular no lo ejerce en plazo, decae para esa venta y el propietario puede vender al tercero en las condiciones notificadas. Si más adelante vuelve a vender en otras condiciones, el derecho puede volver a nacer.
Depende del tipo. En el alquiler de vivienda, la LAU permite pactar en el contrato la renuncia del inquilino, y entonces el propietario solo debe avisarle de la venta con 30 días de antelación. Los derechos de la Administración sobre vivienda protegida no suelen ser renunciables por el comprador.
Si el propietario vende la vivienda junto con todas las demás viviendas y locales del edificio a un mismo comprador, el inquilino no tiene derecho de tanteo ni retracto según la LAU. La excepción se pensó para ventas de edificios completos, pero la normativa autonómica puede prever derechos de la Administración en esos casos.
Según la LAU, el derecho del inquilino tiene preferencia sobre cualquier otro similar, salvo el retracto del copropietario de la vivienda y el derecho convencional inscrito en el Registro. Si concurren derechos autonómicos de la Administración, hay que revisar lo que establezca su ley.
En general no: el derecho de adquisición preferente del inquilino protege su vivienda y es personal. Ejercerlo para revender inmediatamente o en nombre de otra persona puede dar lugar a conflictos. Si ese es el plan, conviene un análisis jurídico previo.
El inquilino puede ejercer el retracto en los 30 días naturales siguientes a conocer las condiciones de la venta, y quedarse la vivienda pagándote lo mismo que pagaste. Para evitarlo, exige antes de firmar la prueba de la notificación o la renuncia pactada en el contrato de alquiler.
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Un derecho de adquisición preferente no impide vender, pero sí obliga a hacerlo en orden. Nuestro consejo práctico: antes de negociar un precio, pregunta si la vivienda está alquilada, si tiene varios propietarios y si es protegida. Si la respuesta es sí, pide el contrato de alquiler, calcula los plazos de notificación y refléjalos en las arras. Así sabrás desde el principio si la operación puede cambiar de manos antes de la firma.
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