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Una interrogante bastante frecuente de personas que poseen un inmueble arrendado es si pueden averiguar cómo vender un piso rápido con inquilino mientras exista un documento de alquiler. Respondiendo de manera directa, SÍ, porque no hay una restricción regulada que imposibilite ejecutar esta negociación, de hecho existe la LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Pero, qué ocurriría si el inquilino quiere mantener el convenio? Bueno, se vendería libremente la casa y el acuerdo se subrogaría en el nuevo dueño. La relación arrendaticia mantendría la igualdad de términos hasta que el citado contrato logre su finalidad y llegue la fecha de vencimiento pactada.
Para comenzar, hay varios asuntos legales que deben cuidarse mucho de manera que la negociación de compra-venta del piso sea un éxito. En efecto, puedes vender un piso alquilado con gente viviendo en él porque no hay una ley que lo prohíba; supuesto aparece regulado legalmente.
El Artículo 14 de la LAU previene sobre este particular, pero es conveniente revisar el documento de alquiler para saber qué pactaron las partes. Eventualmente se menciona en este documento el conocido derecho de tanteo y de retracto, que brinda al residente una prerrogativa en la transacción o venta.
Al arrendatario le asiste el derecho de retracto, pero le corresponde demostrar su interés en el inmueble, en un contexto similar al de los terceros. Tu inquilino puede pedir usar esta prerrogativa cuando se haya previsto en el documento de alquiler, de igual forma el retracto también procede cuando:
Como ya quedó claro, en España es perfectamente válido vender un piso con inquilino, solo debes asesorarte con un profesional que sepa orientarte adecuadamente. Veremos seguidamente un paso a paso de cómo cerrar con éxito una negociación de tu piso, aun cuando tengas una convención arrendaticia vigente.
Tu primer movimiento debe estar relacionado con el aviso de ley para tu arrendatario, indicándole todos los pormenores del negocio, que comprenda el precio y fechas.
Si tu residente prefiere no tranzar, entonces deberás negociar con él para que te permita mostrar el piso, aquí sugerimos ser muy respetuoso del convenio pactado.
Igualmente debes dar a conocer a cualquier comprador la condición de la casa que vendes, y si están de acuerdo, solo resta cerrar la negociación.
La LAU establece el ejercicio del derecho de adquisición preferente, dicho de otra manera, si decides vender, el ocupante arrendado tiene preferencia a nte terceros. Lo ideal en estos casos y que realmente se sugiere es seguir estos pasos:
Debes notificar por escrito al arrendatario donde indiques tu voluntad de vender la vivienda de protección oficial y especificar cómo sería la negociación, fundamentalmente el costo. Es preciso indicar en la comunicación notificada los lapsos de negociación de la casa o piso.
Son treinta días naturales reglamentarios para que tu residente arrendado dé contestación. Si no lo hace, queda entendido que rechazó la oferta y habrá vía libre para vender.
Si tu inquilino quiere comprar la vivienda, dispone de 180 días como máximo para cerrar la negociación. Si por el contrario, decidiera no comprarlo, se puede extender la oferta a terceros interesados.
Técnicamente, hay situaciones donde no procede la obligación de participar al arrendado sobre la intención de vender la casa, pero siempre será recomendable hacerlo. Estas situaciones son:
Muchos documentos de alquiler incluyen una disposición donde el arrendado o inquilino cede de manera expresa esta prerrogativa, por ello es aconsejable leer el contrato.
La prerrogativa o derecho antes mencionado no aplica cuando un mismo dueño pacta la negociación de manera conjunta con un único comprador. Aquí nos referimos a varios inmuebles que estén ubicados en la misma construcción.
Hay convenios de alquiler que se hicieron con arreglo a normas anteriores, donde al arrendado o arrendatario no se le permite renunciar a su derecho preferente. En este sentido, si el documento se suscribió antes del año 2019, deben verificarse las cláusulas y la legislación usada, con el apoyo de un profesional.
Afortunadamente para el arrendado o inquilino, la LAU dispuso de una protección, que se pudiera decir, es una protección legal parcial. En principio, goza del derecho de ser notificado de la intención del dueño, de vender el piso, donde le exponga todo lo que prevé la venta.
El inquilino mantiene la estabilidad y puede mantenerse en su posición de arrendado en la casa que se esté vendiendo o se haya vendido. Al final, si decide no comprar, efectivamente deberá desalojar el piso, en los lapsos previstos en la ley, previo aviso de desalojo.
En efecto, el precio de un piso o casa arrendada puede conseguirse en función de las rentas generadas mientras dure la convención arrendaticia. El importe del alquiler de tu piso y el costo de compra de este, es directamente proporcional al valor liquidativo del piso, y depende de la rentabilidad. Te recomiendo usar una calculadora de rentabilidad para obtener un resultado justo.
Para calcular este precio, restas la cantidad anual que recibes por rentas a los gastos anuales del piso, y divides entre el precio de compra del piso. Mientras más elevados sean los intereses del alquiler, la valoración que obtenga el piso será mayor, dado que el comprador sacará más beneficios. Averigua mas sobre el vivir de las rentas
Seguidamente veremos algunas sugerencias prácticas para poder negociar con éxito una vivienda en alquiler, dirigidas a quienes intervienen en esta operación:
Lo primero para enajenar una vivienda arrendada es leer el documento de alquiler para asegurarse de que se pactó un alquiler con derecho preferente. Adicionalmente hay que verificar qué se acordó ante una eventual enajenación o compra-venta del piso.
Es obligatorio informar al comprador la preexistencia de un documento de alquiler para que tengan presente lo que estipula ese convenio suscrito con anterioridad. Queda así demostrado que se le ha instruido sobre el estado particular de la propiedad al comprador.
Lo siguiente es que el dueño participe al arrendatario sobre la negociación, dejando constancia en el documento de compra-venta que ha cumplido con ello.
Tanto el arrendado como el interesado en comprar deben verificar qué se acordó en cuanto a las prerrogativas del dueño para rescatar la propiedad. Algo que eventualmente pudiera acontecer, y el comprador, como nuevo dueño se estaría subrogando en lo expuesto en el documento, ante este supuesto.
Todo interesado tiene derecho a que se le informe si la venta incluye inquilinos, porque sería una renta a corto plazo, pero debe respetar el convenido. Comprensiblemente no podrá vivir en ese piso, pero debe conocer con exactitud el contenido del mencionado contrato y cómo ha sido la relación arrendaticia.
Hay algunos detalles cuyo conocimiento es necesario para evitar que surjan inconvenientes cuando quieras vender una casa con inquilinos, que mencionamos inmediatamente:
Por previsiones legales no puedes desalojar a tu inquilino, porque la ley lo protege y le ofrece algunos privilegios que debes respetar.
Evita desconocer el derecho preferente que le asiste al arrendado o arrendatario, es una previsión legal que no puedes obviar.
Evita pensar que si no notificas a tu inquilino todo te resultará perfecto, porque no es así, todos los inquilinos no son pacíficos.
Siempre será bueno evitar cualquier conflicto con tu arrendado o inquilino, recuerda que vas a necesitar su autorización para mostrar la vivienda que estás vendiendo.
En efecto, el inquilino puede negarse a enseñar tu vivienda arrendada mientras él viva ahí y la relación arrendaticia esté vigente. Ante esto, se sugiere que mantengas una relación de amistad y respeto con tu inquilino, recuerda que puedes necesitar su aprobación para que enseñes el piso.
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Podemos inferir finalmente, que se puede vender un piso con inquilino, cuando se respeten las reglas que pactaron desde un principio, arrendador y arrendatario.
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