Comprar un piso significa entrar en una comunidad de propietarios con sus cuotas, que es una derrama y sus normas. En Domoblock, antes de hacer una oferta sobre una vivienda para reformar, pedimos las últimas actas de la comunidad: nos han evitado más de una sorpresa que no aparecía ni en el anuncio ni en la nota simple. En esta guía te contamos cómo funciona una comunidad según la Ley de Propiedad Horizontal, qué mayorías necesita cada acuerdo, cómo se calculan las cuotas con un ejemplo y qué revisar antes de comprar.
Es el conjunto de propietarios de un edificio dividido en pisos o locales que comparten elementos comunes: portal, escaleras, cubierta, fachada, ascensor o instalaciones. Cada uno es dueño exclusivo de su vivienda y copropietario de lo común, en proporción a su cuota de participación. No tiene personalidad jurídica plena, pero sí puede tener NIF, contratar, abrir cuentas y actuar en juicio a través de su presidente.
Son dos formas de llamar a lo mismo. "Comunidad de propietarios" es el término legal; "comunidad de vecinos" es el coloquial. El matiz práctico: los derechos de voto y las obligaciones de pago son de los propietarios, no de los vecinos que viven allí de alquiler.
Existe desde que un edificio tiene al menos dos propietarios distintos de pisos o locales con elementos comunes. No depende de que se haya celebrado una junta ni de que tenga NIF.
Si el edificio no tiene título constitutivo, se aplica igualmente la Ley de Propiedad Horizontal.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) es la norma básica. Ha tenido reformas importantes, la más reciente por la Ley Orgánica 1/2025 en materia de viviendas turísticas.
El título constitutivo describe el edificio y fija la cuota de cada piso. Los estatutos, si existen, regulan usos, gastos y derechos, y si están inscritos en el Registro obligan a futuros compradores. Las normas de régimen interior regulan la convivencia diaria: horarios de piscina, uso del patio o basuras.
El Código Civil se aplica de forma supletoria. Cataluña tiene su propia regulación en el libro quinto de su Código Civil, y las comunidades autónomas regulan aspectos que afectan a la comunidad, como la inspección técnica de edificios o las viviendas turísticas.
El promotor o el propietario único divide el edificio en fincas independientes mediante escritura pública, que se inscribe en el Registro. En ella se asigna a cada piso su cuota, calculada según superficie útil, situación, emplazamiento y uso de servicios comunes (artículo 5 de la LPH).
El libro de actas debe diligenciarse en el Registro de la Propiedad. El NIF se solicita a la Agencia Tributaria, y con él se abre la cuenta bancaria de la comunidad.
En la primera junta se nombran presidente, secretario y, si se decide, administrador. También se aprueba el primer presupuesto y se fija la cuota mensual.
Es el órgano que decide: aprueba presupuestos y cuentas, nombra cargos, acuerda obras y aprueba normas (artículo 14 de la LPH).
El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él. Se elige por votación, turno rotatorio o sorteo, y el cargo es obligatorio. El vicepresidente, si existe, le sustituye en ausencias.
El secretario redacta y custodia las actas. El administrador gestiona cuentas, cobros, contratos y mantenimiento. Pueden coincidir en la misma persona, y el administrador puede ser un profesional externo.
Salvo que los estatutos digan otra cosa, los cargos duran un año (artículo 13.7 de la LPH). Quien no cumple sus funciones con diligencia puede responder frente a la comunidad.
Según el artículo 16 de la LPH, debe celebrarse al menos una junta ordinaria al año para aprobar presupuestos y cuentas. Las extraordinarias las convoca el presidente o lo piden al menos una cuarta parte de los propietarios o de las cuotas. La convocatoria debe indicar el orden del día, lugar, fecha y hora. Para las ordinarias se envía con al menos seis días de antelación; para las extraordinarias, con la que sea posible para que llegue a todos.
En primera convocatoria hace falta la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas. Si no se alcanza, la segunda puede celebrarse media hora después con los asistentes que haya. Los propietarios pueden votar por representación con un escrito firmado. El acta debe enviarse a todos, y los ausentes tienen 30 días para oponerse a los acuerdos que exigen mayorías cualificadas; si no lo hacen, su voto se computa a favor.
La LPH todavía no regula de forma expresa las juntas por videoconferencia. En mayo de 2026 el Congreso admitió a trámite una reforma para permitirlas; mientras no se apruebe, conviene que la convocatoria lo prevea y que se garantice la identificación y el voto de todos para evitar impugnaciones.
Es la regla para modificar el título constitutivo o los estatutos. Por ejemplo, cambiar las cuotas o convertir un elemento común en privativo.
Se exige para servicios de interés general y para las viviendas turísticas. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige la aprobación expresa de la comunidad por esta mayoría para iniciar una actividad de vivienda de uso turístico.
Sirve para la gestión ordinaria: presupuestos, cuentas, contratos de mantenimiento o nombramiento de cargos.
Las obras necesarias de conservación, seguridad y habitabilidad son obligatorias sin acuerdo (artículo 10.1 de la LPH). También las de accesibilidad solicitadas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 años, si lo que se repercute a cada propietario al año, descontadas ayudas, no supera doce mensualidades de gastos comunes.
Derechos
Obligaciones (artículo 9 de la LPH)
La regla general es sencilla: cada propietario contribuye a los gastos comunes según su cuota de participación, es decir, el porcentaje asignado a su vivienda o local dentro del edificio. Esta cuota suele fijarse teniendo en cuenta factores como la superficie del inmueble, su ubicación y el uso que puede hacer de determinados elementos comunes.
Sin embargo, no siempre todos los propietarios pagan exactamente por los mismos conceptos. El título constitutivo o los estatutos de la comunidad pueden establecer excepciones. Por ejemplo, es habitual que determinados locales comerciales estén exentos de contribuir a los gastos del ascensor si no tienen acceso ni hacen uso de él.
Además de la cuota ordinaria, conviene revisar si existen derrames extraordinarias aprobadas o previstas. Una reparación de fachada, la sustitución del ascensor o una obra importante pueden suponer varios miles de euros adicionales.
El propietario moroso puede asistir a la junta, pero no votar, si no ha pagado o consignado judicialmente la deuda vencida (artículo 15.2 de la LPH). Debe figurar en el acta como privado de voto.
La junta aprueba la liquidación de la deuda y el secretario la certifica con el visto bueno del presidente. Se notifica al deudor con requerimiento de pago.
Es la vía del artículo 21 de la LPH para reclamar judicialmente. La petición inicial puede presentarse sin abogado ni procurador; si el deudor se opone y la deuda supera 2.000 €, ya hace falta. Si no se opone, se despacha ejecución.
Según el artículo 9.1.e) de la LPH, el piso responde de las deudas del año en curso y de los tres años anteriores, aunque las haya generado el vendedor. Es una afección real: el comprador puede perder la vivienda en ejecución si no las paga, aunque luego pueda reclamar al vendedor.
Por eso el vendedor debe aportar en la notaría un certificado de estar al corriente, salvo que el comprador le exonere expresamente. No recomendamos exonerar nunca.
El propietario puede reformar su piso siempre que no afecte a la seguridad del edificio, su estructura, su configuración exterior o los derechos de otro propietario, y debe comunicarlo antes al representante de la comunidad (artículo 7.1 de la LPH).
Cuando reformamos un piso, avisamos al administrador antes de empezar y pedimos autorización si tocamos bajantes, patinillos o fachada.
Cerrar una terraza, cambiar ventanas con otro diseño o abrir huecos en fachada requiere acuerdo de la junta. Muchas comunidades aprueban un modelo de cerramiento para toda la fachada.
Las obras de accesibilidad pueden ser obligatorias. Las de mejora de eficiencia energética que cuenten con ayudas públicas pueden aprobarse por mayoría simple, y la comunidad puede pedir financiación para pagarlas.
El artículo 7.2 de la LPH permite al presidente requerir el cese y, si no se produce, acudir al juez. La sentencia puede privar al infractor del uso de su vivienda hasta tres años.
Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera destinar su piso a vivienda turística necesita la aprobación previa y expresa de la junta por tres quintas partes. La comunidad también puede, por la misma mayoría, aumentar hasta un 20 % la participación en gastos de esas viviendas.
El cambio no afecta a las viviendas turísticas que ya operaban legalmente antes de esa fecha con su registro autonómico.
Esta es la checklist que usamos antes de ofertar por un piso:
Pide el certificado de cero deuda firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Y las actas de al menos los dos últimos años: ahí aparecen los conflictos, las obras previstas y los morosos.
Busca en las actas derramas aprobadas pendientes de pago y obras "a estudiar". Pacta por escrito en las arras quién paga cada derrama.
Revisa si los estatutos prohíben actividades económicas, alquiler turístico o cambios de uso. En octubre de 2024, el Pleno del Tribunal Supremo consideró que una prohibición estatutaria de actividades económicas puede impedir las viviendas turísticas.
Pregunta por la Inspección Técnica de Edificios o el Informe de Evaluación del Edificio, obligatorios en muchos municipios a partir de cierta antigüedad. Si el resultado fue desfavorable, habrá obras a la vista.
Comprueba el presupuesto, el fondo de reserva y el nivel de morosidad. Una comunidad con muchos morosos acaba subiendo cuotas al resto.
El cargo es obligatorio. Quien sea designado puede pedir al juez que le releve, alegando los motivos que le impiden ejercerlo, dentro del mes siguiente a su nombramiento (artículo 13.2 de la LPH). Mientras el juez resuelve, sigue siendo presidente.
El inquilino no tiene derecho propio a asistir ni a votar. Solo puede hacerlo si el propietario le da su representación por escrito. Aun así, el contrato de alquiler puede fijar qué gastos de comunidad asume, siempre que figure de forma expresa.
Sí, si es contrario a la ley o a los estatutos, lesivo para la comunidad o perjudicial para un propietario. El plazo general es de tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda para impugnar.
La exigencia de aprobación de 2025 no tiene efectos retroactivos sobre las viviendas turísticas que ya operaban legalmente. Otra cosa es que los estatutos inscritos ya prohibieran actividades económicas: en ese caso, la comunidad puede reclamar el cese. Hay que revisar cada estatuto.
Sí, si lo aprueba la junta por la mayoría que exija el tipo de servicio y se cumple la normativa de protección de datos: cartel informativo, grabación limitada a zonas comunes y conservación máxima de un mes. La Agencia Española de Protección de Datos tiene una guía específica para comunidades.
Cubre obras de conservación y reparación del edificio y, en su caso, el seguro. Debe ser al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. Si un comprador va a heredar un edificio con obras pendientes, un fondo alto reduce el riesgo de derramas.
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La comunidad de propietarios es parte del precio de cualquier piso, aunque no aparezca en el anuncio. Nuestro consejo práctico: antes de firmar arras, pide el certificado de deudas y las actas de los dos últimos años, y léelas buscando tres palabras: derrama, obras y demanda. Si aparecen, negocia por escrito quién paga qué. Media hora de lectura puede ahorrarte miles de euros tras la compra.
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