Firmar unas arras es, para muchas personas, el momento en que la compra de una vivienda “se hace real”, porque se entrega dinero y se fija una fecha para la escritura. Pero no todas las arras significan lo mismo: según cómo se redacte el contrato, una parte podrá echarse atrás perdiendo la señal o, por el contrario, quedará obligada a comprar o a vender.
En esta guía explicamos qué son las arras confirmatorias, en qué se diferencian de las penitenciales y de las penales, qué debe incluir el contrato, qué comprobaciones hacer antes de pagar y qué ocurre si alguna de las partes incumple lo pactado.
Las arras confirmatorias son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de que el contrato de compraventa ya existe y como pago a cuenta del precio final. A diferencia de otros tipos de arras, no dan derecho a desistir: ambas partes quedan obligadas a cumplir lo que han firmado.
El Código Civil no las regula de forma expresa, por lo que su régimen se deduce de las normas generales de las obligaciones. La clave está en el artículo 1124, que permite a la parte que cumple exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo considera que, si el contrato no dice claramente lo contrario, las arras se presumen confirmatorias. Las penitenciales del artículo 1454 del Código Civil son la excepción y requieren una voluntad expresa e inequívoca de las partes, de modo que la redacción del contrato es decisiva.
Las arras dan tiempo para obtener la hipoteca, reunir la documentación y preparar la escritura, con el inmueble ya comprometido y retirado del mercado. Durante ese periodo, el vendedor no puede aceptar otra oferta mejor sin incurrir en incumplimiento.
La entrega de dinero demuestra que el acuerdo es firme y que ya no se trata de una simple negociación. Esa prueba es especialmente útil si después surge un conflicto, porque permite acreditar ante un juez que ambas partes quisieron obligarse.
El precio, el plazo, la forma de pago y el estado en que se entregará el inmueble quedan por escrito desde el principio. Tener estas condiciones documentadas reduce las discusiones posteriores y facilita que la notaría prepare la escritura sin sorpresas.
Si una de las partes no cumple, la otra puede acudir a los tribunales para obligarla a firmar la escritura y completar la operación. Esta es la gran diferencia con las arras penitenciales, en las que basta con perder o devolver duplicada la señal para quedar libre.
Confirman la existencia del contrato y obligan a ambas partes a llevarlo a término. Nadie puede retirarse sin consecuencias, y quien incumple puede ser obligado judicialmente a cumplir o a indemnizar los daños que haya causado a la otra parte.
Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si lo hace el comprador, pierde la señal entregada; si lo hace el vendedor, debe devolverla duplicada. Es una salida pactada de antemano y con un costo conocido.
Funcionan como una cláusula penal, regulada en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil. La parte que incumple pierde la cantidad entregada como castigo, pero la otra puede seguir exigiendo el cumplimiento del contrato si así se pactó expresamente.
Lee el contrato con atención: si menciona el artículo 1454 o recoge expresamente la facultad de desistir perdiendo la señal o devolviéndola doblada, son penitenciales. Si no lo dice con claridad, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, y el título del documento no basta, porque lo que cuenta es su contenido.
Tomemos una vivienda de 200.000 € con unas arras de 20.000 €, es decir, un 10 % del precio. Las consecuencias de un incumplimiento cambian por completo según el tipo de arras firmado:
El contrato debe recoger el nombre, el DNI o NIE, el domicilio y el estado civil de todas las partes. Si la vivienda es ganancial o tiene varios titulares, deben firmar todos ellos, porque la firma de uno solo puede no ser suficiente para obligar a los demás.
Hay que incluir la dirección, el número de finca registral, la referencia catastral, la superficie y los anejos, como garaje o trastero. Esta descripción debe coincidir con la nota simple para evitar problemas en la notaría o en la tasación del banco.
El contrato debe fijar el precio total de la compraventa, el importe de las arras y una declaración expresa de que se imputan al precio. Así queda claro que la señal no es un pago adicional, sino una parte adelantada del importe final.
Lo recomendable es pagar por transferencia bancaria identificable y dejar constancia de ella en el contrato. Evita el efectivo: deja peor rastro para acreditar el pago y la ley limita los pagos en efectivo cuando interviene un profesional.
Conviene fijar una fecha concreta y una notaría, o un mecanismo claro para determinarlas. Indica también si el plazo es esencial, es decir, si su incumplimiento permite resolver el contrato sin más, o si admite cierta flexibilidad por causas justificadas.
El contrato debe aclarar quién paga la notaría, el registro, la gestoría y la plusvalía municipal. Por ley, la plusvalía corresponde al vendedor en la compraventa, y pactar lo contrario puede generar conflictos si no se explica bien al comprador.
Si la vivienda tiene hipoteca, el vendedor debe comprometerse a cancelarla en el momento de la firma. Si hay inquilinos, hay que indicar si se vende con ellos dentro o libre de ocupantes, y en qué fecha se entregará la posesión.
Las consecuencias serán las que se pacten expresamente en el contrato. Si se quiere que el vendedor pueda retener la señal como indemnización mínima en caso de incumplimiento del comprador, debe decirse por escrito para evitar discusiones posteriores.
Por ejemplo, la concesión de la hipoteca o la obtención de una licencia o de un certificado. Deben redactarse con un plazo concreto y con lo que ocurre si no se cumplen, normalmente la devolución íntegra de las arras al comprador.
El contrato debe firmarlo cada uno de los titulares, con fecha y, preferiblemente, con rúbrica en cada página. Cada parte debe conservar un ejemplar original firmado, junto con el justificante de la transferencia de las arras.
No hay un importe legal establecido, y las partes pueden pactar la cantidad que consideren adecuada. La práctica habitual en España ronda el 10 % del precio de la vivienda, aunque puede ser más o menos según el tipo de operación y la confianza entre las partes.
Una cantidad muy baja reduce el compromiso real de las partes, mientras que una muy alta aumenta el riesgo del comprador si la operación se complica. Ten en cuenta que el banco no adelanta las arras: salen de tus ahorros, igual que la entrada y los gastos de compra.
Pide la documentación de identidad del vendedor y verifica que es el propietario o que tiene un poder suficiente para vender. Si el inmueble procede de una herencia, comprueba que la herencia está aceptada e inscrita a su nombre.
La nota simple se pide en el Registro de la Propiedad y muestra los titulares, las cargas y la descripción de la finca. Es un trámite rápido y barato que conviene hacer siempre antes de entregar cualquier cantidad de dinero.
Revisa si existen hipotecas, embargos, deudas con la comunidad de propietarios o recibos de IBI pendientes. Comprueba también si la vivienda está ocupada por inquilinos o por terceros, porque eso condiciona la fecha de entrega.
Negocia el precio final, el importe de las arras y un plazo realista para obtener la hipoteca y firmar la escritura. Plantea también las condiciones especiales, como la entrega con o sin muebles o la realización de alguna reparación antes de la firma.
Escribe con claridad si las arras son confirmatorias, penitenciales o penales, y cuáles son sus consecuencias. La ambigüedad en este punto es la principal fuente de pleitos, porque cada parte tiende a interpretar el contrato a su favor.
Un abogado especializado o la propia notaría pueden revisar el contrato antes de firmar y detectar cláusulas peligrosas o incompletas. El costo de esta revisión es muy pequeño en comparación con el de un conflicto judicial posterior.
Haz la transferencia con un concepto claro, por ejemplo “arras confirmatorias compraventa finca X”, y conserva el justificante. Cada parte debe quedarse con una copia firmada del contrato y con la prueba del pago realizado.
Comprueba que el vendedor es el titular registral y que lo que se vende coincide con lo inscrito. Las diferencias de superficie o la existencia de ampliaciones no inscritas pueden dificultar la escritura y la concesión de la hipoteca.
Una hipoteca puede cancelarse con el propio precio en el momento de la firma, algo muy habitual. Un embargo o una anotación preventiva, en cambio, requieren más cautela, porque pueden impedir la inscripción a tu nombre si no se levantan antes.
El comprador responde de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), y la vivienda queda afecta al pago del IBI pendiente. Pide el certificado de deuda al administrador y el último recibo del IBI.
Las ampliaciones sin licencia, los cerramientos de terraza no autorizados o los cambios de uso pueden generar problemas con el ayuntamiento. Si tienes dudas, consulta la situación urbanística del inmueble antes de comprometer el pago de las arras.
Si la vivienda está alquilada, el inquilino puede tener derechos de tanteo y retracto según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Comprueba el contrato de alquiler y si el inquilino ha renunciado a esos derechos.
El vendedor está obligado a entregar el certificado de eficiencia energética registrado. Pide también la cédula de habitabilidad en las comunidades donde se exija y, si existe, la última inspección técnica del edificio.
Es el punto de mayor riesgo para el comprador. Con arras confirmatorias, si el banco deniega la hipoteca y el contrato no lo prevé, el comprador sigue obligado a pagar el precio, y el vendedor podría reclamarle el cumplimiento o los daños causados.
Por eso conviene incluir una condición suspensiva: si la hipoteca se deniega antes de una fecha concreta, el contrato queda sin efecto y se devuelven las arras. La denegación debe acreditarse por escrito, y es recomendable fijar unos parámetros mínimos, como el importe solicitado o el porcentaje de financiación.
Además, el plazo para la escritura debe tener en cuenta los tiempos de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario: el banco debe entregar la documentación al menos 10 días naturales antes de la firma, y el comprador tiene que acudir al notario para el acta de transparencia. Si se suman la tasación y el estudio del banco, un plazo inferior a seis u ocho semanas suele quedarse corto.
El vendedor puede reclamar judicialmente que el comprador pague el resto del precio y firme la escritura de compraventa. Es una opción poco habitual en la práctica, porque el proceso es largo, pero es la consecuencia natural de unas arras confirmatorias.
El vendedor también puede dar por resuelto el contrato y quedar libre para vender la vivienda a otra persona. Para ello conviene comunicar la resolución de forma fehaciente, de modo que quede constancia de la fecha y del motivo.
El vendedor puede reclamar los daños que acredite, como la pérdida de otra venta, la bajada del precio o los gastos ocasionados por el incumplimiento. Las arras no se pierden de forma automática, salvo que el contrato lo haya pactado expresamente.
Muchos contratos permiten al vendedor retener la señal como indemnización mínima en caso de incumplimiento del comprador. Si no se pactó, será el juez quien valore la compensación adecuada según las circunstancias, por eso la redacción del contrato importa tanto.
El comprador puede exigir judicialmente que el vendedor otorgue la escritura y le entregue la vivienda en las condiciones pactadas. Si el vendedor ha vendido a otra persona que ha inscrito antes, esta opción puede no ser viable y habrá que reclamar la indemnización.
El comprador puede optar por resolver el contrato y recuperar las arras que entregó. Es la opción más habitual cuando ya ha perdido el interés en la vivienda o cuando el incumplimiento hace imposible continuar con la operación.
El comprador puede reclamar los daños que acredite, como los gastos de tasación, de estudio de la hipoteca o el mayor precio pagado por otra vivienda similar. Conviene guardar todas las facturas y justificantes para poder probarlos.
La devolución duplicada de la señal es propia de las arras penitenciales, no de las confirmatorias. En estas últimas, el comprador debe probar los daños sufridos, salvo que el contrato haya pactado una pena equivalente al doble de la señal.
Reúne el contrato firmado, el justificante de pago de las arras, las comunicaciones entre las partes y cualquier documento que acredite el incumplimiento. Una buena organización de las pruebas acelera cualquier negociación o procedimiento posterior.
Envía un burofax con certificación de contenido o un requerimiento notarial a la otra parte. Así queda constancia de la fecha, del contenido de la comunicación y de que la otra parte la recibió, algo esencial si el conflicto llega a los tribunales.
En la comunicación indica claramente qué se exige: la firma de la escritura en una fecha concreta o la resolución del contrato con devolución de las cantidades. Fija un plazo razonable para responder, normalmente de diez a quince días.
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, haber intentado un medio adecuado de solución de controversias, como la negociación o la mediación, antes de presentar una demanda civil. El burofax con una propuesta concreta puede servir para acreditar ese intento.
Si no hay acuerdo, se presenta una demanda reclamando el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños. El procedimiento dependerá de la cuantía reclamada, y es recomendable contar con un abogado desde el principio para valorar las opciones.
El comprador tiene la seguridad de que el vendedor no puede vender a otra persona simplemente devolviendo el doble de la señal. Si el vendedor recibe una oferta mejor, sigue obligado a cumplir el contrato firmado con él.
El vendedor obtiene un compromiso firme del comprador y un pago a cuenta del precio que le da cierta tranquilidad. Además, puede exigir el cumplimiento si el comprador se echa atrás sin un motivo previsto en el contrato.
Si la situación personal o económica cambia, por ejemplo por una denegación de la hipoteca o un cambio de trabajo, no hay una salida sencilla. Por eso es tan importante prever en el contrato las condiciones que permitirían resolverlo sin costo.
Un pleito supone gastos de abogado, procurador, burofax y, a menudo, años de espera hasta obtener una sentencia. En muchos casos, esos costos superan el importe de la señal, lo que hace aconsejable buscar un acuerdo antes de llegar a los tribunales.
En nuestros proyectos, el contrato de arras es un documento clave, porque fija el calendario de la compra, y en operaciones de 6 a 12 meses un retraso en la escritura afecta a todo el plan. Como dice Óscar Peñaranda, COO de Domoblock, “es muy importante la selección del proyecto para ofrecer alta rentabilidad en un periodo corto”, y esa selección incluye revisar cómo está comprometida la compra.
En las confirmatorias, la señal forma parte del precio y tributa con la venta. Si el vendedor retiene unas arras penitenciales porque el comprador desiste, obtiene una ganancia patrimonial que se integra en la base imponible general de su IRPF, no en la del ahorro, al no derivar de una transmisión.
No. La firma de las arras no genera por sí sola el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ni el IVA: el impuesto se devenga con la compraventa en escritura. Solo en obra nueva comprada a promotor, los pagos anticipados pueden llevar IVA en el momento de entregarlos.
Sí, si ambas partes están de acuerdo. Basta con un anexo firmado por todos que modifique el tipo de arras y sus consecuencias. Una parte sola no puede cambiarlas, y conviene que el nuevo texto cite expresamente el artículo 1454 del Código Civil.
El contrato no se extingue: las obligaciones pasan a los herederos, según el artículo 1257 del Código Civil. Deberán aceptar la herencia antes de firmar la escritura, lo que puede retrasar la operación. Conviene prever en el contrato un plazo adicional para estos casos.
El contrato de arras no exige una forma concreta, así que puede existir con mensajes y una transferencia. El problema es probar su contenido exacto: tipo de arras, precio, plazo y condiciones. Para una vivienda, lo prudente es siempre un documento firmado por todos los titulares.
La agencia puede recibirlas como depositaria si el contrato lo prevé, pero el dinero pertenece a las partes según lo pactado. Comprueba qué ocurre con el depósito si la venta no se firma y que la comisión de la agencia se regule aparte.
Las arras pueden determinar si la adquisición de un inmueble queda firmemente comprometida, qué plazos debe cumplir la operación y qué consecuencias tendría un incumplimiento. Al evaluar proyectos inmobiliarios tokenizados de Domoblock desde 200 €, revisa la información contractual y los riesgos asociados: la inversión 100 % online y la blockchain aportan trazabilidad, pero no sustituyen el análisis jurídico de la compraventa.
Las arras confirmatorias dan seguridad, pero también atan: ninguna parte puede retirarse simplemente perdiendo o devolviendo la señal. Antes de firmar, deja por escrito el tipo de arras, una condición sobre la hipoteca y un plazo realista para la escritura, y revisa la nota simple. Si la redacción deja dudas, una consulta jurídica previa cuesta mucho menos que un pleito. Recuerda que toda inversión inmobiliaria implica riesgos de iliquidez, retrasos y pérdida de capital.
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Rúa Progreso, 27
Financiado
Objetivo
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