¿Dónde es más Rentable Comprar para Alquilar en España? Secretos 

Es cada vez más popular la decisión de comprar una propiedad con el propósito de alquilarla. La búsqueda de rentabilidad en el mercado de bienes raíces ha llevado a los inversores a explorar distintas regiones del país en busca de oportunidades que maximicen los rendimientos a largo plazo. En este contexto, surge la interrogante: ¿Dónde es más rentable comprar para alquilar en España? Analizar este dilema implica explorar no solo los precios y la demanda, sino también las tendencias económicas y las particularidades de cada región. Te contamos todo lo que necesitas saber a continuación.

¿Qué significa comprar para alquilar?

Comprar para alquilar es una estrategia de inversión que consiste en adquirir una vivienda con la intención de alquilarla para obtener ingresos pasivos rentables. Esta estrategia se ve muy rentable, pero también conlleva ciertos riesgos, como la posibilidad de que los inquilinos no paguen el alquiler o que la vivienda sufra daños. Para llevarla a cabo con éxito se deben considerar factores como: 

• La ubicación, ya que es uno de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda.
• El precio, este, debe ser adecuado para que la rentabilidad sea atractiva. Es crucial realizar un estudio de mercado para conocer los precios de alquiler de viviendas similares en la zona.
• La vivienda debe ser atractiva para los inquilinos, además de estar bien ubicada, que tenga buenas dimensiones y que esté en buen estado.

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Beneficios

Este tipo de inversiones es muy popular y muy elegida debido a que provee beneficios como:

Obtención de ingresos pasivos

La principal ventaja de comprar para alquilar es la obtención de ingresos pasivos. Esto significa que, una vez que la vivienda está alquilada, tú como propietario recibes ingresos mensuales sin tener que trabajar activamente.

Potencial de revalorización de la vivienda

La vivienda es un activo que suele revalorizarse con el tiempo. Además de los ingresos por alquiler, se pueden generar ganancias en el momento de la venta. 

Descuento fiscal

En algunos casos, las rentas procedentes del alquiler se benefician de deducciones fiscales, disminuyendo el costo total y aumentando la rentabilidad.

Panorama actual del mercado inmobiliario en España 

El mercado inmobiliario en España ha experimentado un crecimiento casi constante en los últimos años, impulsado por una demanda creciente y una oferta limitada. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda en España aumentó un 8,2% en 2022, lo que supone el mayor incremento anual desde 2007. El precio medio se situó en 1.507 € por m².

Este crecimiento ha sido especialmente notable en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, donde se han superado los 3.000 € el m². En Madrid, el precio medio de la vivienda se situó en 3.022 € por m², lo que supone un aumento del 8,6% respecto al año anterior. En Barcelona, el precio medio de la vivienda se situó en 3.252 € por m², lo que supone un aumento del 8,1% respecto al año anterior.

Pero, dicho aumento ha contribuido a reducir la accesibilidad a la vivienda para los jóvenes y las familias con bajos ingresos. En España, el precio medio de la vivienda es 11,3 veces el salario medio, lo que supone un nivel de sobrevaloración elevado. Actualmente, los factores que más están impactando en la demanda son:

• La población española está aumentando. En 2023, la población española se situó en 47,4 millones de habitantes, lo que supone un aumento del 0,4% respecto al año anterior.
• La inmigración también está contribuyendo al aumento de la demanda de vivienda. En 2023, se estima que llegaron unos 600.000 inmigrantes.

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Ciudades más rentables de España para invertir en 2024

Según los datos de varios portales inmobiliarios, las ciudades más rentables de España para invertir en 2024 son:

• Ourense, con una rentabilidad bruta estimada del 8,88%, es la ciudad más rentable de España para invertir en vivienda. Esta ciudad gallega es una importante sede universitaria, lo que le aporta una población joven y creciente. Además, cuenta con una buena oferta de empleo.
• San Cristóbal de la Laguna, en Tenerife, ocupa el segundo lugar en el ranking, con una rentabilidad estimada del 8,15%. Es una ciudad turística gracias a su riqueza cultural y natural. 
• Sanlúcar de Barrameda, en Cádiz, es la tercera ciudad más rentable, con una rentabilidad estimada del 7,72%. Esta ciudad costera es conocida por su producción de vino, lo que la convierte también en un destino turístico muy popular, ofreciendo mucho empleo en la industria de la hostelería y la gastronomía.
• Badalona, en Barcelona, ocupa el cuarto lugar en el ranking, con una rentabilidad estimada del 7,68%. Esta ciudad catalana es una importante zona industrial y comercial, lo que le aporta una buena oferta de empleo. Además, Badalona está bien comunicada con Barcelona, lo que también atrae tanto a residentes como turistas.
• Alcalá de Henares, en Madrid, completa el top 5, con una rentabilidad estimada del 7,66%. Es una ciudad histórica, posee un importante centro cultural, educativo y está muy bien comunicada.

Tendencia inmobiliaria 2024 por región 

Las tendencias inmobiliarias para el año 2024, tanto inversión inmobiliaria en España como en Europa, están siendo marcadas fuertemente por factores como:

• La incertidumbre geopolítica y la rigidez en las condiciones de financiación.
• Los inversores demuestran interés en segmentos que ofrecen ingresos estables y resistencia ante situaciones de recesión. Esto abarca segmentos de nicho y tipos de activos reforzados por megatendencias, como descarbonización, transición energética, nuevas tecnologías, cambios demográficos y urbanización.
• A pesar de los desafíos económicos asociados con la descarbonización, como el aumento de los costes de construcción, los profesionales del sector reconocen el valor añadido de la sostenibilidad.
• La tendencia de transformar locales comerciales en viviendas continuará en aumento. Dicho fenómeno no solo responde a la demanda residencial, sino que también contribuye a la revitalización urbana y a la creación de comunidades más diversas.

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En el panorama específico español podemos decir que:

• Madrid es y seguirá siendo la ciudad más atractiva para los inversores inmobiliarios, con una sólida demanda de vivienda tanto para alquiler como para compra.
• Barcelona también presentará un mercado inmobiliario dinámico, impulsado por su relevancia como centro turístico y cultural. Además de que se prevé un aumento en las inversiones de edificios de co-living.
• Valencia, tiene una posición como centro turístico y comercial, que contribuirá a una elevada demanda de espacios comerciales y de oficinas.
• El País Vasco se caracteriza por contar con un mercado inmobiliario estable, con una sólida demanda de vivienda y una necesidad significativa de espacios industriales y logísticos, impulsada por su importancia como centro industrial y tecnológico. En el 2024 esto se consolidará y seguirá creciendo. 
• Por último, en Andalucía, se cree que habrá un aumento en las inversiones de casas, especialmente tipo villas, donde se busque la privacidad, el confort y la cercanía a espacios verdes y de playa. 

Recomendaciones para invertir en inmuebles España 2024 

Como con cualquier inversión, siempre se debe ser precavido. Por mucho que un mercado este en crecimiento y se vea prometedor, es importante informarse primero y no descansarse. Recuerda que las inversiones en bienes raíces, tienen un costo considerable. Nuestras recomendaciones fundamentales son:

Realiza un estudio de mercado

El estudio de mercado es el paso más vital a la hora de invertir en inmuebles. Es fundamental conocer la demanda de alquiler en la zona donde se va a invertir. Para ello, puedes consultar datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), portales inmobiliarios o empresas especializadas en estudios de mercado. También debes conocer muy bien los precios de alquiler de viviendas similares en la zona, ya sea consultando portales inmobiliarios o inmobiliarias en sí. 

Riesgos

Identifica, clasifica y siempre ten presente la clase de riesgos a los que te podrías enfrentar a la hora de invertir, por ejemplo: 

• Riesgo de que el inquilino no pague el alquiler.
• El precio de la vivienda puede bajar, resultando en una pérdida de valor de la inversión.
• Los cambios en la normativa y las leyes de alquiler, estos siempre afectan a la rentabilidad de la inversión.

Paciencia

Sé paciente, la inversión en inmuebles es a largo plazo. Es importante ser pacientes para que generen beneficios.

Céntrate en ciudades con una alta demanda

Las ciudades con una alta demanda de vivienda suelen ofrecer mejores rentabilidades.

Considera las tendencias demográficas: Las ciudades con una población joven y creciente suelen generar mejores opciones de inversión.

Invierte en propiedades bien ubicadas

Las propiedades bien ubicadas son más fáciles de alquilar y vender. 

Invierte en propiedades de calidad

Las propiedades de calidad tienen un mayor valor de mercado, además de que no conllevan gastos de obra posteriores para hacerlas habitables.

Proyección del mercado inmobiliario en España 2024 ¿Qué se espera?

La proyección del mercado inmobiliario en España no está clara, algunos prevén crecimiento, otros un estancamiento, otros una leve depreciación. 

Pero la mayoría de portales especializados en el tema hablan de que se verá un ligero enfriamiento, con una posible caída de los precios de entre un 1% y un 2%. El aumento de los tipos de interés, dificulta la obtención de financiación para la compra de vivienda. Además, la inflación que se vivió en los últimos tiempos, reduce el poder adquisitivo de los hogares. Por otro lado, también está la incertidumbre económica, generada por la guerra en Ucrania y la crisis energética. Sin embargo, de cualquier forma se espera que el mercado siga siendo sólido, con una demanda constante, en especial, las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona.

Según un informe de la consultora Knight Frank, los precios de la vivienda en España podrían caer un 1,5% en 2024, mientras que la consultora Tinsa, prevé una caída de los precios de un 2%. 

¿Cuál es una buena rentabilidad neta en un alquiler?

Determinar qué constituye una buena rentabilidad neta en un alquiler depende de varios factores, incluyendo el mercado inmobiliario local, la ubicación de la propiedad, el tipo de inmueble, y las condiciones económicas generales. Sin embargo, a continuación se presentan algunas pautas generales que pueden ayudarte a evaluar la rentabilidad neta de un alquiler:

Rentabilidad Bruta vs. Rentabilidad Neta

• Rentabilidad Bruta: Es el porcentaje que se obtiene al dividir los ingresos anuales por alquiler entre el costo de adquisición de la propiedad.Rentabilidad Bruta=(Ingresos Anuales por AlquilerCosto de Adquisicioˊn)×100\text{Rentabilidad Bruta} = \left( \frac{\text{Ingresos Anuales por Alquiler}}{\text{Costo de Adquisición}} \right) \times 100Rentabilidad Bruta=(Costo de AdquisicioˊnIngresos Anuales por Alquiler​)×100
• Rentabilidad Neta: Es el porcentaje que se obtiene al considerar los ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos anuales operativos (mantenimiento, impuestos, seguros, etc.), dividido entre el costo de adquisición de la propiedad.Rentabilidad Neta=(Ingresos Anuales por Alquiler−Gastos Anuales OperativosCosto de Adquisicioˊn)×100\text{Rentabilidad Neta} = \left( \frac{\text{Ingresos Anuales por Alquiler} - \text{Gastos Anuales Operativos}}{\text{Costo de Adquisición}} \right) \times 100Rentabilidad Neta=(Costo de AdquisicioˊnIngresos Anuales por Alquiler−Gastos Anuales Operativos​)×100

Factores que Influyen en una Buena Rentabilidad Neta

1. Ubicación de la Propiedad:
   • Zonas urbanas y bien comunicadas suelen tener una mayor demanda y pueden ofrecer una rentabilidad neta más alta.
   • Áreas en desarrollo pueden ofrecer oportunidades de mayor rentabilidad futura.
2. Tipo de Propiedad:
   • Propiedades residenciales como apartamentos suelen tener rentabilidades diferentes a las propiedades comerciales.
   • Propiedades más pequeñas como estudios o apartamentos de una habitación pueden tener una rentabilidad proporcionalmente alta debido a menores costos de adquisición.
3. Condiciones del Mercado Inmobiliario:
   • Un mercado de alquiler en auge puede aumentar los ingresos por alquiler y mejorar la rentabilidad.
   • Las políticas de control de alquileres y las tasas de vacantes también afectan la rentabilidad.
4. Gastos Operativos:
   • Mantenimiento regular y reparaciones pueden reducir la rentabilidad neta.
   • Impuestos locales sobre la propiedad y seguros también afectan los costos operativos.

Rentabilidad Neta Ideal

• Generalmente Aceptada: En muchos mercados, una rentabilidad neta del 4% al 6% se considera buena. Esto significa que después de deducir todos los gastos operativos, la propiedad debe generar entre el 4% y el 6% del costo de adquisición anual.
• Alta Rentabilidad: Rentabilidades netas superiores al 6% se consideran excelentes, pero también pueden implicar un mayor riesgo o una gestión más intensiva.
• Rentabilidad Baja: Rentabilidades netas inferiores al 4% pueden ser aceptables en mercados muy estables y seguros, donde la apreciación del valor de la propiedad es alta y los riesgos son bajos.

Ejemplo de Cálculo de Rentabilidad Neta

Supongamos que compraste una propiedad por 200,000 euros y los ingresos anuales por alquiler son 12,000 euros. Los gastos anuales operativos (impuestos, mantenimiento, seguros, gestión) suman 4,000 euros.

1. Ingresos Anuales por Alquiler: 12,000 euros
2. Gastos Anuales Operativos: 4,000 euros
3. Ingresos Netos: 12,000 - 4,000 = 8,000 euros
4. Costo de Adquisición: 200,000 euros

RentabilidadNeta=(8,000200,000)×100=4%\text{Rentabilidad Neta} = \left( \frac{8,000}{200,000} \right) \times 100 = 4\% RentabilidadNeta=(200,0008,000​)×100=4%

En este caso, una rentabilidad neta del 4% se consideraría razonable en muchos mercados.

Consideraciones Finales

• Análisis Comparativo: Compara la rentabilidad neta con otras inversiones posibles (acciones, bonos, etc.) para asegurarte de que estás obteniendo un buen retorno.
• Riesgo y Gestión: Considera el nivel de riesgo y la cantidad de gestión que estás dispuesto a asumir. Las propiedades que requieren más gestión pueden ofrecer una mayor rentabilidad pero también más trabajo.
• Asesoría Profesional: Consulta con un asesor financiero o un experto en inversiones inmobiliarias para obtener una evaluación más precisa y adaptada a tus circunstancias.

Con estas pautas, podrás evaluar mejor la rentabilidad neta de una inversión en alquiler y tomar decisiones informadas sobre tu inversión inmobiliaria.

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Conclusión 

En conclusión, la rentabilidad en la inversión inmobiliaria para alquiler en España es sin duda atractiva. Si bien ciertas áreas pueden ofrecer rendimientos más convenientes en términos de alquiler, es crucial considerar la estabilidad económica, las proyecciones a largo plazo y la demanda sostenida en el tiempo. La clave radica en encontrar un equilibrio entre la rentabilidad y la seguridad de la inversión, pero estando siempre dispuestos a adaptar las estrategias a las características específicas de cada región. 

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