Inversión en inmuebles tokenizados: Retos y oportunidades

Inversión en inmuebles tokenizados, una nueva forma de inversión en propiedades.

Según MarketsandMarkets, se espera que el tamaño del mercado global de tokenización crezca de $ 2,3 mil millones en 2021 a $ 5,6 mil millones para 2026. La tokenización formará parte del mundo inversor a nivel global. La tokenización de propiedades es uno de los casos de uso más prometedores de la tecnología blockchain, ya que es una clase de activo más valiosa que las acciones y los bonos combinados. Lo más interesante, es que la tokenización puede abrir la inversión inmobiliaria a un público mucho más amplio en comparación con otras estrategias de inversión directa, como los REIT.

Los REIT son fondos de inversión en bienes raíces, estas empresas financian o poseen inmuebles en explotación económica en diferentes sectores inmobiliarios, como residencial, logístico y terciario. La mayoría de estas empresas cotizan en las principales bolsas de valores ofreciendo beneficios a sus inversores.

Inversión en inmuebles tokenizados

El futuro de la tokenización de inmuebles

Los inmuebles fraccionados no son un concepto nuevo. Los inversores inmobiliarios han estado capitalizando este concepto desde que se introdujo en la década de 1960 en EEUU a través de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o REIT.

Este concepto fue creado para permitir a los inversores, especialmente a los pequeños inversores, invertir y obtener ingresos de los fondos inmobiliarios. Los bienes raíces fraccionados han recorrido un largo camino desde su creación, y hay una perspectiva prometedora para la tokenización de inmuebles a través de la nueva tecnología blockchain.

La creciente demanda de nuevos inversores por un mayor acceso y de los inversores existentes por una mayor liquidez da un impulso para transformar el panorama de la inversión inmobiliaria. Una nueva ola de tecnología está brindando mayor eficiencia, mayor seguridad y menores costos a la industria financiera.

A través de la tecnología blockchain, los inversores y vendedores pueden unirse en un mercado mundial que les permite completar transacciones de inmuebles con una velocidad y facilidad sin precedentes. Si bien la tokenización puede ayudar a recaudar capital de una gama más amplia de personas en comparación con un mercado inmobiliario tradicional, existen algunos desafíos que la tokenización aún deberá abordar si quiere asegurar su lugar como un vehículo de inversión clave en el futuro de la inversión inmobiliaria.

La tokenización está ganando terreno rápidamente en el sector inmobiliario (estudio consultora KPGM), y las instituciones inmobiliarias tradicionales se están asociando con proveedores de tecnología para explorar la tokenización de deuda o capital. A medida que se concretan más y más proyectos inmobiliarios respaldados por tecnología, se espera que la inversión inmobiliaria se vea fortalecida por un mayor acceso de los inversores a activos inmobiliarios de calidad.

En lo relativo a la valoración de estos activos: La valoración tiene muchos componentes. Además de las capacidades futuras de generación de flujo de efectivo del activo o negocio subyacente, como la capacidad de generar ingresos por alquiler o ingresos por ventas, también se deben considerar otros factores, incluidos los costes de transacción y la liquidez del mercado.

En cuanto a la inversión en inmuebles tokenizados , el proceso de tokenización puede reducir significativamente los costes administrativos de poseer un activo. Mediante el uso de contratos inteligentes integrados, las acciones administrativas periódicas, como los informes trimestrales o la distribución de ingresos, también se pueden automatizar, lo que reduce aún más los costes administrativos y de cumplimiento.

La liquidez es la capacidad de un activo para convertirse fácilmente en efectivo sin sufrir un descuento significativo. Las acciones de una empresa que cotiza en bolsa como Hiberdrola o Samsung son el ejemplo perfecto de un activo financiero líquido. Un inversor puede comprar y vender las acciones de la empresa con bastante facilidad sin mucha demora ni incurrir en altos costes de comisión. Cuando un activo no es líquido, es posible que un inversor no pueda comprar o vender el activo de inmediato y, por lo tanto, enfrenta incertidumbre en la fluctuación de precios entre el momento en que un inversor decide comprar y el momento en que se cierra la transacción. El coste de transacción también puede ser sustancial debido a la falta de liquidez del activo.

Para un activo tokenizado, la capacidad de generación de flujo de efectivo del activo o negocio subyacente no cambia. Sin embargo, el proceso de inversión en inmuebles tokenizados puede crear valor al mejorar la liquidez de un activo que de otro modo no sería líquido y al mismo tiempo reducir sustancialmente los costes administrativos y de transacción, particularmente para la propiedad fraccionada y el comercio secundario.

Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) que cotizan en bolsa son una opción de inversiones inmobiliarias líquidas. Sin embargo, el proceso para ofrecer y cotizar un REIT en la mayoría de los intercambios establecidos en el mundo lleva mucho tiempo y generalmente lleva más de 2 años de planificación. También puede ser costoso, con costes que van del 3% al 10% del valor de mercado de los activos, lo que se traduce en costes de hasta varios millones de euros. El uso de un REIT para proporcionar una inversión inmobiliaria líquida no es una opción factible para los propietarios de un solo activo o una pequeña cartera de activos.

La tokenización mejora este modelo en varios aspectos: facilita la implementación y gestión de la propiedad fraccionada y simplifica el tema de la transferencia y liquidación de la propiedad.

En comparación con la inversión tradicional en un solo activo de propiedad, un edificio tokenizado para su distribución como capital privado podría distribuirse entre un grupo más grande de inversores a un coste unitario más bajo.

La tokenización permite estructuras de tarifas personalizables que incluyen primas de acceso para oportunidades de inversión previamente inaccesibles y primas de liquidez reducidas para activos previamente ilíquidos.

Uno de los beneficios más importantes de la tokenización es su capacidad para generar liquidez a través del comercio en el mercado secundario. Los antecedentes en inversiones REIT de productos negociados demuestra la gran demanda de negociación en el mercado secundario de productos de inversión inmobiliaria. Es probable que la falta de liquidez de los bienes raíces no se deba a la falta de demanda, sino más bien al resultado de los altos requisitos de capital, los largos períodos de bloqueo y los dilatados procesos de transacción.

Si bien la tokenización promete abordar muchos obstáculos y democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria, dada la etapa incipiente de la tokenización, hay algunas cuestiones que deben tenerse en cuenta, como es el ámbito regulatorio ya que todavía existe una especie de incertidumbre prematura y una falta de adopción de nuevas regulaciones concretas. Si bien en España ya se están regulando pautas en relación con los tokens negociables al tiempo que sigue desarrollándose la tecnología.

Finalmente el reto de la confidencialidad será sin duda el elemento a tener en cuenta en todos los desarrollos futuros ya que generalmente las transacciones de inmuebles son totalmente confidenciales y así se establece entre el inversor y los gerentes de los proyectos dentro de un marco comercial confidencial, como requisito fundamental y de reglamento entre ambas partes, como es el caso de un proyecto de una entidad cotizada. Históricamente, mantener dicha confidencialidad no ha sido un problema para las transacciones y los fondos de bienes raíces, ya que generalmente solo se ofrecen a un pequeño número de inversores institucionales, corporativos y de alto valor neto que generalmente estarán sujetos a un largo bloqueo a menudo hasta el final del plazo del proyecto. Sin embargo, en el contexto de tokens de valores que pueden cotizar en una bolsa (exchange o pool de liquidez) para operaciones secundarias, será necesaria la divulgación de información comercialmente sensible a una gama más amplia de inversores potenciales para facilitar las inversiones y sus actas.

El equilibrio entre la transparencia de datos que permite la tecnología blockchain y la privacidad de la información requerida de las transacciones financieras será un área importante desarrollo. La privacidad de datos en cadenas de bloques públicas puede protegerse mediante protocolos como prueba de conocimiento cero, donde una parte puede verificar su conocimiento de ciertos datos a una contraparte sin revelar cuáles son los datos.

¿Cómo puede ayudar Domoblock? 

La inversión inmobiliaria tradicional implica importantes compromisos financieros, procesos largos, papeleo excesivo e información aislada. Domoblock aborda estos problemas aportando eficiencias operativas y transparencia de la información a las transacciones inmobiliarias aportando los beneficios adicionales de la tecnología blockchain y la liquidez a la inversión inmobiliaria.

La liquidación facilitada por Domoblock hace que las transferencias de derechos sobre el activo sean más rápidas y seguras, con un registro inmutable de propiedad siempre rastreado en blockchain.

Gracias a la inversión en inmuebles tokenizados brindamos la oportunidad de entrada en la inversión inmobiliaria con un accésit muy bajo. Para los inversores que buscan la diversificación de la cartera, con la tokenización facilitamos el reequilibrio personalizado de la cartera con una liquidación casi instantánea, de modo que los inversores pueden vender o comprar tokens para ajustar su exposición a un activo en particular y administrar de manera flexible una gama más amplia de activos en su cartera, incluidos los activos tradicionales.

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Domoblock no es un asesor de inversiones. Esta información es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal o de inversión. Es importante estar informado y tomar sus propias decisiones de inversión o hacerlo en consulta con un asesor financiero profesional.

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