La inversión inmobiliaria ha sido tradicionalmente considerada una de las formas más estables y seguras de generar ingresos en el tiempo. La rentabilidad inmobiliaria es uno de los principales parámetros a tener en cuenta al plantearse invertir en este sector, saber calcularla y analizarla se hace indispensable.
En el ámbito inmobiliario, al hablar de rentabilidad inmobiliaria nos referimos al porcentaje de beneficio obtenido de una inversión en un inmueble. Lo ideal es calcularlo antes de hacer la compra, para evaluar si una propiedad es rentable y ver si es una buena opción de inversión. Las dos formas más comunes de medirla son la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.
Para el cálculo de la rentabilidad inmobiliaria bruta, se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos (o que se prevé obtener) entre el coste del inmueble, y luego multiplicar el resultado por 100. Por otro lado, la rentabilidad neta, toma en cuenta, además de los ingresos, los gastos asociados a la propiedad, como por ejemplo, impuestos, mantenimiento y seguros. Ambos tipos de rentabilidad ofrecen una visión valiosa, pero es la rentabilidad neta la que mejor refleja la verdadera rentabilidad de la inversión.
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La rentabilidad inmobiliaria es clave para los inversionistas ya que funciona como una brújula, mostrándoles la viabilidad de su inversión. Además, calcular la rentabilidad permite a los inversionistas comparar diferentes oportunidades en el mercado y evaluar cuál es la mejor opción en términos de rentabilidad a largo plazo.
Es importante destacar que la rentabilidad no es estática, varía según las fluctuaciones del mercado, los costos de mantenimiento y otros factores, es decir, nos habla sobre la salud del mercado inmobiliario. Por ejemplo, en períodos de crisis económica, la rentabilidad disminuye debido a la caída en los precios de los alquileres, afectando directamente los ingresos monetarios de los propietarios. Por lo tanto, seguir de cerca la rentabilidad inmobiliaria ayuda a los inversionistas a anticipar cambios en el mercado y ajustar sus estrategias en consecuencia.
Al hacer una inversión inmobiliaria, debemos tener claro el objetivo de la misma, y si éste es obtener ingresos por alquiler o por la posterior venta del inmueble, el cálculo de la rentabilidad nos dará un porcentaje aproximado de lo que podremos esperar de esta inversión.
Aunque el índice de rentabilidad bruta y el de rentabilidad neta ofrece un enfoque valioso de la rentabilidad que puede generar un inmueble, se diferencian en la forma de calcularlo; en la rentabilidad neta se incluyen los gastos operativos, dándonos una imagen más realista de la rentabilidad de la inversión. Hagamos un ejemplo para verlo mejor:
Rosario compró un piso por 200.000 euros y lo alquiló por 1.000 euros mensuales. Los gastos anuales del inmueble son de 2.400 euros. ¿Cuánto es su rentabilidad?
Rentabilidad bruta: (1.000 euros/mes * 12 meses) / 200.000 euros * 100 = 6%
Rentabilidad neta: (1.000 euros/mes * 12 meses) – 2.400 euros) / 200.000 euros * 100 = 4.8%
Los gastos que se deben considerar incluyen impuestos, tasas de interés, mantenimiento, seguros y cualquier otro gasto relacionado con la propiedad. Por tanto, aunque la rentabilidad bruta puede parecer atractiva, es la rentabilidad neta la que realmente refleja la rentabilidad efectiva de la inversión.
Son muchos los factores que impactan sobre la rentabilidad inmobiliaria, dependerá del país, la ciudad y el tipo de inmueble, entre otros. Detallemos un poco:
Por lo general, las propiedades situadas en zonas con alta demanda de alquiler o venta generan mayor rentabilidad.
Nos referimos a si es un inmueble residencial, comercial, o industrial; todos ellos ofrecen diferentes niveles de rentabilidad. Por ejemplo, los inmuebles comerciales a menudo generan mayores ingresos, pero también implican mayores riesgos y gastos.
Un precio de compra inferior al precio de mercado permitirá lograr una mayor rentabilidad
La oferta y la demanda también juegan un papel crucial; en un mercado de arrendamiento competitivo, los propietarios pueden cobrar alquileres más altos.
Una buena rentabilidad inmobiliaria varía dependiendo del tipo de inversión y el mercado específico. En España, la rentabilidad media es normal que se mueva entre el 4 y el 7% neto, aunque hay excepciones como Madrid o Barcelona donde los inversores encuentran rentabilidades más bajas, alrededor del 3-4%, todavía consideradas buenas debido a la estabilidad del mercado.
También es importante evaluar el horizonte de inversión. En ocasiones, propiedades que ofrecen una menor rentabilidad inmediata pueden tener un potencial de revalorización a largo plazo que las haga atractivas. Siendo así, el contexto y los objetivos de inversión juegan un papel decisivo en la evaluación de la rentabilidad.
Es fundamental entender cómo funciona el sistema fiscal local. En España, los propietarios deben pagar impuestos sobre los ingresos generados por alquileres, así como impuestos sobre las ganancias de capital en caso de venta. Asimismo, las deducciones fiscales ayudan a reducir la carga fiscal. Por todo esto, debemos entender que la legislación fiscal tiene un impacto significativo en la rentabilidad inmobiliaria.
Por ejemplo, los gastos deducibles, como los intereses hipotecarios, los costos de mantenimiento y las tasas de gestión, disminuyen la base imponible. Sin embargo, cada inversor debe estar atento a los cambios legislativos, como modificaciones en la normativa de alquiler o en los impuestos sobre la propiedad, que puedan afectar su rentabilidad.
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Estos son los pasos básicos para que calcules la rentabilidad de tu inmueble:
Suma todos los ingresos generados (o por generar) de la propiedad, como alquileres, ingresos por servicios adicionales, etc.
No dejes nada por fuera, incluye gastos de mantenimiento, seguros, impuestos y tasas de gestión.
Se calcula dividiendo los ingresos brutos del inmueble (ingresos por alquiler) entre el precio de compra del mismo y multiplicando el resultado por 100
Rentabilidad bruta (%) = (Ingreso anual / Precio de compra) x 100
Se calcula dividiendo los ingresos netos del inmueble (alquileres menos gastos) entre el precio de compra del mismo y multiplicando el resultado por 100.
Rentabilidad neta (%) = (Ingreso anual – Gasto anual / Precio de compra) x 100
Compara la rentabilidad obtenida con otros activos de inversión y considera factores adicionales, como el riesgo y el horizonte de inversión.
Hoy en día, existen varias herramientas digitales que facilitan el cálculo de la rentabilidad inmobiliaria. Algunas de las más útiles incluyen:
1. Calculadoras de rentabilidad inmobiliaria: muchas plataformas en línea ofrecen calculadoras específicas para este propósito, permitiendo a los usuarios ingresar datos y obtener resultados de forma rápida.
2. Software de gestión inmobiliaria: programas como Rentec Direct o Buildium permiten a los propietarios gestionar sus propiedades y generar informes que incluyen datos sobre la rentabilidad.
3. Hojas de cálculo: utilizar herramientas como Microsoft Excel o Google Sheets para crear tus propias plantillas de cálculo, siempre será una buena opción, ofreciendo flexibilidad y personalización en la evaluación de la rentabilidad.
4. Aplicaciones móviles: algunas aplicaciones permiten realizar un seguimiento de ingresos y gastos, facilitando el cálculo de la rentabilidad desde cualquier lugar.
El mercado inmobiliario en España está en constante evolución, y las proyecciones para 2025 sugieren varias tendencias clave que podrían impactar la rentabilidad inmobiliaria:
Con una creciente población urbana y la tendencia hacia el alquiler en lugar de la compra, se espera que la demanda de propiedades de alquiler siga en aumento, lo que podría impulsar los precios de los alquileres.
Las propiedades que cumplen con estándares de sostenibilidad y eficiencia energética atraen a inquilinos dispuestos a pagar más, mejorando así la rentabilidad.
Ciudades secundarias y áreas rurales están comenzando a atraer la atención de los inversores, lo que podría presentar oportunidades de rentabilidad que compitan con las grandes ciudades.
Para maximizar la rentabilidad de tus inversiones inmobiliarias, considera los siguientes consejos:
Si logras comprar un inmueble en una zona con alta demanda de alquiler o venta, tendrás asegurada una mayor rentabilidad. Por otro lado, no te limites geográficamente, ten en cuenta que no siempre lo más cercano es lo mejor. Investiga distintos barrios y ciudades.
Aunque los pisos de pequeño tamaño y las oficinas en zonas céntricas son de las propiedades con mayor demanda, puedes conseguir buenas oportunidades en otros tipos de inmuebles como casas, plazas de garaje, terrenos rústicos, entre otros. No limites las opciones.
Hacer reformas al inmueble para mejorar su estado incrementa la rentabilidad del mismo. Igualmente, mantén la propiedad en óptimas condiciones para evitar costosos gastos de reparación y asegurar la satisfacción de los inquilinos.
No es preciso contar con todo el capital necesario para adquirir el inmueble al contado. Busca opciones de financiación con tasas de interés competitivas para maximizar tus beneficios, y poder distribuir el precio de compra en varios años.
Ten en cuenta que el sector inmobiliario es todo un mundo, es probable que desconozcas muchas cuestiones legales, urbanísticas y de fiscalidad, por lo tanto, asesórate con expertos.
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La rentabilidad inmobiliaria es un aspecto fundamental que todo inversionista debe entender y calcular cuidadosamente para tomar decisiones informadas. Siguiendo los consejos mencionados y utilizando herramientas digitales adecuadas, los inversionistas pueden maximizar su rentabilidad y asegurar un futuro financiero sólido en el sector inmobiliario.
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