La rehabilitación de viviendas consiste en intervenir en un edificio o una vivienda existente para mejorar su seguridad, habitabilidad, accesibilidad o eficiencia energética. No es lo mismo que una reforma, y la diferencia cambia la licencia, el IVA y las ayudas.
En Domoblock rehabilitamos viviendas en cada proyecto de house flipping. Como dice Sergio, «hay muchos inmuebles que hay que reformar», y lo que más se subestima no es la obra, sino los trámites. En esta guía repasamos permisos, costes, ayudas e impuestos en 2026.
La rehabilitación de viviendas tiene dos definiciones que no coinciden: una obra puede ser rehabilitación para el arquitecto y no serlo para Hacienda.
La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana define la rehabilitación edificatoria como las obras de mantenimiento o intervención en edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes (art. 7.2.b del Real Decreto Legislativo 7/2015). Va desde reparar una cubierta hasta instalar un ascensor.
Para el IVA, una obra es rehabilitación solo si cumple dos requisitos (art. 20.uno.22.º.B de la Ley del IVA, vigente en 2026):
Un ejemplo: si compraste un piso por 150.000 €, de los que 30.000 € son suelo, necesitarías más de 30.000 € de obras. Es un error que vemos a menudo: cambiar cocina, baño y suelos puede costar mucho y seguir siendo una reforma para Hacienda.
La diferencia entre reforma y rehabilitación se nota en cuatro puntos:
Los tipos de rehabilitación se distinguen por el problema que resuelven. Un mismo proyecto suele combinar varios.
Refuerza o sustituye vigas, forjados, pilares o cimentación. Por ejemplo, cambiar vigas de madera dañadas por carcoma. Siempre necesita proyecto y suele ser la obra más cara e imprevisible.
Reduce el consumo: aislamiento, ventanas eficientes, aerotermia o placas solares. Es la que más ayudas tiene. En nuestros proyectos, en palabras de Sergio, con la reforma energética «se mejora el nivel de emisiones entre un 30-40 % por cada proyecto».
Elimina barreras: ascensor, rampa o salvaescaleras. En una comunidad, son obligatorias si las pide un vecino con discapacidad o mayor de 70 años, con límites de coste (art. 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal).
Repara la piel del edificio: grietas, desprendimientos o una cubierta con filtraciones. Si se añade aislamiento, también es rehabilitación energética.
Actúa sobre todo a la vez: estructura, instalaciones, distribución, envolvente y acabados. Es la habitual en una vivienda sin tocar en décadas, y la más cercana a nuestro trabajo en house flipping.
Rehabilitar una vivienda conviene antes de que el problema obligue. Estas son las señales que miramos cuando analizamos un inmueble:
La licencia de obra para una rehabilitación depende de cada ayuntamiento, pero los trámites habituales son estos:
El precio de rehabilitar una vivienda varía tanto que una media sirve de poco, y no hay estadística oficial por metro cuadrado.
[EXPERIENCIA SERGIO/ÓSCAR: coste por metro cuadrado de una reforma integral típica en vuestros proyectos, con fecha.] [VERIFICAR: precios orientativos 2026 por tipo de obra, con fuente.] Nuestro consejo: tres presupuestos con las mismas partidas y una reserva para imprevistos.
Las ayudas para la rehabilitación de viviendas en 2026 se basan sobre todo en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, regulado por el Real Decreto 326/2026, en vigor desde el 24 de abril de 2026. Las convocan y gestionan las comunidades autónomas.
La línea de rehabilitación cubre la regeneración urbana y rural, los edificios completos, las viviendas, las viviendas vacías para alquiler asequible y los edificios protegidos. En la ayuda a la rehabilitación en las viviendas (arts. 104 a 112):
Son máximos: cada convocatoria autonómica fija la cuantía.
Muchas comunidades y ayuntamientos tienen líneas propias para fachadas, ascensores o eficiencia. Son compatibles con las del Plan si el total no supera el coste de la obra (art. 110 del Real Decreto 326/2026). Revisa las bases: muchas no admiten obras ya iniciadas.
Los ayuntamientos pueden bonificar el ICIO hasta un 95 % en obras con energía solar o de especial interés municipal, y hasta un 90 % en accesibilidad (art. 103.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). En el IBI, hasta un 50 % con energía solar (art. 74.5). Depende de cada ordenanza fiscal.
El IVA y las deducciones del IRPF cambian mucho el coste final. Revísalos antes de firmar el presupuesto.
Las obras de renovación y reparación de tu vivienda tributan al 10 % si se cumplen tres requisitos (art. 91.uno.2.10.º de la Ley del IVA, vigente en 2026):
Este último es el matiz que más dinero cuesta: en un cambio de ventanas, el material suele superar el 40 % y la factura va al 21 %. Además, hay que pagar por banco, nunca en efectivo.
La disposición adicional 50.ª de la Ley del IRPF, en su redacción vigente en noviembre de 2026, recoge tres deducciones:
Ojo a los plazos: las del 20 % y el 40 % cubren lo pagado hasta el 31 de diciembre de 2026, con certificado expedido antes del 1 de enero de 2027. La del 60 % llega hasta el 31 de diciembre de 2027. De la base se descuentan las subvenciones.
Ejemplo ilustrativo: mejora de la envolvente de una vivienda habitual de 1985, con ayuda del Plan Estatal y deducción del 40 %.
Cálculo orientativo: supone que la convocatoria concede el máximo y un IVA del 10 %. Al 21 %, el total pagado subiría a 14.520 €.
La rehabilitación de vivienda sale bien cuando se sigue este orden:
La rehabilitación como inversión es nuestro día a día: comprar por debajo de mercado una vivienda que necesita obra, rehabilitarla y venderla o alquilarla. Como dice Sergio, «la diferencia entre los costes de compra, obra y venta da una plusvalía».
Lo difícil está en los detalles: un retraso de licencia, una viga en mal estado o una venta por debajo de lo previsto pueden dejar el margen en nada o en pérdidas. Lo explicamos en nuestras guías de house flipping y building flipping. Por eso Óscar insiste en que «es muy importante la selección del proyecto».
La inversión inmobiliaria conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital, y la liquidez puede ser limitada.
Depende del tipo de obra y de la licencia. Una reforma con declaración responsable puede empezar casi de inmediato; una rehabilitación con proyecto espera la licencia. Con ayuda del Plan Estatal 2026-2030, la obra debe ejecutarse en 12 meses en una vivienda y en 36 en un edificio (arts. 103 y 112 del Real Decreto 326/2026).
Los propietarios, según su cuota de participación, salvo que el título constitutivo o un acuerdo establezca otro reparto (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Las obras necesarias para conservar el edificio son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta. Las de mejora, en cambio, sí deben votarse.
Sí. El Plan Estatal 2026-2030 permite que sean beneficiarios los inquilinos cuyo contrato vigente les autorice expresamente a hacer las obras (art. 105 del Real Decreto 326/2026). La vivienda debe ser su domicilio habitual. El propietario también puede pedirla, según los requisitos de cada convocatoria autonómica.
Es la persona o entidad que gestiona la rehabilitación por cuenta de los propietarios. Se encarga de los proyectos, la financiación y las ayudas, que puede cobrar por cesión del derecho de cobro (art. 10 del Real Decreto 326/2026). Necesita un acuerdo firmado con la propiedad o la comunidad que lo autorice.
En Domoblock trabajamos con house flipping, building flipping y obra nueva. En el house flipping compramos viviendas por debajo de mercado, las rehabilitamos y las vendemos. [CONFIRMAR CON DOMOBLOCK: que haya algún proyecto de compra y rehabilitación activo.]
En nuestras oportunidades de coinversión inmobiliaria puedes participar desde 200 €, 100 % online. Para el inversor es gratuito: no paga nada directamente, y Domoblock cobra una comisión de gestión del 5 %, incluida en los costes del proyecto.
La inversión inmobiliaria conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital, y la liquidez puede ser limitada: no hay mercado secundario, puede haber retrasos en la obra o en la venta, puedes perder parte o la totalidad del capital invertido y este no está cubierto por el Fondo de Garantía de Depósitos. Domoblock no ofrece instrumentos financieros supervisados por la CNMV.
Rehabilitar una vivienda puede revalorizarla y bajar sus facturas, pero el resultado depende del orden: primero el certificado energético y el diagnóstico técnico; después, la licencia y las ayudas; y solo entonces, la obra. Si cuentas con las deducciones del 20 % o del 40 %, recuerda que el plazo acaba el 31 de diciembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero ni una recomendación de inversión. Las ayudas dependen de cada convocatoria autonómica y municipal. Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida parcial o total del capital: consulta tu caso con un profesional.el ejemplo de ayuda y deducción.
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