Un préstamo participativo es una forma de financiación a medio camino entre la deuda y el capital: la empresa recibe dinero que debe devolver, pero parte del interés depende de cómo le vaya al negocio. No pide garantías, no da entrada a nuevos socios y, a efectos mercantiles, cuenta como patrimonio neto.
En Domoblock conocemos bien el reto de financiar una empresa joven: arrancamos con capital propio y una ronda friends & family, pasamos por Lanzadera y en 2024 cerramos una ronda de 250.000 € con business angels del sector inmobiliario. Con esa experiencia te explicamos cómo funciona esta figura, quién la concede y cómo tributa.
Qué es un préstamo participativo, según la ley: el que reúne las características del artículo 20 del Real Decreto-ley 7/1996. El prestamista cobra un interés variable en función de la evolución de la empresa, medida por el beneficio neto, el volumen de negocio, el patrimonio total o cualquier otro criterio que pacten las partes. Además, pueden acordar un interés fijo.
Se considera un instrumento híbrido porque tiene rasgos de deuda (hay que devolverlo) y de capital (el interés depende del negocio, se cobra después de los acreedores comunes y refuerza el patrimonio neto).
Las características del préstamo participativo mezclan rasgos que fija la ley con otros que se pactan:
Un préstamo participativo funciona como un préstamo con dos tramos de interés y un calendario largo de devolución.
El tramo fijo se paga siempre. El variable depende del indicador pactado: beneficio, ventas o rentabilidad. Una fórmula habitual, que usa por ejemplo Enisa, es esta: el variable es la diferencia entre la rentabilidad financiera de la empresa (beneficio neto entre fondos propios) y el tramo fijo, con un tope.
Ejemplo ilustrativo: préstamo de 200.000 € a 7 años, con 2 de carencia, un tramo fijo del 4 % y un tramo variable con tope del 4 %.
En el año 1 la empresa pierde dinero y solo paga el fijo. En el 3 gana mucho, pero el tope limita el coste. Desde ese año devuelve 40.000 € anuales durante cinco años.
Los plazos son largos: Enisa, por ejemplo, amortiza con carácter general en hasta 7 años, con hasta 2 de carencia y pagos trimestrales. Si la empresa quiere cancelar antes, necesita una ampliación de capital por el mismo importe, y el contrato puede prever una penalización (art. 20.uno.b del Real Decreto-ley 7/1996).
Los préstamos participativos ocupan un hueco entre las otras dos opciones. Estas son las diferencias que deciden cuándo encaja cada una:
Un préstamo participativo no es bueno ni malo en sí: depende de si eres la empresa o el prestamista.
Los requisitos de un préstamo participativo dependen de cada entidad, pero suelen repetirse:
Estas son las principales vías para conseguir un préstamo participativo ENISA o de otras entidades.
Enisa (Empresa Nacional de Innovación) es una entidad pública adscrita al Ministerio de Industria. Según su web, consultada en noviembre de 2026, concede préstamos participativos de 25.000 € a 1.500.000 € sin garantías, con hasta 2 años de carencia, comisión de apertura del 0,5 % y un interés en dos tramos: euríbor más un diferencial y un variable según la rentabilidad de la empresa.
Muchas comunidades autónomas tienen institutos o sociedades de desarrollo que conceden préstamos participativos a empresas de su territorio, a menudo para sectores concretos como la industria o la innovación. Sus condiciones las fija cada convocatoria.
Algunos bancos ofrecen préstamos participativos, normalmente a empresas con historial y a veces combinados con líneas públicas. Al ser entidades financieras, analizan la solvencia como en cualquier préstamo.
Las plataformas de financiación participativa conectan empresas con inversores que prestan dinero. En la Unión Europea las regula el Reglamento (UE) 2020/1503, y en España las autoriza y supervisa la CNMV. Si quieres comparar modelos, en el blog explicamos qué es el crowdlending inmobiliario.
Un business angel puede preferir un préstamo participativo a entrar en el capital, sobre todo en fases tempranas. Lo que hemos aprendido negociando con inversores es que, más que el instrumento, importa alinear expectativas: qué información recibirá, cada cuánto y qué pasa si el plan se retrasa.
La fiscalidad del préstamo participativo es distinta para cada parte. Normativa vigente en 2026.
Los intereses, fijos y variables, son gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades, con el límite general de los gastos financieros: el 30 % del beneficio operativo (art. 16.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades). La gran excepción son los préstamos entre empresas del mismo grupo: sus intereses se consideran retribución de fondos propios y no son deducibles (art. 15.a).
Si el prestamista es una persona física, los intereses son rendimientos del capital mobiliario por la cesión de capitales propios (art. 25.2 de la Ley del IRPF). Tributan en la base del ahorro, del 19 % al 30 % según el importe, con una retención del 19 % (art. 101.4). Si es una sociedad, son un ingreso más en el Impuesto sobre Sociedades.
En el sector inmobiliario, algunos promotores y plataformas usan préstamos participativos para financiar proyectos concretos: el interés variable se liga al resultado de la venta o de la promoción. Para el inversor, eso tiene dos lecturas.
La primera es la deuda subordinada: si el proyecto va mal y la sociedad entra en concurso, el inversor cobra después de los acreedores comunes, como el banco o los proveedores (art. 20.uno.c del Real Decreto-ley 7/1996). La segunda es la supervisión: cuando el préstamo se ofrece a través de una plataforma de financiación participativa, esta debe estar autorizada por la CNMV. Puedes comprobarlo en sus registros oficiales.
Es el instrumento que usamos en Domoblock: la participación de cada inversor se formaliza como un préstamo participativo al proyecto, registrado en blockchain (red Polygon). Su retribución depende del resultado de la operación; como dice Sergio, «la diferencia entre los costes de compra, obra y venta da una plusvalía». Si la venta se retrasa o sale por debajo de lo previsto, el inversor cobra más tarde o menos, y como prestamista participativo cobra después de los acreedores comunes. Sus rendimientos tributan como rendimientos del capital mobiliario, con la retención del 19 % que vimos arriba. Domoblock no presta servicios de financiación participativa ni ofrece instrumentos supervisados por la CNMV.
Antes de invertir, pregunta siempre quién es el prestatario, qué deudas tiene por delante y qué pasa si la venta se retrasa.
La inversión inmobiliaria conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital, y la liquidez puede ser limitada.
Depende de quién lo conceda. Si lo concede una entidad declarante, como un banco, se declara a la Central de Información de Riesgos del Banco de España como cualquier otro riesgo; la Circular 1/2013 del Banco de España prevé códigos específicos para préstamos participativos. Si procede de un inversor privado, no aparece [VERIFICAR el caso de Enisa].
Por lo general, no. Las líneas públicas, como las de Enisa, financian a pymes con forma de sociedad, y la propia figura está pensada para empresas con fondos propios y cuentas anuales. Un autónomo que quiera acceder suele tener que constituir antes una sociedad. Algunas líneas autonómicas pueden tener excepciones: revisa cada convocatoria.
Sí, si se pacta. La forma habitual es un aumento de capital por compensación de créditos: el prestamista se convierte en socio a cambio de su préstamo. En una sociedad limitada, el crédito debe ser líquido y exigible (art. 301 de la Ley de Sociedades de Capital). Diluye a los socios, así que conviene acordarlo en el contrato.
Normalmente no. La concesión se basa en la viabilidad del plan de negocio y en los fondos propios de la empresa; Enisa, por ejemplo, no pide garantías. Algunas entidades privadas sí pueden pedir avales de los socios, sobre todo a empresas con poco historial. Léelo en el contrato antes de firmar.
En Domoblock trabajamos con tres tipos de proyecto: house flipping, building flipping y obra nueva. En todos, la participación se instrumenta como un préstamo participativo, y enviamos a los inversores una actualización mensual de cada obra.
En nuestras oportunidades de coinversión inmobiliaria puedes participar desde 200 €, 100 % online. Para el inversor es gratuito: no paga nada directamente, y Domoblock cobra una comisión de gestión del 5 %, incluida en los costes del proyecto. La TIR histórica de nuestros proyectos es de +15 % anual; es un dato pasado y no garantiza rentabilidades futuras.
La inversión inmobiliaria conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital, y la liquidez puede ser limitada: no hay mercado secundario, puede haber retrasos en la obra o en la venta, puedes perder parte o la totalidad del capital invertido y este no está cubierto por el Fondo de Garantía de Depósitos. Domoblock no ofrece instrumentos financieros supervisados por la CNMV.
El préstamo participativo encaja en empresas con un plan sólido que no quieren ceder capital ni pueden ofrecer garantías. Antes de firmarlo, simula el coste en un año malo y en uno muy bueno, y revisa el tope del interés variable y las condiciones de amortización anticipada. Si eres tú quien presta, recuerda que cobras después de los acreedores ordinarios.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero ni una recomendación de inversión. Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la pérdida parcial o total del capital: consulta tu caso con un profesional.
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