Antes de comprar un coche usado, casi todo el mundo pide el libro de mantenimiento para saber qué revisiones se han hecho. Con un edificio ocurre algo parecido, pero pocos compradores lo piden: el Libro del Edificio recoge cómo se construyó, quién intervino, qué mantenimiento necesita y qué obras se han realizado a lo largo de su vida. En esta guía explicamos qué es el Libro del Edificio, qué contiene, quién debe tenerlo, cómo conseguirlo si no aparece y por qué lo revisamos siempre, desde Domoblock, cuando analizamos un inmueble para un proyecto.
El Libro del Edificio es el conjunto de documentos que describe un edificio tal como se construyó, junto con las instrucciones para usarlo y conservarlo correctamente. Lo regula el artículo 7 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que exige entregar a los usuarios finales la documentación de la obra ejecutada.
La escritura acredita la propiedad, la nota simple refleja la situación registral y la ITE o el IEE evalúan el estado del edificio en un momento concreto. El Libro del Edificio es más amplio, porque reúne el proyecto, los agentes que intervinieron, las garantías y el plan de mantenimiento en un solo expediente.
Es un historial técnico porque incluye planos, materiales e instalaciones; jurídico, porque identifica a los responsables de la construcción y sus garantías; y administrativo, porque recoge las licencias y autorizaciones obtenidas. Esa triple función lo convierte en una referencia básica para cualquier decisión sobre el edificio.
Permite saber cómo está construido el edificio, qué materiales se emplearon y por dónde pasan sus instalaciones. Esta información es muy útil para detectar el origen de una avería o para valorar si un problema es puntual o afecta a todo el inmueble.
Incluye las instrucciones de uso y el plan de mantenimiento con sus periodicidades, como la revisión de cubiertas, ascensores o instalaciones de protección contra incendios. Seguir ese plan evita reparaciones de urgencia y alarga la vida útil de los elementos del edificio.
Un técnico que conoce la estructura y las instalaciones del edificio puede proyectar una reforma con menos catas, menos imprevistos y un presupuesto más ajustado. En una rehabilitación integral, disponer de esta información puede ahorrar semanas de estudios previos.
El registro de intervenciones demuestra que la comunidad de propietarios cumple su deber de conservación del edificio. Esa acreditación puede ser relevante ante el ayuntamiento, ante una aseguradora o ante un posible conflicto con un vecino o con un tercero.
El Libro del Edificio aporta información valiosa al comprador sobre el estado real del inmueble y sus gastos futuros. En las rehabilitaciones, además, puede ser un requisito para acceder a algunas ayudas públicas y a determinadas líneas de financiación.
Recoge el proyecto con el que se obtuvo la licencia de obras y los cambios que se introdujeron durante la construcción. Es importante que refleje lo realmente construido, y no solo lo proyectado, porque las diferencias pueden ser relevantes en una reforma futura.
Es un documento clave, porque su fecha marca el inicio de los plazos de responsabilidad del artículo 17 de la LOE: 10 años para daños estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para defectos de acabado. Sin esta fecha, es difícil saber si una reclamación está todavía en plazo.
Incluye al promotor, al proyectista, al constructor, a la dirección de obra, a la dirección de ejecución y a los laboratorios y suministradores relevantes. Saber quién intervino es imprescindible para dirigir correctamente cualquier reclamación por defectos constructivos.
Recoge la licencia de obras, la licencia de primera ocupación o la declaración responsable equivalente y las autorizaciones de las instalaciones. Estos documentos acreditan que el edificio se construyó y se puso en uso conforme a la normativa vigente.
Contienen las instrucciones para usar correctamente el edificio y sus instalaciones, así como el calendario de revisiones periódicas. Muchas averías se producen por un uso inadecuado o por no realizar el mantenimiento previsto, algo que estos manuales ayudan a evitar.
Incluye los planos finales de obra, los esquemas de las instalaciones de electricidad, fontanería, climatización o telecomunicaciones y la descripción de los materiales empleados. Esta información es básica para cualquier técnico que tenga que intervenir en el edificio.
Recoge el seguro decenal, obligatorio en los edificios de vivienda según el artículo 19 de la LOE, las garantías de los equipos y el certificado de eficiencia energética del edificio terminado. Conviene comprobar la compañía aseguradora y la fecha de inicio de la cobertura.
Incluye las reparaciones, reformas, inspecciones técnicas e incidencias que se producen a lo largo de la vida del edificio. Es la parte que la comunidad debe ir actualizando, y la que más información aporta sobre su estado real y sobre los problemas recurrentes.
El Libro del Edificio de nueva construcción lo elabora la parte promotora con la documentación de la obra y lo entrega al terminarla. Es el documento que prevé la LOE para todos los edificios cuya licencia se solicitó a partir de su entrada en vigor, en mayo del año 2000.
El Libro del Edificio Existente (LEE) es una figura distinta, pensada para los edificios construidos antes de la LOE o que no disponen de él. Lo impulsó el Real Decreto 853/2021, que regula los programas de ayuda a la rehabilitación residencial financiados con fondos europeos, e incluye estos contenidos:
Es, en la práctica, una hoja de ruta para rehabilitar el edificio por etapas, según el presupuesto disponible de la comunidad. Esta idea encaja con el “pasaporte de renovación” que introduce la Directiva (UE) 2024/1275 de eficiencia energética de los edificios.
La LOE obliga a elaborar y entregar la documentación de la obra ejecutada en los edificios cuya licencia se solicitó después de su entrada en vigor, en mayo del año 2000. Su artículo 16 obliga, además, a los propietarios a conservar esa documentación y a transmitirla cuando venden el inmueble.
El artículo 8 de la Parte I del Código Técnico de la Edificación desarrolla el contenido de esta documentación e incorpora el plan de mantenimiento del edificio. Así, el Libro del Edificio no es solo un archivo de papeles, sino una guía práctica para su conservación.
Varias comunidades autónomas tienen su propia regulación del libro del edificio, tanto para la obra nueva como para los edificios existentes. En Cataluña, por ejemplo, el Decreto 67/2015 regula el libro del edificio de viviendas existentes, por lo que conviene consultar siempre la normativa de cada comunidad y las ordenanzas municipales de inspección técnica.
El Libro del Edificio Existente no es, con carácter general, obligatorio a nivel estatal, pero sí puede ser un requisito para obtener ayudas a la rehabilitación. En esos casos, su elaboración se convierte en el primer paso de cualquier proyecto de mejora del edificio.
El promotor debe reunir toda la documentación de la obra y entregarla a los adquirentes de las viviendas, según el artículo 9 de la LOE. Es el responsable de que el libro exista y esté completo en el momento de la entrega del edificio.
La dirección de obra y la dirección de ejecución aportan la documentación técnica final, los planos actualizados y el plan de mantenimiento. Su participación garantiza que el libro refleje el edificio tal como se construyó, con sus modificaciones.
El constructor facilita la documentación de los materiales, los equipos instalados y las garantías de los suministradores. La dirección facultativa revisa que esa documentación sea completa y coherente con la obra ejecutada.
Una vez entregado el libro, la comunidad de propietarios o el propietario único deben conservarlo y registrar las intervenciones posteriores. Si no se actualiza, el libro pierde con los años buena parte de su valor como historial del edificio.
En un edificio en régimen de propiedad horizontal, el Libro del Edificio lo custodia la comunidad de propietarios, normalmente a través del presidente o del administrador de fincas. Cada propietario debería recibir, además, la documentación relativa a su propia vivienda.
En una vivienda unifamiliar, lo custodia el propietario, que debe entregarlo al comprador cuando vende, según el artículo 16.1 de la LOE. Mantenerlo actualizado significa añadir las inspecciones, reparaciones, reformas y cambios de instalaciones que se realicen, porque sin esa actualización el libro pierde buena parte de su utilidad.
Si el edificio es reciente, el promotor debería conservar una copia de la documentación entregada. Es la primera vía para reconstruir el libro cuando la comunidad no lo encuentra o cuando está incompleto.
Es la vía más habitual para acceder al libro de un edificio en propiedad horizontal. Cualquier propietario puede pedir acceso a la documentación de la comunidad, y el administrador suele ser quien la tiene archivada.
Los ayuntamientos conservan el expediente de la licencia, con el proyecto y los planos presentados, aunque no el libro completo. Consultar este expediente puede ser útil para reconstruir parte de la documentación técnica que falte.
Los colegios de arquitectos y de aparejadores pueden conservar el proyecto visado, si lo hubo, y facilitar copia a quien acredite un interés legítimo. También se puede contactar con los técnicos que dirigieron la obra, si se conocen sus datos.
Lo recomendable es reconstruir todo lo posible a partir del expediente municipal y del proyecto visado, y valorar encargar un Libro del Edificio Existente a un técnico competente. Así la comunidad dispondrá de un diagnóstico actualizado y de un plan de actuaciones para el futuro.
La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es de ámbito municipal y revisa el estado de conservación del edificio. El IEE (Informe de Evaluación del Edificio) añade la evaluación de la accesibilidad y de la eficiencia energética, según el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. El Libro del Edificio, por su parte, recoge el historial completo.
Puede ser necesaria cuando el libro está desactualizado, cuando hay patologías visibles como grietas o humedades, o antes de acometer una reforma importante. En esos casos, el libro orienta la inspección, pero no la sustituye.
La ITE o el IEE detectan las deficiencias del edificio, y el Libro del Edificio registra cómo se corrigieron y cuándo. Juntos ofrecen la foto del estado actual y la película de la evolución del edificio a lo largo del tiempo.
Disponer del Libro del Edificio no exime de pasar la ITE o el IEE cuando el municipio lo exija. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el IEE se exige a los edificios residenciales colectivos de más de 50 años y tiene una validez de 10 años.
Esta es la lista que utilizamos nosotros cuando revisamos el Libro del Edificio de un inmueble antes de valorarlo para un proyecto:
Un plan de rehabilitación por fases, con costos estimados para cada actuación, permite anticipar las derramas que tendrá que asumir la comunidad. Es la información que más nos interesa al analizar una operación, porque afecta directamente a su rentabilidad.
Una incidencia que se repite en el registro, como una filtración en la cubierta o una avería recurrente en la instalación, indica un problema de fondo aunque se haya reparado varias veces. Ese tipo de patrón es una señal de alerta que conviene investigar antes de comprar.
El Libro del Edificio no sustituye a la visita técnica, a la nota simple ni a las actas de la comunidad. Puede estar incompleto o desactualizado, por lo que debe contrastarse siempre con otras fuentes de información sobre el inmueble.
Un edificio de 16 viviendas tiene un Libro del Edificio Existente con un plan en tres fases: cubierta (48.000 €), fachada con aislamiento (160.000 €) y renovación de la instalación eléctrica común (32.000 €). El costo total previsto asciende a 240.000 €, que se repartiría así:
Ese dato cambia por completo el análisis de una compra: descontado del precio o del flujo de caja, una operación aparentemente rentable puede dejar de serlo. En Domoblock, nuestra herramienta propia rastrea portales 24/7 y analizamos más de 100 inmuebles por semana, y la documentación del edificio es uno de los filtros que más oportunidades descarta.
Lo primero es escanear toda la documentación y nombrar los archivos de forma coherente, por ejemplo con la fecha, el tipo de documento y la instalación a la que se refiere. Conviene conservar también las versiones anteriores, para poder consultar cómo era el edificio antes de cada reforma.
Cada intervención debe registrarse con su fecha, la empresa que la realizó, la factura y, si procede, el certificado correspondiente. Un registro ordenado facilita las reclamaciones de garantía y permite detectar patrones de averías.
Lo ideal es un repositorio compartido con permisos de lectura para los propietarios y de edición para el administrador. Así cualquier propietario puede consultar el historial del edificio sin depender de pedir copias en cada ocasión.
Los documentos que contienen datos personales deben tratarse conforme al Reglamento General de Protección de Datos. Es recomendable guardar copias de seguridad periódicas y conservar el original en papel firmado, que sigue teniendo valor probatorio.
El artículo 16 de la LOE obliga a los propietarios a conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada. En una vivienda unifamiliar, el vendedor debe entregarlo al comprador. En un piso, el libro general lo conserva la comunidad, y el vendedor debería entregar la documentación propia de la vivienda.
Sí. Identifica a promotor, constructor y técnicos, fija la fecha del acta de recepción desde la que corren los plazos de 10, 3 y 1 año del artículo 17 de la LOE, y recoge el seguro decenal. Sin esos datos, una reclamación es más lenta y difícil de probar.
Depende del tamaño del edificio y del estado de la documentación previa. El Real Decreto 853/2021 previó ayudas para elaborarlo, financiadas con fondos europeos y gestionadas por las comunidades autónomas. Muchas convocatorias se han ido cerrando, así que conviene consultar si sigue abierta alguna en tu comunidad.
Si se construyó con licencia solicitada después de mayo de 2000, debería tenerlo, ya que la LOE se aplica a todo tipo de edificios. Lo custodia el propietario, que debe actualizarlo con las reformas y entregarlo al vender. En viviendas anteriores, puede reconstruirse a partir del expediente municipal.
Es una hoja de ruta para rehabilitar un edificio por fases hasta hacerlo de cero emisiones, prevista en la Directiva (UE) 2024/1275. Su enfoque es similar al plan de actuaciones del Libro del Edificio Existente. Su aplicación en España depende de la transposición de la directiva.
La LOE obliga a los usuarios a utilizar el edificio según sus instrucciones de uso, por lo que el propietario debería facilitarle las que afecten a la vivienda. El acceso al libro completo de la comunidad corresponde a los propietarios; el inquilino puede pedirlo a través del arrendador.
El Libro del Edificio ayuda a identificar el mantenimiento realizado, las actuaciones pendientes y posibles costos futuros del inmueble. Antes de invertir desde 200 € en proyectos inmobiliarios tokenizados de Domoblock, consulta la documentación disponible y valora los riesgos del activo: el acceso 100 % online y la trazabilidad mediante blockchain no sustituyen la revisión técnica, registral y legal.
El Libro del Edificio es el historial que explica cómo se construyó un inmueble y qué necesita para mantenerse. Antes de comprar, pide al administrador el libro, la última ITE o IEE y el plan de rehabilitación si existe: ahí aparecen las obras y derramas que no se ven en la visita. Si el edificio no lo tiene, valora encargar un Libro del Edificio Existente. Recuerda que toda inversión inmobiliaria implica riesgos de iliquidez, retrasos y pérdida de capital.
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Rúa Progreso, 27
Financiado
Objetivo
1.575.297,50 €
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