Tener una segunda vivienda vacía o prestada a un familiar también tributa en el IRPF, aunque no te haya dado ni un euro. Es la imputación de rentas inmobiliarias, una de las casillas de la renta que más dudas genera entre quienes invierten en inmuebles. En esta guía te explicamos qué es, qué inmuebles la generan, cómo se calcula con ejemplos y los errores más frecuentes al declararla.
Es una renta que Hacienda presume que obtienes por tener a tu disposición un inmueble urbano que no es tu vivienda habitual, no está alquilado y no está afecto a una actividad económica. La regula el artículo 85 de la Ley 35/2006 del IRPF.
No es un ingreso real: es un importe calculado sobre el valor catastral que se suma a tu base imponible general.
El alquiler es un ingreso real, del que puedes restar gastos (IBI, comunidad, intereses, amortización) y tributa como rendimiento del capital inmobiliario.
La renta imputada es ficticia y no admite ningún gasto. Por eso un piso alquilado por una renta baja puede tributar menos que el mismo piso vacío, si los gastos del alquiler compensan los ingresos.
La casa de la playa, el apartamento de la montaña o un piso vacío pendiente de venta o de alquiler imputan renta por los días en que están a tu disposición.
Da igual que no los uses: basta con que puedas usarlos.
Si dejas un piso a tu hijo sin cobrarle alquiler, tú sigues imputando la renta como propietario. Si le cobras una renta simbólica, Hacienda puede considerar que hay alquiler, y en ese caso el rendimiento no puede ser inferior a la renta imputada.
Una plaza de garaje, un trastero o un local vacío también imputan renta. La excepción son las plazas de garaje compradas junto con la vivienda habitual, hasta un máximo de dos, que se consideran parte de ella.
Las fincas rústicas no imputan renta, salvo por las construcciones que no sean indispensables para la explotación agrícola, ganadera o forestal. Una casa de recreo en una finca de olivos imputa renta por la construcción.
Los titulares de un multipropiedad o tiempo compartido imputan renta en proporción a su periodo de uso. Si ese periodo no supera dos semanas al año, no hay imputación.
No imputa renta, incluidas hasta dos plazas de garaje compradas con ella. Tampoco imputa la vivienda cuyo uso se ha atribuido por sentencia al excónyuge y a los hijos.
Por los días de alquiler se declaran rendimientos del capital inmobiliario. Un local donde ejerces tu actividad profesional tampoco imputa renta.
Un solar sin construir no imputa renta, aunque sea urbano. Es un matiz relevante si tienes un solar pendiente de licencia.
Tampoco imputan renta los inmuebles en construcción ni los que no pueden usarse por razones urbanísticas. En la práctica, esto incluye los días en que un piso está en obra y no es habitable, lo que conviene poder acreditar con la licencia y las facturas de la reforma.
Lo declara quien es titular del inmueble, en proporción a su porcentaje de propiedad.
Si existe un derecho real de uso o disfrute, la renta la imputa su titular, no el propietario.
Cada copropietario imputa según su cuota. En un usufructo, el usufructuario imputa el 100 % y el nudo propietario nada. En un matrimonio en gananciales, cada cónyuge imputa el 50 %.
Si compraste o vendiste durante el año, imputas solo los días en que fuiste titular. Si heredaste, desde la fecha del fallecimiento, en proporción a tu cuota en la herencia, aunque todavía no esté repartida.
Se parte del valor catastral que figura en el recibo del IBI. No confundir con el valor de referencia del Catastro, que se usa para el ITP y Sucesiones, pero no para la imputación de rentas.
Es el porcentaje general. Se aplica cuando el valor catastral del municipio no ha sido revisado en un procedimiento de valoración colectiva general desde 2012.
Se aplica si los valores catastrales del municipio se revisaron en una valoración colectiva de carácter general que entró en vigor a partir del 1 de enero de 2012. Puedes comprobarlo en la Sede Electrónica del Catastro o en tus datos fiscales.
Se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del mayor de estos dos valores: el precio de adquisición o el valor comprobado por la Administración. Es lo habitual en obra nueva recién terminada y en inmuebles en el extranjero.
La renta se multiplica por los días a tu disposición y se divide entre 365. Los días de alquiler, de obra que impide el uso o en que fue tu vivienda habitual no cuentan.
Resumen de la fórmula:
Renta imputada = valor catastral × (2 % o 1,1 %) × % de titularidad × días a disposición / 365
Todos los datos son hipotéticos. Recuerda que la renta imputada se suma a la base general, así que el impuesto final depende de tu tipo marginal.
Apartamento con un valor catastral de 80.000 €, en un municipio con valores revisados en 2019:
80.000 € × 1,1 % = 880 € de renta imputada. Con un tipo marginal del 30 %, supone unos 264 € de impuesto.
Piso con valor catastral de 60.000 €, sin revisión desde 2008, alquilado 165 días y vacío 200 días:
Casa con valor catastral de 100.000 € (revisado, 1,1 %) de dos hermanos al 60 % y 40 %, disponible todo el año. La renta total es de 1.100 € y se reparte así:
Referencia catastral, valor catastral, porcentaje aplicable (2 % o 1,1 %) y situación del inmueble. La mayoría aparecen en los datos fiscales de la Agencia Tributaria, pero no siempre bien.
Indica tu porcentaje de titularidad y el uso de cada periodo: a disposición, alquilado, vivienda habitual o en obra. Renta Web calcula el importe a partir de los días que declares en cada uso.
Un mismo inmueble puede tributar de tres formas distintas según lo que hagas con él:
Tributa por la renta imputada, sin gastos deducibles. El IBI y la comunidad los pagas igualmente, pero no los restas.
Declaras los ingresos y restas los gastos. Si es alquiler de vivienda, puedes aplicar además una reducción sobre el rendimiento neto positivo, según el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
Al vender, imputas renta solo hasta la fecha de la escritura. La ganancia de la venta tributa en la base del ahorro.
Una reflexión desde nuestra experiencia: un piso vacío tiene un costo fiscal pequeño pero constante, a sumar al IBI, la comunidad y el seguro. Cuando comparamos mantener un piso sin uso frente a venderlo o alquilarlo, lo incluimos en la cuenta.
No. La ley impide restar cualquier gasto, incluidos el IBI, la comunidad o los intereses de la hipoteca. Si el inmueble estuvo alquilado parte del año, los gastos del periodo de alquiler sí se deducen del rendimiento, en proporción a esos días.
No. La imputación se calcula sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI. El valor de referencia, en vigor desde 2022, se usa para calcular el ITP y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero no para las rentas imputadas en el IRPF.
Sí, si eres residente fiscal en España y el inmueble está a tu disposición. Como no tienen valor catastral español, se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del precio de adquisición. Además, pueden tener obligaciones de información como el modelo 720 si superan los umbrales.
Cada heredero imputa la renta desde la fecha del fallecimiento, en proporción a su cuota en la herencia, aunque no se haya aceptado ni repartido. Si hay un usufructuario, por ejemplo el cónyuge viudo, la imputa él por completo.
Hacienda cruza los datos del Catastro con tu declaración, así que es fácil que lo detecte. Puede enviarte una propuesta de liquidación con intereses de demora y abrir un procedimiento sancionador. Si te das cuenta tú antes, presenta una declaración complementaria: los recargos son menores que la sanción.
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La imputación de rentas es un impuesto pequeño que se olvida con facilidad y que Hacienda detecta sin esfuerzo. Nuestro consejo práctico: antes de confirmar tu borrador, revisa uno por uno los inmuebles de tus datos fiscales. Comprueba el porcentaje de titularidad, si el municipio aplica el 2 % o el 1,1 % y los días de alquiler, de obra o vacíos. Esos cinco minutos evitan tanto pagar de más como recibir una carta de Hacienda.
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