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En España, un instrumento legal imprescindible para acordar la compra-venta de una casa es el contrato de arras. Aquí te explicaremos en qué consiste, qué debe estipular este instrumento legal, cómo actúa, ejemplos de arras que existen, etc.
Abordaremos también qué distingue a este convenio y al de reserva, por qué su obligatoriedad, dónde y cómo se hace el pago y su duración. Así que no dejes de leer hasta el final seguro te va a interesar.
En pocas palabras, es un convenio particular que pactan dos interesados en negociar una vivienda de protección oficial o cualquier otro inmueble. Es una especie de juramento previo a la firma específica de la compra-venta, donde una parte desembolsa a la otra un porcentaje de lo pactado.
Esta convención se suscribe por varias razones, tales como:
De lo explicado podemos inferir que este contrato de reserva de vivienda opera en resguardo de quienes están negociando, el comprador, garantiza que no venderá la propiedad a terceros. El vendedor, queda protegido ante el arrepentimiento del comprador, reteniendo las arras como una desagravio por las molestias o daños que eventualmente haya podido causarle.
Quienes están negociando deben saber que hay varios tipos de acuerdos para arras, y cada uno tiene características propias y prevén diferentes efectos legales.
Dependiendo de tu caso, debes consultar cuál de estos tres tipos se adapta a tu situación.
Su finalidad es reafirmar el juramento de las partes de hacer la negociación definitiva de compra-venta, así que significa un adelanto del precio pactado. Es un acuerdo que se pacta exclusivamente cuando se está convencido de hacer la negociación y no podrán retraerse de esta unilateralmente.
Este convenio tiene la finalidad de establecer una caución económica por el desacato de los negociadores, implementando diferentes resultados legales para quien desista de la compra-venta. Si el comprador se retira, perderá lo que anticipó, y si el vendedor no cumple lo pactado, reintegrará lo recibido más un monto concertado.
Este es el pacto más flexible y permite que cualquiera de los negociadores desista unilateralmente del pacto si lo consideran apropiado a sus intereses. Es común que los negociadores o partes negocien un importe como penalidad ante el supuesto de no querer continuar con la negociación.
Los profesionales expertos coinciden en que la discrepancia radica en:
Son para los negociadores, si surge la necesidad de revocar el contrato.
Especialmente contenida en el Código Civil
Definitivamente no está prevista en el Código Civil.
Deben cumplir, salvo que hayan pactado algo diferente sobre la rescisión.
Es de destacar que el convenio de arras debe incluir, entre otros requerimientos, estos:
La entrega de la suma indicada en el convenio de arras siempre correrá a cuenta del comprador, considerado como una “muestra” de querer negociar. El porcentaje a pagar puede fluctuar entre el 5 % y el 15 % del precio pactado, pero el 10 % es lo más frecuente.
Debe quedar claro que tan pronto se formaliza la compra-venta, el monto entregado como arras debe descontarse al final de la negociación.
Al hablar de un convenio privado, ellos pueden pactar la forma y lugar de abono o para recibir el pago de las arras, aquí las diferentes formas:
Habiendo arras penales, el capital desembolsado es para responder por el acatamiento al convenio, si el comprador lo contraviene, pierde ese capital. Y si se retracta el vendedor, a la sazón de ello deberá reintegrar las arras duplicadas o más lo convenido.
En cada convenio de arras se pacta el término que los negociadores o partes consideren adecuado, pero debes recordar que la ley establece un lapso máximo. Este lapso para traspasar el bien, luego de suscribir las arras, es de seis meses.
Debemos subrayar en que esto es un convenio privado, y nada obliga a suscribir una prórroga de ese contrato, de hacerlo, debe añadirse un anexo de ampliación. En este debe indicarse el nuevo término convenido por los negociadores para la firma definitiva.
Hay varios escenarios que podrían convertir un contrato de arras en un convenio inválido, veamos algunas de estas:
La respuesta es sí, verbigracia, si el comprador está negado a cumplir lo suscrito, aquí el vendedor puede recurrir a la vía judicial. También puede solicitar la firma de la negociación y emplazar el pago de las arras como justa compensación por los daños causados.
Si se firmó las arras y no consiguen el financiamiento se perderá ese dinero, debido a que se estará incumpliendo el convenio. No obstante, el convenio de compra-venta podría contener una disposición que indique que, ante alguna falta, las partes quedan libres de pagar arras.
Son muchos los elementos a revisar, por eso es importante hacerse asesorar por un profesional, pero ante la ausencia de este, debes confirmar que:
A los solos efectos de ilustrar de manera general cómo debe redactarse un convenio de arras, transcribimos lo que pudiera ser un modelo de este.
Reunidos
De una parte, D__________________________, mayor de edad, de nacionalidad __________, con D.N.I__________, y con domicilio en __________ calle _____, Nº ______ En adelante, EL VENDEDOR.
De otra parte, D__________________________, mayor de edad, de nacionalidad __________, con D.N.I. __________, y con domicilio y con domicilio en __________ calle _____, Nº ______ En adelante EL COMPRADOR.
Exponen
Que D. ______________________________ es propietario con pleno dominio del inmueble ____________________, según consta en escritura ____________________, inscrito en el Registro de la propiedad Nº____ de ________, en ______________ con referencia catastral es Nº _______, su superficie es de __________ metros cuadrados construidos y __________ metros cuadrados útiles, con cuota de ________ en los elementos comunes, tiene anexo con plaza de garaje, ubicado en edificio en régimen de Comunidad, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
Que, interesando a D. _________________________ la adquisición del citado inmueble, las partes firman el presente CONTRATO DE ARRAS, con las siguientes cláusulas:
PRIMERA. D ____________________ se obliga a vender el inmueble descrito, libre de cargas y arrendamientos, estando al corriente del pago de los gastos de Comunidad, así como de los impuestos, tasas y contribuciones, ya sean autonómicas y municipales, y D. ____________________ se obliga a comprar el inmueble descrito
SEGUNDA. Las partes pactan el precio total de la compra-venta en la cantidad de ________________ euros.
TERCERA. D. ________________________ entrega a D. _________________ la cantidad de ___________________ euros por concepto de arras, otorgando carta de pago mediante este documento a los efectos del Art. 1454 del Código Civil.
CUARTA. En caso de que el comprador incumpla lo pactado en este contrato, perderá la cantidad que entregó en arras. Si la parte vendedora incumpliera lo pactado, deberá devolver el doble del importe.
QUINTA. Ambas partes se obligan a otorgar escritura pública de compra-venta en el plazo de _______ meses, en la notaria que elija el comprador.
SEXTA. D. ____________________ se compromete a abonar la parte de cantidad pendiente que asciende a _____________ euros. Igualmente, D. __________________ se compromete a entregar la posesión y las llaves del inmueble.
SÉPTIMA. Los gastos e impuestos por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta, corresponden al comprador los de primera copia de la escritura y posteriores, los de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados derivado de la escritura de compra-venta. El vendedor abonará los gastos de la escritura matriz y el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
OCTAVA. Las partes se someten, por imperativo de la Ley, a los Juzgados y Tribunales de ________________.
Y de plena conformidad lo firman y suscriben por duplicado y a un solo efecto en el lugar y fecha al principio indicadas.
Fdo.: D. ____________ Fdo.: D. ____________
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