El Código Civil español dedica un Título completo al contrato de alquiler, que comienza así: “El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios”. Con esta apertura, el legislador da a entender que el arriendo puede ir más allá de los inmuebles, extendiéndose a obras y servicios.
Lo más común por supuesto, es el alquiler de viviendas, locales comerciales, o como indica el mismo Código Civil, de predios rústicos y urbanos. En este post nos enfocaremos un poco más en el arriendo de viviendas, para aclarar esas dudas que tienes respecto de este tipo de contrato.
Técnicamente, un contrato de alquiler es un pacto legal donde se regula la cesión para el uso de un inmueble. Este pacto se hace por un lapso determinado y a cambio debe recibirse el pago de un canon, renta o alquiler.
Dicho de una manera más sencilla, es el acuerdo que firman dos personas que desean contratar, y quieren dejar en claro sus condiciones, sobre el papel. Propietario y arrendatario deberán conversar y aclarar lo que desean de parte y parte, sin contravenir lo que está establecido en la norma.
Aun cuando el contrato de arriendo puede significar una lotería casi siempre, por no conocer al arrendatario o inquilino, debe elaborarse por documento escrito. Los beneficios suelen ser mutuos, en virtud de que las partes contratantes dejan sentadas sus voluntades y circunstancias bajo las que están pactando.
Entre los beneficios pueden mencionarse:
Un contrato de arriendo sirve específicamente para dejar claras todas las circunstancias que están acordando en la negociación las partes, debiendo cumplir con estas. De igual manera, ni el propietario, ni el inquilino, pueden modificar estas condiciones en detrimento de la otra parte mientras dure el convenido suscrito.
Este convenio firmado es ley entre ellos, y a su contenido se obligan a someterse, de manera de que haya mutuo respeto a la relación arrendaticia. Finalmente, este contrato sirve para demostrar ante terceros la cualidad que se tiene según lo expresado en el instrumento, ante cualquier eventualidad sobrevenida.
Ciertamente este tipo de convenio firmado requiere cumplir con ciertas estipulaciones legales para salvaguardar los derechos e intereses de quienes intervienen en él. La elaboración del convenio suscrito puede resumirse en tres puntos básicos, a saber:
Incluir la cláusula de recuperación del inmueble por necesidad:
Según la más reciente reforma de la LAU, que rige los arrendamientos urbanos, exige la inclusión de una cláusula que prevea esta circunstancia. Esta necesidad puede ser para el dueño, para sus hijos, sus padres o su cónyuge, ante una eventual circunstancia de separación.
Actualización de la renta:
Es importante agregar una cláusula que suponga un acuerdo entra las partes para poder revisar la renta a la vuelta de un año, en conformidad con el IPC. En ausencia de esta convención, no se podrá posteriormente elevar el alquiler pactado en un principio, siendo esto una protección para el dueño.
Situación que se presenta cuando el ocupante decide marcharse antes del vencimiento del lapso acordado, sometiendo al dueño a una pérdida inminente. Esta cláusula debe agregarse, y tiene su fundamento en el artículo 11 de la precitada ley, de manera que puedas exigir una indemnización al inquilino.
¿Qué papeles necesito para realizar un contrato de arriendo?Al momento de firmar un contrato de arriendo, seas propietario o inquilino, debes tener una documentación obligatoria para poder concretar la negociación arrendaticia. Entre otros papeles, las partes deben tener a mano:
En pocas palabras, un contrato de arriendo puede hacerlo, de preferencia, un abogado, aunque también lo hace una oficina inmobiliaria o hasta tú mismo. No obstante, si no posees la experiencia legal suficiente, siempre será recomendable tener alguna plantilla gratuita o modelo de contrato de arriendo.
Siempre habrá dudas, especialmente si no se tiene conocimiento sobre el tema, y para ello también existen opciones para quienes están conviniendo. El hecho o las diligencias de contratar los servicios de un letrado o de una oficina inmobiliaria es algo que deben conversar y acordar las partes.
Un convenio suscrito de alquiler o arriendo es legal si cumple con los requerimientos que ordena el ordenamiento legal vigente, tales como:
Debe dar un domicilio válido, no puede ser el de la casa que arrienda, donde se le pueda localizar.
Debe contar con los datos registrales de la sociedad, de la persona autorizada para suscribir, con la identificación del Poder que lo faculta para actuar.
Independientemente de que sea destinado a vivienda o a local de negocio.
Y dentro de los deberes del ocupante, que debe permanecer en el inmueble entre seis meses y un año.
Esta debe ser acorde al precio del canon de la casa.
Finalmente, debe destacarse que los contratos de renta antigua tienen un régimen especial, y sus requisitos son diferentes.
En España no es obligatorio hacer el contrato de arriendo en una Notaría ni que sea protocolizado en el Registro de la Propiedad. Basta con que los involucrados hagan un documento privado, por medios digitales o impreso en papel, y lo firmen, y tendrá toda la validez entre ellos.
Al final, puedes ver que ese convenio suscrito entre particulares es completamente válido sin tener que cumplir con otras formalidades, salvo las legalmente previstas. Pero si necesitas más información porque surge alguna duda, lo ideal es que contactes a un profesional experto en la materia y aclares antes de firmar.
En el Registro de la Propiedad, y para formalizar un convenio de arriendo debes ir en primera instancia a un Notario, encargado de validarlo y certificarlo. Hecho esto, tú y el arrendatario deben ir al Registro para solicitar el asentamiento del contrato, con ello habrás cumplido con una formalidad legal.
Recuerda que no es necesario acudir a la oficina del Registro de la Propiedad porque un contrato privado es tan válido como uno legalmente formalizado. Solo es cuestión de conversar con tu inquilino y resolver lo que crean más convenientes a sus respectivos intereses.
El alquiler con opción a compra torna la redacción del contrato algo más compleja porque debe hacerse mediante un contrato doble o mixto. Es decir, debe haber un subcontrato de alquiler y otro de compraventa, así el arrendatario podrá vivir en el inmueble por un lapso en concreto.
Pero una vez que termine este, tendrá la opción legal de comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler. Como se trata de dos subcontratos, el de arriendo debe regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras dure el convenio de arriendo.
Por otra parte, la regulación del convenio de compraventa de una casa debe regirse por las disposiciones contenidas en el Código Civil.
A decir de los expertos, esto es lo que debes observar previo a la elaboración de un convenio de arriendo:
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Ya viste cómo puede hacer un contrato de arriendo sobre un inmueble, los requisitos legales y las formalidades que debes cumplir como dueño. Si eres propietario de un inmueble y estás pensando en darlo en arrendamiento, no lo hagas sin la asesoría de los expertos de Domoblock.
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