Firmar arras penitenciales te otorga la libertad de cancelar la compraventa antes de la escritura pública. Esta decisión implica asumir una penalización económica y cumplir ciertos plazos legales.
Antes de analizar las arras penitenciales, es necesario saber qué son las arras. Se trata de un adelanto económico que el comprador entrega al vendedor para reservar la vivienda.
La reserva aparta la vivienda durante la negociación y suele devolverse si no hay acuerdo. Las arras nacen de un contrato que fija penalizaciones si alguna parte decide retirarse.
El anticipo representa un pago parcial del precio y no contempla ninguna opción de cancelación. Las arras sí permiten cancelarla si ambas partes lo acuerdan por escrito.
En España existen tres tipos de arras con consecuencias legales distintas. Aquí repasamos cada modalidad para saber cuál encaja mejor en tu operación.
Funcionan como un anticipo del precio y confirman el acuerdo definitivo. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento obligatorio o reclamar daños.
Establecen una sanción fijada previamente si alguien falla a su palabra. La parte afectada conserva la cantidad entregada o exige que la venta se complete.
Permiten cancelar el contrato antes de la escritura pública aceptando la penalización pactada. Es la opción más flexible y transparente para ambas partes.
Las arras penitenciales representan un acuerdo que fija de antemano el precio por cancelar la compraventa. Al conocer esa cifra, ambas partes negocian con total seguridad.
El artículo 1454 del Código Civil permite cancelar la compraventa si el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas.
Ambas partes conservan el mismo derecho a retirarse sin necesidad de justificar su decisión. Este derecho se ejerce dentro del plazo fijado antes de firmar.
Si el contrato no menciona esa facultad, los tribunales suelen interpretar las arras como confirmatorias. Por eso, escribe la cláusula con palabras precisas.
El funcionamiento es muy claro porque cancelar el acuerdo siempre tiene un precio fijado de antemano. Ahora analicemos las situaciones que pueden darse.
Si decides no continuar con la compra, avisa al vendedor por escrito antes de vencer el plazo. La notificación por burofax deja constancia de la cancelación.
Si el propietario opta por no vender, deberá abonarte la señal multiplicada por dos. Esa suma te compensa por el tiempo y los trámites dedicados al proceso.
Al cancelar la operación como comprador, pierdes la cantidad aportada. El vendedor la retiene como indemnización sin tener que demostrar ningún perjuicio.
Si aportas 10.000 € y el vendedor cancela, te devolverá 20.000 €. Esa cifra incluye la recuperación de tu dinero más una cantidad idéntica como penalización.
Desistir implica usar la vía de cancelación acordada abonando la penalización fija. Incumplir supone ignorar las obligaciones fijadas en el contrato.
La ley no establece una suma obligatoria y deja la cifra a elección de las partes. Aquí repasamos los criterios habituales para fijar este importe.
En España, la cantidad suele situarse en el 10 % del valor total del inmueble. Al ser un pacto libre, nada impide fijar otro porcentaje.
El valor de la casa, el plazo hasta la escritura y la confianza influyen en la suma. Una cifra elevada demuestra compromiso, pero aumenta el coste de retirarse.
Es aconsejable realizar el pago mediante transferencia bancaria o cheque nominativo evitando el efectivo. Este medio deja un registro oficial de la operación.
Cuando la operación se completa, la señal entregada se descuenta del precio acordado. Esta deducción debe quedar reflejada en las cláusulas del contrato.
El documento debe incluir una serie de datos clave para evitar cualquier duda o malentendido. Estos son los apartados imprescindibles en el acuerdo:
Con estos apartados el documento queda completo. Antes de firmar, revísalo y consulta a un abogado si lo necesitas.
Revisa la situación legal y técnica de la vivienda antes de realizar cualquier pago. Estas comprobaciones te permitirán cerrar la operación con seguridad.
Solicita una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Este documento confirma quién posee la vivienda y revela la presencia de hipotecas.
Verifica que la referencia catastral coincida en las escrituras, el Catastro y la nota simple. Revisa que la superficie sea la misma en todos los documentos.
Pide al administrador un certificado sobre los pagos comunitarios y solicita el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Confirma que la vivienda cumple la normativa urbanística y que cuenta con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
Averigua si la propiedad tiene inquilinos u otros ocupantes en el momento de negociar. Si existe un contrato de alquiler, acuerda la entrega de la vivienda vacía.
Confirma las identidades de los firmantes y su autoridad legal para cerrar el trato. Si existen varios propietarios, exige la firma de todos o la autorización notarial.
Al firmar un acuerdo de arras penitenciales, la denegación del préstamo hipotecario no justifica por sí sola la devolución del dinero. Por lo tanto, se debe pactar una cláusula específica.
Comparar las arras penitenciales con las confirmatorias y las penales ayuda a entender las opciones de salida. Aquí te contamos los detalles.
Esta modalidad permite cancelar la operación sin dar explicaciones. Por el contrario, en las confirmatorias y penales retirarse implica romper un compromiso firmado.
En esta opción la pérdida o duplicación de la señal fija el precio definitivo. En las penales la sanción puede elevarse y en las confirmatorias depende del impacto causado.
En las confirmatorias y penales la otra parte puede acudir al juez para forzar la venta. En la penitencial esa opción no existe al tratarse de un derecho acordado.
En la modalidad penitencial el pago acordado liquida cualquier reclamación. En las confirmatorias se compensan los daños demostrados y en las penales la suma pactada.
Firmar un acuerdo con prisa suele provocar errores que se pueden evitar fácilmente con una lectura atenta. Estos son los fallos más comunes:
Con estas precauciones tendrás más seguridad al firmar. Dedicar tiempo para revisar cada punto garantiza un acuerdo transparente.
Sí, siempre que el contrato lo especifique claramente. Cualquiera de las partes puede renunciar a la operación dentro del plazo pactado.
El comprador pierde la suma entregada como señal sin abonar recargos extra. El vendedor se queda esa cifra como compensación automática.
El vendedor debe abonar el doble de la cifra recibida. Esto significa devolver la señal completa aportada más una suma idéntica como indemnización.
Si el documento no especifica la modalidad, los tribunales las interpretan como confirmatorias. En ese caso se pierde la opción de cancelar libremente.
Se recuperan si el contrato incluye una cláusula de financiación. De lo contrario, cancelar el acuerdo por falta de préstamo implica perder la señal.
Sí, cuando la compraventa culmina con éxito, la cantidad aportada se descuenta del coste. En la escritura solo se paga la diferencia.
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