En el contexto económico actual, con tipos de interés en aumento tras años de mínimos históricos, la amortización de hipotecas se ha convertido en una estrategia financiera clave para miles de hogares españoles. Comprender qué significa amortizar, cómo hacerlo y cuándo resulta más ventajoso puede suponer un importante ahorro económico y proporcionar mayor tranquilidad financiera a medio y largo plazo.
Amortizar una hipoteca significa liquidar gradualmente la deuda contraída con la entidad financiera mediante el pago de las cuotas establecidas en el contrato. Cada cuota hipotecaria se compone de dos partes: la parte correspondiente a intereses y la parte que reduce el capital pendiente (amortización). Con el tiempo, a medida que se amortiza capital, los intereses se calculan sobre un importe menor, lo que hace que, en el sistema de amortización más común (el francés), la proporción de la cuota destinada a intereses disminuya mientras aumenta la destinada a amortizar capital.
Además de esta amortización ordinaria a través de las cuotas regulares, existe la amortización anticipada, que consiste en devolver a la entidad bancaria una cantidad de dinero adicional a la cuota mensual, con el objetivo de reducir bien el capital pendiente o el plazo de la hipoteca.
Es el sistema más común. Se caracteriza por cuotas constantes a lo largo de toda la vida del préstamo. Al inicio, la mayor parte de la cuota son intereses, y una parte menor amortiza capital. Con el paso del tiempo, esta proporción se invierte.
Ventajas y desventajas
Tiene cuotas constantes y predecibles facilitan la planificación financiera, pero como al principio se pagan muchos intereses y se amortiza poco capital, el coste total del préstamo es más elevado si no se realizan amortizaciones anticipadas.
Ejemplo
Para un préstamo de 200.000€ a 30 años con un interés fijo del 3%, la cuota mensual sería de aproximadamente 843€. En la primera cuota, unos 500€ serían intereses y solo 343€ amortizarían capital. A los 15 años, la composición habría cambiado: unos 300€ serían intereses y 543€ amortizarían capital.
En este sistema, la amortización de capital es constante en cada cuota, pero los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que disminuye. Esto resulta en cuotas decrecientes.
Ventajas y desventajas
El coste total en intereses es menor que en el sistema francés para el mismo plazo y tipo de interés, pero las primeras cuotas son muy elevadas.
Ejemplo
Para el mismo préstamo de 200.000€ a 30 años al 3%, la amortización mensual constante sería de 200.000 / 360 = 555,56€. A esto se suman los intereses del primer mes (500€), dando una cuota inicial de 1.055,56€. Al final del préstamo, la cuota sería de solo 556€.
Ligado a productos de inversión. El prestatario paga solo los intereses de forma periódica durante la vida del préstamo, y al vencimiento, debe devolver el capital total en un único pago (bullet), que normalmente se cubre con un plan de ahorro o inversión paralelo.
Ventajas y desventajas
Las cuotas son más bajas durante la vida del préstamo, ya que solo se cubren intereses, pero hay alto riesgo al final del plazo, ya que hay que disponer de todo el capital para liquidar la deuda.
Ejemplo
Para un préstamo de 200.000€ al 3%, la cuota mensual serían solo los intereses: 500€. Simultáneamente, el cliente constituye un plan de ahorro para reunir los 200.000€ al cabo de 30 años.
El funcionamiento de la amortización se basa en la relación entre el capital pendiente, el tipo de interés y el plazo. Cada pago satisface primero los intereses del periodo, y el resto se destina a reducir la deuda. Esta reducción hace que, en el periodo siguiente, los intereses a pagar sean ligeramente menores. Este efecto "bola de nieve" es lento al principio, pero se acelera con el tiempo.
En una amortización anticipada, el dinero adicional que se aporta se deduce directamente del capital pendiente, lo que provoca un "salto" en este proceso, reduciendo drásticamente el cálculo de intereses futuros y rebajando la cuota mensual o acortando el plazo del préstamo.
Para calcular la cuota constante del sistema francés, se utiliza la siguiente fórmula:
C = K * [ i * (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1 ]
Donde:
Para un capital (K) de 150.000€, un interés anual del 2,5% (i mensual = 0,025/12 = 0,002083) y un plazo de 20 años (n=240 cuotas):
C = 150.000 * [0,002083 * (1,002083)²⁴⁰] / [(1,002083)²⁴⁰ - 1] ≈
794€ ****al mes.
El ahorro de una amortización anticipada no tiene fórmula única, ya que depende de la opción elegida. Sin embargo, el cálculo del nuevo capital pendiente es:
Nuevo Capital = Capital Pendiente - Amortización Anticipada
Supongamos que tras 5 años de la hipoteca del ejemplo anterior (150.000€ al 2,5% a 20 años), el capital pendiente es de 120.000€. Si amortizas anticipadamente 20.000€, el nuevo capital será de 100.000 €.
Al reducir cuota, con el plazo restante, la nueva cuota se recalcula sobre 100.000€, resultando en aproximadamente 530€ (frente a los 794€).
Al reducir plazo, manteniendo la cuota de 794€, el tiempo necesario para devolver 100.000€ se reduciría drásticamente.
La forma más sencilla de calcular estos escenarios es utilizando los simuladores de amortización anticipada que ofrecen la mayoría de entidades bancarias en sus páginas web (Bankinter, Banco Santander, Sabadell, etc.) y portales financieros independientes (Rankia, Idealista).
Primero se debe revisar el contrato hipotecario: Consulta las condiciones de amortización anticipada, en particular las comisiones. También se puede solicitar una simulación detallada a tu entidad bancaria
Luego compara y decide, evaluando si te interesa más reducir la cuota para aliviar tu liquidez mensual o reducir el plazo para ahorrar más intereses y ser propietario antes.
Por último, formaliza la operación, firmando la documentación que modifica las condiciones de tu hipoteca.
La rentabilidad de amortizar depende del tipo de interés de tu hipoteca y de las alternativas de inversión disponibles.
En las hipotecas a tipo variable o fijo alto amortizar es generalmente muy rentable, ya que el ahorro en intereses es equivalente a obtener una rentabilidad después de impuestos igual al tipo de interés de la hipoteca.
En hipotecas a tipo fijo muy bajo (<2-2,5%), la rentabilidad relativa es menor. En estos casos, podría ser más beneficioso invertir ese dinero en productos financieros que potencialmente ofrezcan una rentabilidad superior.
Además, es más beneficioso amortizar al principio del préstamo, cuando la parte de la cuota que son intereses es mayor.
Ahorrar en intereses, al reducir el capital pendiente disminuye el importe total de intereses a pagar, se reduce la cuota mensual o del plazo, da tranquilidad al reducir el nivel de endeudamiento y permite una mayor capacidad de ahorro futuro.
Hay pérdida de liquidez, también un coste de oportunidad pues el dinero utilizado para amortizar podría generar una mayor rentabilidad si se invirtiese en otros productos, posibles comisiones si se amortiza antes de los plazos legales establecidos y existe el riesgo de que Hacienda considere la cancelación de deuda como un rendimiento de capital.
En el contexto actual de subida de tipos del BCE, si tienes una hipoteca variable, tu euríbor + diferencial puede estar por encima del 3,5 a 4%. En este escenario, amortizar es una de las mejores inversiones.
Asegúrate de tener ahorros suficientes para cubrir al menos 3 a 6 meses de gastos antes de destinar dinero extra a la hipoteca.
Generalmente, reducir plazo genera un ahorro total en intereses mayor, pero reducir cuota ofrece más flexibilidad mensual. Elige en función de tu prioridad.
Para amortizaciones muy grandes o cancelaciones totales, es recomendable verificar las posibles implicaciones fiscales.
A veces, las entidades pueden ofrecerte condiciones ventajosas o exenciones de comisión para no perderte como cliente.
No existe un límite legal. Puedes amortizar desde pequeñas cantidades hasta la totalidad de la deuda.
No. La amortización anticipada no tiene ningún tratamiento fiscal beneficioso directo.
El "seguro de amortización de hipoteca" es un producto que cubre la cuota en caso de fallecimiento, invalidez o desempleo. Su coste es variable, pero puede oscilar entre 200 y 600€ anuales aproximadamente.
Reducir plazo es más rentable, ya que ahorras más intereses al acortar la vida del préstamo. Reducir cuota es mejor si buscas mejorar tu liquidez mensual inmediata.
Puede que nada. Por ley, las hipotecas a tipo variable no tienen comisión pasados 3 años, y las fijas pasados 10 años. Si amortizas antes, la comisión máxima es del 0,15% para variables y 2,5% para fijas.
Amortizar la hipoteca es una estrategia financiera que debe tomarse tras un análisis cuidadoso de las condiciones particulares de cada hipoteca, la situación personal de liquidez y los objetivos financieros a largo plazo, pero que puede ser la mejor opción para tu bolsillo y tu tranquilidad.
Financiado:
100%
-
Objetivo:
1.478.196,38 €
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