Seguramente habréis oído hablar en alguna ocasión del crowfunding inmobiliario, una manera novedosa de invertir en bienes raíces que cada día es más popular. Pero, ¿conocéis realmente crowfunding inmobiliario, qué es y cómo funciona?

El crowdfunding es una forma de micromecenazgo que permite a personas con proyectos personales o profesionales conseguir financiación sin recurrir a bancos o financieras. El sistema es muy sencillo: la persona que necesita fondos explica su proyecto y lo que necesita para llevarlo a buen término, y decenas, cientos o miles de micromecenas aportan su granito de arena para hacerlo posible. Estas aportaciones pueden ser solidarias o ser recompensadas de alguna manera en el futuro.

Esa misma lógica, aplicada al mercado inmobiliario, da lugar al crowfunding inmobiliario: un sistema de inversión colaborativa que permite comprar inmuebles o invertir en promociones inmobiliarias aunando las aportaciones de varias personas. Esa inversión cooperativa generará una  plusvalía en el futuro, cuando el inmueble sea vendido o alquilado.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es un sistema cada vez más popular entre los inversores, porque permite invertir en bienes raíces con poco capital. De hecho, permite participar en proyectos de inversión inmobiliaria desde solo 50 euros a través de las llamadas startups inmobiliarias o proptech, plataformas digitales que hacen de intermediario entre los inversores y los promotores inmobiliarios.

Estas plataformas suelen funcionar cien por cien online, de manera que ellos se ocupan de analizar el mercado y encontrar las mejores posibilidades de inversión para que el cliente (el inversor) no tenga que preocuparse por nada. Eso permite que particulares que no conocen mucho el mercado inmobiliario, puedan invertir con cierta seguridad y comodidad.

Aunque aún se trata de un sistema de inversión inmobiliaria muy novedosa , lo cierto es que el crowdfunding inmobiliario está pegando fuerte. Según datos de estatista, durante el año 2021, solamente en Europa, el crowdfunding inmobiliario movió un total de 822 millones de dólares. En España, la inversión inmobiliaria supone un 17,55% del total de dinero que mueve el crowdfunding.

Dado que el crowdfunding inmobiliario es sencillo, rentable y está al alcance de todo el mundo, es de prever que cada vez más gente se atreva a invertir en bienes raíces con este sistema. La consultora inmobiliaria Facts Factors, por ejemplo, prevé que para 2027 la cifra crecerá más de un 30%.

¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?

Y ahora que ya sabemos qué es el crowdfunding inmobiliario, vamos a ver cómo funciona: el funcionamiento del crowdfunding inmobiliario sigue las mismas premisas de los crowfundings orientados a proyectos personales o profesionales.

El punto de partida es un proyecto que requiere financiación. Puede tratarse de un promotor inmobiliario que quiere construir o rehabilitar un inmueble o de una empresa que quiere comprar una aldea abandonada y convertirla en un resort turístico, o cualquier otro proyecto. Solo tiene que llamar la atención de una startup inmobiliaria que crea que puede interesar a sus clientes. Esta empresa selecciona el proyecto y lo publica como oferta.

El inversor accede a esta oferta de forma completamente digital, desde un ordenador o dispositivo móvil, y realiza una inversión.  Esta inversión puede tener la forma de un préstamo con una de interés concreta o implicar una participación en los beneficios futuros de la promotora.

Normalmente, en el crowdfunding inmobiliario se puede invertir desde cantidades muy pequeñas, asumibles por cualquier persona, y también hay unos límites. En España la ley pone el límite de inversión para inversores no profesionales en 1000 euros para un solo proyecto y en 10.000 euros en total, divididos en 10 o más proyectos.

Después, solo hay que esperar hasta recibir los beneficios. La rentabilidad en el crowdfunding inmobiliario oscila entre un 8 y un 15% anual.

Ventajas del crowdfunding inmobiliario

El crowfunding inmobiliario, como vamos viendo, presenta ciertas ventajas respecto a los modelos tradicionales de inversión en bienes raíces. Estas ventajas son las siguientes:

• Es posible invertir sin disponer de grandes capitales. Mientras que en las formas de inversión tradicional hacía falta disponer de mucho dinero (como mínimo lo necesario para adquirir un inmueble), el crowdfunding inmobiliario permite inversiones muy bajas, en algunos casos de hasta 50 euros.
• La posibilidad de invertir desde muy poco capital hace que la inversión sea accesible a rentas medias e incluso bajas, democratizando el acceso al mercado inmobiliario. El hecho de invertir mediante una startup de crowdfunding inmobiliario permite, además, invertir sin tener amplios conocimientos.
• Facilita el proceso de recaudación de fondos de las inmobiliarias y constructoras. Gracias al crowdfunding inmobiliario se pueden iniciar pequeños proyectos sin apoyo de los bancos o se puede combinar el crowdfunding inmobiliario y los préstamos bancarios. Ambas vías de financiación son compatibles y pueden ser complementarias.
• Simplifica el contacto entre pequeños inversores y promotoras e inmobiliarias. Las proptech realizan el trabajo de prospección en el mercado en busca de proyectos que antes debía ser el inversor. Así, quién quiera invertir puede hacerlo accediendo a una oferta de proyectos ya seleccionada y revisada.
• Permite invertir en otros mercados. El crowdfunding inmobiliario funciona de forma transnacional, es decir, puedes invertir en proyectos inmobiliarios de todo el mundo sin salir de casa. Eso no estaba al alcance de los pequeños inversores antes, ya que para ello hacía falta estudiar el mercado en cuestión.
• Permite la diversificación de las inversiones. Al no exigir la compra de un inmueble ni un desembolso elevado de capital, el crowdfunding inmobiliario permite repartir el capital invertido en distintos proyectos. Eso, en general, revierte en una mayor seguridad de la inversión, ya que las pérdidas que pudieran derivarse de uno de ellos podrían ser absorbidas por los beneficios en otro.
• Abarata los costes financieros asociados a la operación.

Desventajas del crowdfunding inmobiliario

Obviamente, el crowdfunding inmobiliario también tiene algunas desventajas respecto a las inversiones tradicionales, y no está de más tenerlas en cuenta. Las más importantes son las siguientes:

• No deja de ser una forma de inversión y, por tanto, tiene un riesgo.
• Se trata de una forma de inversión muy reciente, así que no está debidamente regulada en todas partes. Las normas que la rigen en España son muy recientes, de 2015, y probablemente aún tengan algunos fallos, cosa que puede generar cierta incertidumbre.

Distintos tipos de crowdfunding inmobiliario

Aunque todas siguen el mismo parámetro, existen distintas modalidades de crowdfunding inmobiliario. Son las siguientes:

• Donación. En este caso, no existe una inversión a cambio de una rentabilidad sino una donación sin ánimo de lucro de fondos. Es el tipo de crowdfunding más sencilla por razones obvias.
• Crowdfunding. Los inversores una cantidad por la que esperan recibir un producto o servicio en el futuro. No es muy frecuente en el mercado inmobiliario, pero es similar a la compra sobre plano de una vivienda o a comprar un condominio. Probablemente el modelo más popular de crowdfunding inmobiliario, se parece a un préstamo por el que, una vez finalizado el proyecto, se recibe el capital aportado más los intereses acordados.
• ‍Participación en el capital social de la empresa. Muy similar a la compra de acciones. La rentabilidad depende de los beneficios futuros y puede ser variable.
• ‍Crowdfacturing. En este caso, la inversión suele ser a corto plazo y el capital invertido da derecho al inversor a recibir el importe de una factura aplazada por la empresa. Es decir, la empresa vende su producto al tenerlo disponible pero el inversor adelanta el dinero de la venta.

Consejos para invertir en crowdfunding inmobiliario

Ahora que ya tenéis claro qué es y cómo funciona el crowdfunding inmobiliario, puede que os haya llamado la atención. Pero, antes de empezar, hay que tener muy claro que, aunque permita una inversión baja y cómoda, sigue tratándose de un sistema de inversión, y tiene sus riesgos. Por eso, es importante seguir unos consejos básicos para reducirlos:

• Informaos debidamente acerca de las distintas plataformas de crowdfunding inmobiliario, ya que, como vimos en el apartado anterior, no todas son iguales. Saber cómo funciona cada una de ellas y las condiciones exactas de inversión evitará que os encontréis con problemas “imprevistos” en un futuro.
• No concentréis vuestra inversión en un único proyecto. Las características concretas de este tipo de inversión en bienes raíces permite que un pequeño inversor pueda repartir su inversión en varios proyectos sin necesitar un gran capital. La diversificación reduce el riesgo total en las operaciones y tiene otras ventajas, como la de poder operar simultáneamente en distintas divisas.
• Estudiad bien cada proyecto ofrecido. Si bien es cierto que una de las ventajas del crowdfunding inmobiliario es que permite invertir sin grandes conocimientos del mercado, la información nunca está de más. Como decíamos, toda inversión es un riesgo.

¿Quién puede aprovechar el crowdfunding?

El crowdfunding puede ser aprovechado por una amplia variedad de personas y organizaciones. Aquí algunos ejemplos:

1. Emprendedores y Startups:
   • Capital Inicial: Emprendedores pueden utilizar el crowdfunding para recaudar fondos iniciales para lanzar sus negocios.
   • Validación de Producto: Probar la aceptación del mercado para un nuevo producto o servicio antes de su lanzamiento.
2. Pequeñas y Medianas Empresas (PYMEs):
   • Expansión: Las PYMEs pueden usar el crowdfunding para financiar la expansión de sus operaciones, desarrollar nuevos productos o ingresar a nuevos mercados.
3. Inversores:
   • Diversificación: Los inversores pueden diversificar su portafolio invirtiendo en diferentes proyectos a través de plataformas de crowdfunding.
   • Acceso a Oportunidades: Permite a los inversores acceder a oportunidades que antes estaban reservadas para grandes inversores o instituciones.
4. Creativos y Artistas:
   • Proyectos Artísticos: Artistas, músicos, cineastas, y otros creativos pueden financiar sus proyectos, como álbumes, películas, exposiciones, y más.
   • Engagement: Crear una comunidad de seguidores que se sienten parte del proyecto.
5. Organizaciones sin Fines de Lucro:
   • Recaudación de Fondos: ONG y organizaciones benéficas pueden utilizar el crowdfunding para financiar proyectos específicos, campañas de ayuda, y otras iniciativas.
   • Concienciación: Aumentar la visibilidad de sus causas y atraer nuevos donantes.
6. Proyectos Inmobiliarios:
   • Desarrolladores: Los desarrolladores pueden utilizar el crowdfunding inmobiliario para financiar nuevos desarrollos, renovaciones, y otros proyectos relacionados con bienes raíces.
7. Innovadores y Desarrolladores de Tecnología:
   • Nuevas Tecnologías: Los innovadores pueden financiar el desarrollo de nuevas tecnologías, aplicaciones, y otros productos tecnológicos.
   • Prototipos y Desarrollo: Financiar la creación de prototipos y el desarrollo inicial antes de buscar inversiones mayores.
8. Comunidad y Proyectos Sociales:
   • Iniciativas Comunitarias: Los proyectos que buscan mejorar las comunidades locales, como la construcción de parques, centros comunitarios, y otros proyectos sociales, pueden recaudar fondos a través del crowdfunding.
   • Movimientos Sociales: Apoyo a movimientos y campañas sociales que buscan generar cambios positivos en la sociedad.

En general, cualquier persona u organización con una idea o proyecto que necesite financiación y pueda atraer el interés del público puede aprovechar el crowdfunding para lograr sus objetivos.

Principales plataformas de crowdfunding inmobiliario en España

Aunque el crowdfunding  inmobiliario es un sistema de inversión que aún es muy reciente, en España ya operan bastantes startups inmobiliarias. De hecho, el número de estas plataformas no ha hecho más que aumentar en los últimos años. En 2020 había 327, con 8.700 empleados en total. Según el Observatorio Proptech 2020, el 87% de ellas son B2B.

Aunque todas siguen el mismo sistema, lo cierto es que tienen ciertas características que las diferencias, así que si aún no sabes cuál te conviene, a continuación os explicamos algunas de las más interesantes.

URBANITAE

Urbanitae es, probablemente, la proptech más sencilla, accesible y abierta a los pequeños inversores entre las que operan en España.

Se trata de una plataforma de crowdlending especializada en el mercado inmobiliario residencial y comercial. Permite invertir desde 500 euros y trabaja tanto con alquileres como con inmuebles destinados a la venta rápida.

Sus ventajas son el tener muy buenos proyectos, con elevada rentabilidad y un buen nivel de atención al cliente.

REINVEST24

Entre las startups inmobiliarias centradas en el mercado de alquiler, Reinvest24 es una de las más interesantes. Tiene muchas propiedades repartidas por toda Europa, con una alta rentabilidad de las inversiones.

STOCKCROWD IN

A diferencia de otras plataformas de crowdfunding inmobiliario, Stockcrowd In se centra en la promoción de obra nueva. Trabaja con promotoras de gran renombre y presenta una buena relación rentabilidad-riesgo-diversificación.

BRICKSTARTER

Brickstarter trabaja principalmente en el mercado del alquiler turístico, buscando oportunidades a partir del análisis de Big Data de plataformas como AirBnB o Booking. La rentabilidad de sus proyectos deriva tanto del alquiler de las propiedades como de su venta.

Una de las grandes ventajas de esta proptech sobre otras similares es que permite invertir desde solo 50 euros. Por tanto, es la opción de crowdfunding inmobiliario perfecta para pequeños inversores particulares en busca de un extra mensual. Además, al estar orientada a pequeños inversores, muchos de los cuales no son profesionales, provee de información amplia y detallada acerca de cada una de sus propuestas de inversión.

Es la plataforma perfecta para iniciarse en el crowdfunding inmobiliario sin arriesgarse mucho.

ESTRATEGURU

Estrateguru se centra en el mercado de compra venta de préstamos con garantía hipotecaria. También permite invertir desde los 50 euros, como Brickstarter, y dispone de inmuebles en varios países en los que se puede invertir desde España.  Además, tiene una rentabilidad media de más de un 10%. Y una de sus grandes ventajas es que su historial de préstamos no recuperados está prácticamente vacío. Como se trata de préstamos hipotecarios siempre se puede embargar la vivienda y recuperar la inversión.

Otras plataformas interesantes de crowdfunding inmobiliario son Housers, Bricks&People, Inveslar o Inviertis.

‍

¿Cuánto cobran las plataformas de crowdfunding?

Las plataformas de crowdfunding cobran diferentes tipos de comisiones dependiendo de sus modelos de negocio y de los servicios que ofrecen. A continuación, se detallan las comisiones aproximadas para las plataformas mencionadas:

1. Urbanitae:
   • Comisión de gestión: Urbanitae cobra una comisión por la gestión del proyecto, que puede variar pero generalmente se sitúa en torno al 2-5% del capital recaudado.
   • Comisión de éxito: Al finalizar el proyecto y una vez se distribuyan los beneficios, Urbanitae suele cobrar una comisión de éxito, que puede oscilar entre el 5-10% de los beneficios obtenidos.
2. Reinvest24:
   • Comisión de inversión: Reinvest24 cobra una comisión inicial de inversión del 2% del monto invertido.
   • Comisión de gestión: También aplican una comisión de gestión continua que puede ser alrededor del 1% anual del valor de la inversión.
   • Comisión de salida: En algunos casos, puede haber una comisión de salida cuando se vende la inversión, generalmente alrededor del 2-3%.
3. StockCrowd IN:
   • Comisión de plataforma: StockCrowd IN cobra una comisión de la plataforma que puede estar entre el 3-5% del capital recaudado.
   • Comisión de éxito: Además, pueden cobrar una comisión de éxito al cierre del proyecto, que puede ser del 5-10% de los beneficios generados.
4. Brickstarter:
   • Comisión de inversión: Brickstarter puede cobrar una comisión inicial sobre la inversión, que suele ser del 2%.
   • Comisión de gestión: También aplican una comisión de gestión que puede ser del 1% anual del valor de la inversión.
   • Comisión de éxito: Al finalizar el proyecto, pueden cobrar una comisión de éxito de alrededor del 10% de los beneficios obtenidos.
5. Estrateguru:
   • Comisión de plataforma: Estrateguru puede tener una comisión de plataforma del 3-5% del capital recaudado.
   • Comisión de gestión: También puede haber una comisión de gestión continua, generalmente alrededor del 1% anual.
   • Comisión de éxito: Al igual que otras plataformas, pueden cobrar una comisión de éxito, que suele ser del 5-10% de los beneficios.

Es importante tener en cuenta que estas comisiones pueden variar dependiendo de la naturaleza del proyecto, la cantidad de capital recaudado y otros factores específicos de cada plataforma. Por lo tanto, es recomendable revisar los términos y condiciones de cada plataforma antes de invertir.

¿Cómo mejorar el crowdfunding inmobiliario con blockchain?

La evolución tecnológica de las últimas décadas ha abierto nuevos caminos para la economía, y el mercado inmobiliario no es ajeno a ello. Han aparecido nuevos sistemas de financiación basados en la economía colaborativa y la tokenización de activos. Estos nuevos sistemas facilitan el crowdfunding inmobiliario, haciendo más accesible el mercado para los pequeños inversores, como veremos más adelante.

¿Cómo funciona la tokenización de activos?

Tokenizar significa vincular un activo “real”, como por ejemplo un bien inmueble, a un token o activo digital que puede ser fraccionado. Simplificado, se trata de algo similar a las emisiones de acciones por parte de empresas, pero partiendo de activos tangibles o intangibles.

Estos tokens se almacenan en Blockchain, que viene a ser como un gigantesco libro mayor en la nube. De esta manera se puede establecer una trazabilidad: en todo momento se sabe cuándo y cómo se ha originado el token y a quién pertenece. Una vez creados, se comercializan mediante una oferta pública, lo que se conoce como Security Tokens Offering.

Ventajas de la tokenización en el crowdfunding inmobiliario

Como indicábamos, los tokens se pueden vincular a cualquier bien, incluidos los bienes inmuebles, y eso permite fraccionar la posesión efectiva de las propiedades inmobiliarias sin pasar por el farragoso proceso burocrático de dividir la propiedad. Pero, aplicados al sistema de crowdfunding inmobiliario, aportan también otras ventajas:

• Mejora de los niveles de liquidez. Siempre que el proyecto en el que se ha invertido sea exitoso, la tokenización convierte los activos en potencialmente más líquidos. Los tokens son fáciles de vender a través de mercados secundarios, lo cual permite liquidarlos con mayor facilidad.
• Una vez registrado en la Blockchain, el token no se puede borrar. Su trazabilidad es excelente, y su vinculación con su propietario no puede ser alterada. Eso hace que la inversión sea mucho más segura y que el inversor pueda consultar y verificar sus derechos de propiedad en cualquier momento.
• La información acerca del activo, la propiedad o las transacciones por las que ha pasado están disponibles en tiempo real en todo momento. Eso permite comprobar en cualquier momento el cumplimiento de las normativas legales, cosa crucial en un mercado en que se da a menudo blanqueo de capitales. Asimismo, si se trabaja con plataformas que usan este sistema, como Domoblock, también tendréis disponibles todos los documentos asociados a la operación.
• Eliminación de los intermediarios. La blockchain permite la realización de transacciones peer to peer, es decir, no requiere de intermediarios para la compra-venta de tokens. Eso signifca que los procesos se simplifican y, con ellos, los costes asociados.
• Al dividir el activo en tokens de bajo valor**, se favorece la diversificación del portafolio de inversiones.**

‍

DOMOBLOCK, empresa pionera en la tokenización de activos inmobiliarios

La primera empresa española dedicada al crowfunding inmobiliario a través de la tokenización de inmuebles en la modalidad de houseflipping es Domoblock. Esta proptech, creada en 2021, se caracteriza por adquirir activos inmobiliarios en mal estado o muy viejos en zonas de gran interés turístico. El objetivo es rehabilitar y reformar estos inmuebles, que tienen un precio de compra muy bajo, y devolverlos en un promedio de 6 meses al mercado con un valor mucho más elevado, ya sea para compra o alquiler

Para llevar a cabo las reformas, esta empresa fracciona el valor de cada inversión en bienes raíces en una serie de tokens, poniendo la inversión inmobiliaria al alcance de cualquier persona en cualquier rincón del mundo. El capital mínimo de inversión en Domoblock es de 200 euros.

Se ofrecen dos tipos de proyectos:

-Value add: los inmuebles son comprados en zonas prime (de alto nivel adquisitivo) se reforman y se venden con un precio mucho más elevado.

-Core Plus: los inmuebles son adquiridos en zonas estratégicas, es decir, con un gran potencial de crecimiento o muy turísticas, se les hace una reforma más básica y se busca un beneficio rápido. Puede ponerse en venta rápidamente (home staging), ser explotadas comercialmente o ponerse en alquiler.

En ambos casos se trata de inmuebles muy bien ubicados que se venden o alquilan a personas solventes, así que la rentabilidad suele ser alta, por encima del 10% anual. Pero la segunda opción suele ser menos arriesgada para el inversor.

Por tanto, si estais buscando una forma sencilla, accesible y rentable de invertir en el sector inmobiliario y os atrae la idea de utilizar la tecnología Blockchain y sus múltiples ventajas, no lo penséis más. Domoblock es la startup inmobiliaria más adecuada para empezar, si estás listo aquí puedes iniciar en la nueva era de la inversión inmobiliaria.

‍