Inversiones inmobiliarias

Inversiones Inmobiliarias

En este artículo abordamos los beneficios y formas que existen a la hora de realizar inversiones inmobiliarias, una forma de inversión que, pese a su tradicional éxito en el entorno inversor su entrada solo estaba permitida a los grandes inversores.

Sin embargo, Domoblock con el uso de la tecnología blockchain, pretende revolucionar la forma de invertir en inmuebles, democratizando su acceso para que cualquier persona con pequeñas aportaciones pueda disfrutar de todos los beneficios.

Las inversiones inmobiliarias consisten en la adquisición de bienes raíces por parte de un inversor (persona o grupo) para, posteriormente, obtener una rentabilidad económica a partir de estos. Abarcan el proceso de financiamiento, asesoría, compra, alquiler y venta de inmuebles con fines de lucro.

Un bien raíz o inmueble es toda aquella propiedad o activo que, por estar ligado al suelo (física o jurídicamente), no puede moverse. Son denominados así debido a que no se pueden trasladar. Algunos ejemplos comunes de bienes raíces son los edificios, terrenos y cualquier derivado de éstos que esté fijado a la tierra.

Existen numerosas formas de obtener rentabilidades a partir de un bien inmobiliario (de las cuales hablaremos más adelante en este mismo artículo) pero, en esta lectura, las dividiremos principalmente entre formas de inversión activa y formas de inversión pasiva. 

Beneficios de las inversiones inmobiliarias

A continuación, enumeramos algunos de los beneficios que tienen las inversiones inmobiliarias:

  1. Menor complejidad con respecto a otras inversiones. Es más fácil determinar si la oportunidad de compra es atractiva o no, ya que las rentas generadas se pueden conocer de una forma bastante precisa y por tanto, es más sencillo estimar la rentabilidad que se va a obtener.
  2. Tangibilidad. Además de un activo de inversión, es un activo tangible del cual puede hacerse uso y disfrute.
  3. Flexibilidad. Puede utilizarse como inversión a corto, medio o largo plazo (comprar para revender en corto o en largo plazo, comprar para alquilar, etc.).
  4. Apalancamiento. Con la compra de inmuebles existe la posibilidad de apalancarse gracias a los préstamos de las entidades financieras. Parte del activo se paga con capital propio y el resto se financia con deuda.
    Gracias a ello el inversor disfruta desde el primer momento de la rentabilidad del valor de un activo por el cual solo ha pagado una parte; la rentabilidad obtenida sobre su propia aportación se dispara.
  5. Menor fluctuación que otros activos. La volatilidad comparada con otro tipo de activos es baja. Por tanto, puede decirse que es una inversión con menor riesgo.Ligado a este beneficio podemos mencionar también una mayor sencillez a nivel psicológico a la hora de manejar las inversiones inmobiliarias, ya que el vaivén en los precios de otro tipo de acciones que fluctúan con mayor severidad puede provocar estrés psicológico en los inversores. Sin embargo, este beneficio lleva asociado una desventaja, la poca liquidez. Aunque en Domoblock hemos conseguido solventar este problema.
  6. Protección contra la inflación. El crecimiento natural de un inmueble va ligado comúnmente al aumento de precios del resto de productos o servicios. Los inmuebles son inmunes a la inflación y actúan como valor refugio de nuestros ahorros.
  7. Demanda segura. El mercado inmobiliario siempre dispone de demanda ya que las poblaciones están en continuo crecimiento.
  8. Mayor control sobre el activo. Puede reformar el inmueble y efectuar otras acciones que afectan sobre el precio del activo de una forma más directa que con otros activos (no depende del inversor que los gestores de una empresa sigan tomando buenas decisiones, o que se encuentren nuevas reservas de oro que hagan que su precio se devalúe).
  9. Impuestos. A nivel fiscal es más rentable poseer activos inmobiliarios con respecto a otro tipo de activos o al dinero fiduciario, además de otros beneficios fiscales, como por ejemplo en las herencias.
  1. Escasez. El espacio de tierra en el planeta o concretamente de terreno urbano es limitado, por lo que tener una inversión en un buen activo, bien localizado es una seguro a largo plazo.
  2. Beneficios extras. Si la zona en la que está ubicado el inmueble se ve revalorizada, también este lo hará, sin necesidad de gastos por parte del inversor.

Como se puede apreciar, son numerosos los beneficios a la hora de realizar este tipo de inversiones con respecto a otras o a mantener el dinero en el banco. Aunque no podemos olvidar que al igual que en cualquier otro tipo de inversión, existen riesgos, y podemos perder parte del capital invertido. Además se necesita de un conocimiento mínimo del entorno antes de realizar cualquier tipo de inversión. 

Sin embargo, la buena notica es que existen muchas formas diferentes a la hora de realizar inversiones inmobiliarias, que se pueden adaptar a nuestros conocimientos, tiempo destinado, grado de implicación, tolerancia al riesgo, etc.

Inversiones inmobiliarias ¿Qué tipos existen?

En el entorno de las inversiones inmobiliarias pueden diferenciarse dos tipos, la inversión activa y pasiva. En la inversión activa, el inversor se encarga de todas las fases del proceso; debe jugar un papel proactivo. Mientras que, en la inversión pasiva, simplemente pone a trabajar su dinero esperando un retorno superior al cabo de un tiempo, o en otras palabras, delega el trabajo y esfuerzo de la gestión de la inversión inmobiliaria en profesionales del sector.

El inversor activo es aquel que adquiere un bien inmueble para venderlo o alquilarlo directamente o tras reformarlo, obteniendo una rentabilidad en el proceso.

Las rentabilidades por inversión pueden llegar a ser elevadas, pero si no se cuenta con una red de administración completa, el escalado de este tipo de inversiones es complicado debido a la cantidad de tiempo que se requieren,  y los numerosos procesos burocráticos y de gestión.

Mientras que el inversor pasivo invierte a través de una empresa o un fondo mutuo de bienes raíces, los cuales se encargan de administrar propiedades de inversión a cambio de una comisión. Es decir, este inversor presta su liquidez  (dinero) para obtener rentabilidades sin necesidad de encargarse del proceso.

En este caso el monto total de las inversiones suele (no siempre) ser menor que en la inversión activa. El retorno de inversión puede no ser tan elevado, pero es cierto que el riesgo suele ser menor al estar gestionado por profesionales del sector. Además, no requiere dedicarle tanto tiempo a cada inversión.

Dentro de cada una de estas dos categorías podemos encontrar las siguientes formas de realizar inversiones inmobiliarias:

Inversión activa

1-Comprar para alquilar (buy to rent):

Consiste en la adquisición de un bien inmueble para posteriormente ponerlo en alquiler, obteniendo así ingresos mensuales mes a mes.

Hay que tener en cuenta numerosos factores a la hora de realizar este tipo de inversiones, pero la gran ventaja es que existe una demanda constante de alquiler y con un volumen suficiente como para que esta inversión acabe siendo, generalmente, rentable a largo plazo. 

Suele decirse que tener un bien inmueble en propiedad es una buena reserva de valor porque siempre habrá gente que necesite alquilar y, en el peor de los casos, siempre puedes ponerla en venta.

En cuanto a los aspectos negativos de esta clase de inversiones inmobiliarias, hay que tener en cuenta la gran inversión que debemos realizar para adquirir la propiedad y los posibles contratiempos derivados del alquiler: mantenimiento, reparación de algunos elementos fundamentales, impago del alquiler o fiscalidad.

Por otra parte, el periodo que se tarda en recuperar la inversión inicial es elevado (entre 10 y 20 años), aunque es importante tener en cuenta que los inmuebles pueden ser financiados con la ayuda de un agente financiero. En este caso la inversión inicial y el tiempo de retorno son bastante menores.

2-Comprar para vender (house flipping):

Este tipo de inversión consiste en comprar una casa o piso (generalmente) y reformarla, para posteriormente volver a venderla obteniendo una ganancia en el proceso.

Este tipo de inversión genera mayores rentabilidades a corto plazo, ya que, dependiendo de la experiencia y pericia del inversor, los retornos obtenidos tras la reforma pueden ser ciertamente elevados.

En cuanto a los aspectos negativos, es necesario disponer de grandes conocimientos para garantizar el éxito de la inversión y  dedicarle mucho tiempo debido a que cada parte del proceso requiere de buscar el mejor precio para obtener la mayor rentabilidad posible. 

Es una inversión más arriesgada ya que existe la posibilidad de no encontrar un comprador tras la reforma que esté dispuesto a pagarnos una cantidad suficiente para saldar nuestra inversión o que surjan imprevistos en la obra si no dominamos el terreno.

Por eso en este tipo de inversiones inmobiliarias es fundamental analizar el coste de compra y de la reforma, calculando la cantidad mínima que deberíamos obtener en la venta para rentabilizar nuestra inversión y valorando si, dadas las condiciones actuales del mercado, esa venta será o no posible.

3-Alquilar para alquilar (rent to rent):

Esta técnica es sencilla: alquilamos una vivienda completa como inquilino para re-alquilar como «propietario» por habitaciones, ya que la ley solo permite subarrendar de forma parcial.

Normalmente se alquila la vivienda por largos periodos de tiempo, y con previo consentimiento del casero se suele hacer una pequeña reforma o decoración  (o no) para aumentar el precio por habitaciones. La ganancia se obtiene de la diferencia de las rentas que nos genera cada habitación menos los costes de alquiler de la propiedad completa  más la reforma.

La parte negativa es que se necesita el consentimiento del propietario, y no en muchos casos es difícil de lograr. Pero como en cualquier negocio siempre es posible llegar a un acuerdo si sonamos convincentes y le exponemos al propietario los  beneficios que tendrá si decide alquilárnoslo a nosotros con respecto a otro inquilino.

Además, la coordinación del proceso no es sencilla de encajar y puede llegar a ser una inversión que requiere demasiado trabajo para los beneficios que se obtienen.

Sin embargo, no hay que subestimar este tipo de inversiones inmobiliarias ya que el desembolso inicial es pequeño y con una buena red de contactos, volumen de negocio y tiempo, las ganancias pueden dispararse.

4-Compra y alquiler de locales, trasteros y garajes:

Esta curiosa forma de invertir en inmuebles es conocida por requerir de una inversión pequeña. Es decir, es más accesible. 

Al igual que con la vivienda, la demanda para alquilar un local, garaje o trastero suele ser constante, con lo que la inversión se recupera a los pocos años. A partir de este momento, empieza a generar beneficios de forma constante. Sin embargo, no deja de ser una inversión de tipo activa, ya que el proceso requiere de la gestión directa del inversor.

También pueden destacarse el menor coste de mantenimiento (luz, comunidad, reparaciones…) o la menor tasa de morosidad.

Como desventaja podemos destacar la falta de liquidez, si decidimos vender el inmueble.

Inversiones inmobiliarias

Inversión pasiva

1-Acciones de compañías inmobiliarias . 

Las acciones de las compañías inmobiliarias son un tipo de valores que representan una parte de propiedad en una empresa del sector inmobiliario.

Estas empresas pueden ser promotoras de propiedades de obra nueva o segunda mano, administradoras de edificios, compañías de bienes raíces, entre otras.

Los inversores que adquieren acciones de compañías inmobiliarias están invirtiendo en el potencial de crecimiento y rentabilidad de la empresa. Al comprar acciones, los inversores adquieren el derecho a recibir una parte de los beneficios generados por la empresa en forma de dividendos.

Algunas de las principales ventajas en este tipo de inversión, son:

  • Permite diversificar el portafolio, lo que reduce el riesgo.
  • Liquidez. Pueden ser fácilmente intercambiadas en los mercados financieros, lo que permite un acceso rápido al capital.

Entre las principales desventajas encontramos:

  • Riesgo de crédito. Este tipo de compañías inmobiliarias suelen endeudarse para financiar sus proyectos, lo que hace que aumente el riesgo de los inversores.
  • Comisiones. Invertir en acciones de compañías inmobiliarias lleva asociado comisiones y cargos a favor de intermediarios financieros que pueden afectar a la rentabilidad del inversor.
  • Falta de control. El inversor no tiene el control directo sobre las decisiones de la compañía y tampoco puede decir en que inmuebles invertir y en cuales no. Cuando compra las acciones invierte en la compañía y no en un inmueble de forma directa.

2-SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios), también conocidos internacionalmente como REITs (Real Estate Investment Trust).

Entidades que cotizan en el mercado de valores, pueden definirse como sociedades anónimas cotizadas cuya principal actividad consiste en la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, participaciones en otras SOCIMIS o en terrenos cuyo fin sea la promoción inmobiliaria de activos que vayan a ser arrendados.

En España, por ley, el 80% del valor total del activo de la empresa debe estar invertido en este tipo de inmuebles.

En otras palabras, poseen activos inmobiliarios que alquilan continuamente para obtener rentabilidad.

En este caso el inversor presta su dinero a una de estas SOCIMIs y obtiene una rentabilidad a cambio gracias a la actividad de la empresa que, a su vez, retiene parte de los beneficios, siendo este su modelo de negocio. Es una especie de «buy to rent» como hablábamos en las formas de inversión activa, con la diferencia de que en este caso el proceso se delega en una empresa externa que lo hace de forma escalable.

Las principales ventajas de invertir de forma pasiva a través de las SOCIMIs son importantes beneficios fiscales, gran liquidez en las inversiones inmobiliarias y una rentabilidad estable a los inversores. 

Sin embargo, como todo valor cotizado, puede subir o bajar (aunque, como es cierto, salvo situaciones en que estalla una burbuja inmobiliaria, este sector ha demostrado a lo largo de la historia su resistencia y continuo rendimiento). Además, las SOCIMIs son muy sensibles a los cambios en los tipos de interés.

Por otra parte, el inversor no puede decidir en qué activo en concreto invertir ya que esta gestión la hace directamente la empresa, por lo que no tiene el control directo sobre su inversión.

Por último, puede ocurrir que los gestores piensen más en los beneficios de la sociedad y en su bonus particular (el gestor no gana en función de los beneficios concretos de los inversores sino en función de la cantidad total de inversión de la SOCIMI).

3-Fondos de inversión inmobiliarios. 

Estas figuras son similares a las SOCIMIs, aunque están más consolidados históricamente (las SOCIMIs se desarrollaron sobre todo a partir de 2007).

Los fondos inmobiliarios son fondos de inversión que recolectan fondos de inversores para ser aplicados en conjunto en el mercado inmobiliario. 

Al igual que en las SOCIMIs, es el administrador del fondo es quién toma las decisiones sobre qué hacer con los recursos del fondo. La principal diferencia a nivel legal es que los fondos de inversión no tienen la obligación de cotizar en un mercado público. 

Por otra parte, los fondos de inversión suelen gestionar mayor volumen de patrimonio y, en cuanto al inversor minorista, suelen requerir mayores cantidades mínimas de inversión que las SOCIMIs.

El principal problema tanto de los fondos de inversión como de las SOCIMIs es que no existe la posibilidad de invertir en un bien inmueble concreto, sino que el inversor delega totalmente su patrimonio sin conocimiento de a dónde o cómo está destinado. Existe una falta de transparencia en el proceso de inversión que puede conducir a problemas de confianza.

4 -Crowdfunding inmobiliario.

Este método permite la financiación participativa de pequeños inversores, a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre estos y el promotor.

Permite invertir en propiedades o activos específicos. Es el inversor quien elige en qué activo invertir.

Es una forma más sencilla de empezar a invertir que los fondos inmobiliarios, permitiendo a pequeños inversores participar en proyectos inmobiliarios que de otra forma no serían accesibles.

Los inconvenientes a destacar, son:

  • Falta de control sobre la inversión.

El crowdfunding inmobiliario es una inversión que depende de un tercero encargado de administrar la propiedad. La plataforma de financiación en sí actúa como intermediaria sin control directo sobre los proyectos.

Esta intermediación la asume directamente cada proyecto en detrimento de la rentabilidad final del inversor.

  • Liquidez.

Las inversiones se encuentran ligadas a los tiempos marcados por los proyectos inmobiliarios.

La mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario establecen un plazo mínimo antes de que puedas salir de la inversión o antes de que se venda la propiedad. 

Si deseas salir antes de que se cumpla ese período, es poco probable que puedas vender tu participación debido a la falta de un mercado secundario, o que puedas adelantar tu salida pagando una penalización.

5- Domoblock.

Domoblock es una plataforma de inversión inmobiliaria colaborativa de nueva generación, que permite invertir en proyectos inmobiliarios de alto standing desde solo 200€, sin que el inversor se tenga que preocupar de ninguna gestión.

Esta forma de invertir mitiga todos los problemas que presentaban las inversiones anteriores:

  • No requiere de un gran capital para comenzar (solo 200€).
  • Las rentabilidades son altas (superiores al 15% anual).
  • No tiene ningún coste asociado a la inversión. Es 100% gratuita para el inversor.
  • El inversor tiene el control. Puede elegir en qué proyecto invertir y en cuál no.
  • Permite diversificar la inversión en múltiples proyectos al mismo tiempo.
  • Se puede invertir desde cualquier lugar del mundo.
  • El proceso de inversión es 100% digital y automatizado.
  • La inversión es líquida. El inversor puede entrar y salir del proyecto en el momento que quiera.
  • El promotor del proyecto tiene todo el control sobre la inversión, aumentado la seguridad.

¿Cómo se obtiene la rentabilidad?

Domoblock se encarga de buscar y filtrar oportunidades de inversión en  inmuebles de segunda mano, los cuales son adquiridos a un valor por debajo de mercado.

Posteriormente estos inmuebles se reforman con una línea de diseño única y son vendidos como viviendas de alto standing en un plazo de entre 4 y 8 meses desde la compra. 

Tras la venta el inversor recupera el capital invertido más la rentabilidad generada en la operación.

Se trata de una inversión 100% pasiva, ya que como decimos el inversor no se tiene que preocupar de nada. El equipo de profesionales de Domoblock  gestiona toda la inversión de principio a fin.

Visita la web oficial.

Consejos en las inversiones inmobiliarias

  1. Organiza y analiza tus recursos financieros.
    Dependiendo de la cantidad de capital que estés dispuesto a invertir y el riesgo que desees asumir, la estrategia de inversión puede cambiar radicalmente. Por otra parte, será necesario valorar cómo vas a financiarte para asumir deudas acordes con tú capital e ingresos.
  2. Analiza el mercado.
    Es cierto que históricamente la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias está demostrada, pero dependiendo de las circunstancias tanto a nivel global como local es importante que valores que tipo de inversión inmobiliaria es la más adecuada para ese momento.
  3. Infórmate sobre dónde inviertes.
    Si vas a adquirir una vivienda o terreno a modo particular para realizar una inversión activa, debes comprobar tanto el estado físico como jurídico del inmueble. Por otra parte, si vas a realizar una inversión pasiva y prestar tu dinero a un tercero, infórmate bien sobre las garantías que este intermediario ofrece tanto a nivel legal, como en la gestión y rentabilidad.
  4. Ubicación de la vivienda.
    La ubicación determinará en gran parte la rentabilidad que podamos obtener con nuestra inversión. Cada caso es un mundo, pero por lo general las zonas más pobladas suelen ser inversiones más seguras. Por ejemplo en Domoblock, buscan siempre inmuebles localizados en las mejores zonas de las principales ciudades de España, zonas que sufren menos los ciclos del mercado inmobiliario.
  5. Estudia la oferta.
    Si ya has decidido qué vas a realizar inversiones inmobiliarias, estudia con detenimiento las diferentes ofertas que van surgiendo, ya que con un precio de compra bajo podrás obtener mayores rentabilidades. Recuerda, la rentabilidad no se obtiene en la venta sino en una buena compra.
  6. Diversifica.
    Como en todo tipo de inversión, es aconsejable tener un portfolio variado para tratar de evitar grandes pérdidas en eventos imprevistos conocidos como «cisnes negros». Una cartera de inversión diversificada es sinónimo de una cartera saludable.
¿Por qué es importante invertir nuestro dinero?

Cuando depositamos nuestro dinero en el banco, este pierde valor cada día como consecuencia de la inflación, por lo que el poder adquisitivo se va reduciendo con el paso del tiempo. A modo de ejemplo, una persona con 100.000 € a día de hoy puede adquirir menos bienes y servicios que con 100.000 € hace 10 años.

Es cierto que esta pérdida a corto plazo no es significativa (dependiendo del país en el que te encuentres) pero, a largo plazo, la inflación acumulada sí tiene un impacto real sobre sobre nuestros ahorros.

En cambio, cuando invertimos, ponemos nuestro dinero a «trabajar» por nosotros. Podemos obtener beneficios extras a partir del dinero que ya tenemos ahorrado gracias a las rentabilidades que se obtienen en los diferentes tipos de inversión y por tanto proteger y aumentar nuestro dinero en el tiempo.

Pero no podemos olvidar que invertir conlleva un riesgo, y podemos de perder parte o incluso la totalidad del capital invertido, por ello es importante partir de una estrategia de inversión, hacer un análisis previo de las diferentes opciones de inversión y sobre todo es importante que  sino se dispone de los conocimientos suficientes, delegamos nuestra inversión a profesionales con experiencia en el sector.

Aunque invirtamos, es aconsejable tener una parte líquida para posibles imprevistos que puedan surgir en nuestra vida cotidiana. Recomendamos disponer de un colchón entre 3 y 6 meses de tus ingresos mensuales.

Clonclusión

Si conseguimos crear un portfolio diversificado y robusto es posible que los beneficios que obtenemos a largo plazo nos permitan obtener la tan ansiada libertad financiera o en su defecto un estilo de vida mejor.

Hay que tener en cuenta que existen incontables formas de invertir, pero con total seguridad, las inversiones inmobiliarias son uno de los tipos de inversiones más seguras que existen. 

El valor que aportan las inversiones inmobiliarias viene dado por el valor intrínseco del activo. Al contrario que otros tipos de activos, los bienes inmuebles son un bien necesario en la sociedad.

Las personas siempre necesitarán un lugar donde vivir, las empresas donde desarrollar sus actividades, los coches, un lugar donde aparcar, etc.

Es decir, se trata de activos reales que conservan su valor con el paso del tiempo.

La vivienda es, además, un derecho universal del ser humano, por lo que puede decirse que la demanda está asegurada.

Por último, se trata de un recurso escaso (la cantidad de viviendas que hay en una ciudad tiene un límite físico), lo cual lo convierte en un activo de gran valor con el paso del tiempo.

En conclusión, invertir parte de nuestro capital si se siguen los pasos adecuados, suele ser mejor opción que mantenerlo parado a largo plazo.

Podemos obtener rentabilidades tanto puntuales como constantes, y si diversificamos nuestras inversiones de manera adecuada, con el paso del tiempo es posible que dichas rentabilidades sean suficientes para mantener nuestro nivel de vida, sin depender al 100% de una sola fuente de ingresos.

Dentro del mundo de la inversión, las inversiones inmobiliarias son una de las mejores opciones tanto a nivel de riesgo como de rentabilidad.

Además recuerda que no hacer nada también lleva asociado un gran riesgo.

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Por Jorge Infante Fernandez.

¿Inviertes ya inmuebles? ¿Qué tipo de inversión utilizas? Déjanos tu respuesta en los comentarios.