Impuestos por la venta de una vivienda

Impuestos por la venta de una vivienda 

Si te estás planteando vender tu vivienda, debes saber que la venta de un inmueble conlleva algunos gastos asociados, tanto para el comprador como para el vendedor. Si te preguntas cuáles son los impuestos por la venta de una vivienda, sigue leyendo. En este artículo te vamos a explicar qué gastos te va a suponer vender tu casa en España, quién debe asumir esos gastos y cómo pagarlos.

¿Cuáles son los impuestos por la venta de una vivienda?

Una operación de compra venta siempre supone gastos extras y los impuestos son, probablemente, el más grande de estos gastos. Para la parte vendedora, la suma de todos los impuestos aplicables a la venta de una vivienda puede rondar el 8-10% del precio de venta.

Impuestos por la venta de una vivienda para el vendedor

Es muy importante ser consciente de la existencia de estos impuestos por la venta de una vivienda, ya que puede ayudarnos a establecer un precio de venta adecuado. Tener en cuenta el importe de estos gastos, y de otros no relacionados con la fiscalidad, a la hora de poner en venta nuestra casa puede ayudar a que le saquemos más partido. 

Grosso modo, para el vendedor estos impuestos son tres:

  • IRPF
  • Plusvalía
  • IBI

Vamos a detenernos un poco en cada uno de ellos.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Vender una vivienda implica, a efectos legales, una ganancia patrimonial. Eso significa que cuando vendes un inmueble estás aumentando tu patrimonio, es decir, tras la venta dispones de más patrimonio que antes de ella. Eso no siempre es cierto, porque puedes haber vendido tu vivienda por menos de lo que vale. Pero siempre debes declarar las ganancias y abonar los impuestos correspondientes. 

El abono de este impuesto se hace durante el año siguiente a la operación, declarando la misma en la declaración de IRPF. 

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal grava el aumento del valor del terreno entre el momento de la compra y el de la venta. Normalmente se paga en los 30 días hábiles siguientes a la formalización de la venta, aunque el plazo puede variar. Lo mejor es preguntar directamente en el ayuntamiento de la localidad en que se encuentre el inmueble para asegurarse del plazo correcto, así como del importe, ya que se trata de un impuesto municipal. 

Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

A diferencia de los anteriores, el IBI no es estrictamente uno de los impuestos por la venta de una vivienda, ya que se paga anualmente tanto si la vivienda se vende como si no. En el momento de la venta el impuesto debe estar abonado, ya que en principio la vivienda debería estar libre de cargas. 

Impuestos por la venta de una vivienda

Calcular los impuestos por la venta de una vivienda

Una vez establecidos cuáles son los impuestos que habrá que pagar al vender un inmueble, vamos a ver qué cantidades pueden suponer y cómo calcularlos. 

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Calcular el importe del IRPF es la parte más compleja en lo que respecta a los gastos de la venta de una casa. Vamos a intentar resumirte el proceso en unos pocos pasos:

  • Calcular el valor de adquisición. Este está compuesto por el precio de compra de la casa, los impuestos (IVA en caso de ser obra nueva, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para segunda mano) y el importe de las reformas posteriores.
  • Calcular el valor de transmisión, que es el precio de venta una vez descontados del mismo los impuestos, gastos de cancelación de la hipoteca y comisiones de la inmobiliaria.
  • Restar el valor de adquisición al de transmisión para conocer la ganancia patrimonial, que es lo que tendréis que hacer constar en la declaración de IRPF, exceptuando aquellos casos en que ambos valores sean idénticos. 
  • Aplicar a la ganancia patrimonial los tipos impositivos correspondientes: para ganancias de hasta 6.000€, el 19%, para ganancias entre 6.000 y 50.000€, el 21%, para ganancias entre 50.000€ y 200.000€, el 23%, y para ganancias de más de 200.000€, el 26%. Estos tipos se aplican gradualmente. Por ejemplo, para una ganancia de 10.000€ se aplicaría el 19% a los primeros 6.000 y el 21% a los 4000 restantes.

Ejemplo práctico de cálculo del IRPF

Imaginemos una vivienda con un valor de adquisición de 100.000€ que se vende con un valor de transmisión de 160.000€. La ganancia patrimonial es de 60.000€, así que se deben aplicar tres tipos impositivos: 

  • A los primeros 6.000€ se aplica el 19%: 1140€
  • Entre los 6.000 y los 50.000 se aplica el 21%: 9240€
  • Entre los 50.000 y los 60.000 se aplica el 23%: 2300€

Lo que el vendedor tendrá que pagar por la venta de su vivienda al declarar el IRPF serán 12680€, cerca de un 21% de las ganancias.

Plusvalía municipal

Para calcular la plusvalía municipal debéis dirigiros al ayuntamiento correspondiente, ya que cada municipio aplica unos tipos impositivos y unos coeficientes de incremento de valor distintos. Además, recientemente se ha determinado que el sistema de cálculo de este impuesto vulneraba los derechos de los ciudadanos, y ahora se puede escoger entre dos maneras de calcular el importe: 

En base al valor catastral

Partiendo del valor que tenía el terreno en el momento de la adquisición, se le aplica un coeficiente multiplicador que depende de los años transcurridos y del ayuntamiento donde se localice el inmueble (entre un 0,8 y un 0,45). Ejemplo:

Si un inmueble con un valor catastral de 100.000€ en el momento de la compra, del cual un 60% (60.000) fuera valor del terreno, se vendiera al cabo de 8 años, se multiplicarían esos 60.000€ por 0,10 (Coeficiente) . El resultado, 6000€, sería la base imponible para la plusvalía municipal, que puede ser hasta del 15%. 

Según la plusvalía real

Con este segundo método, se tiene en cuenta el importe real de compra y venta. Imaginemos un inmueble con valor catastral de 100.000€ en el momento de la adquisición, del cual un 60% (60.000) fuera valor del terreno. Si este inmueble se hubiese comprado hace 15 años por 100.000 y se vendiera ahora por 120.000, la plusvalía real sería 20.000. De esos 20.000 se calcularía el 60%, en este caso 12.000, y esa sería la base imponible sobre la que el municipio calculará el impuesto. 

Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

El impuesto de bienes inmuebles se abona anualmente, así que probablemente no os haga falta calcularlo, lo conocéis de sobra. Pero no está de más explicar a qué responde. 

El IBI se calcula a partir del valor catastral del inmueble, al que se aplica un coeficiente multiplicador que en áreas urbanas suele estar entre el 0,4% y el 1,3%. Cada municipio aplica coeficientes distintos, así que el importe final puede ser muy variable. Por ejemplo, un inmueble con un valor catastral de 100.000€ pagaría entre 400 y 1300€ dependiendo del municipio en que se encuentre.

Asimismo, los distintos ayuntamientos pueden aplicar bonificaciones sobre este impuesto atendiendo a distintas circunstancias. 

¿Qué os parecen estos impuestos? ¿Los conocíais?  Déjanos tus comentarios al final del post.

Cómo evitar o reducir los impuestos por la venta de una vivienda

Los impuestos por la venta de una vivienda pueden suponer un gasto elevado, por lo que es lógico que muchos vendedores se pregunten si es posible evitarlos o reducirlos de algún modo. La respuesta es que es difícil librarse de pagar impuestos al vender casa, aunque no siempre es imposible. 

Casos en que se pueden evitar alguno de los impuestos: 

Existen dos casos en los que podríais evitar pagar alguno de los impuestos por la venta de una vivienda:

  • Si los ingresos anuales del vendedor no superan los 22.000 €, éste no estará obligado a realizar la declaración de IRPF y, por tanto, no necesitará declarar la venta de la vivienda. Pero, ¡atención!, el importe de la venta se tiene en cuenta para calcular ese mínimo. Es decir, si una persona no tiene ingresos y vende un inmueble con una plusvalía de 20.000 €, no está obligada a tributar. Sin embargo, si la venta se efectua por una plusvalía de  25.000, sí lo estará. 
  • Tampoco se declarará IRPF por la venta de una vivienda si el vendedor tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual. Ni cuando se trate de un vendedor de más de 65 años que vende una segunda vivienda para conseguir una renta vitalicia.
  • Cuando el importe de venta sea inferior al de adquisición, este se declarará en negativo, es decir, no solo no tributará, sino que al declararla seguramente bajará el importe total a pagar en impuestos por IRPF ese año.
  • Si se demuestra que en los años en que se ha poseído un inmueble este no ha visto incrementado su valor catastral, no será necesario pagar la plusvalía municipal.

Casos en los que se pueden reducir impuestos:

  • El pago del IBI del año en curso corresponde a quién conste como titular de la vivienda a fecha 1 de enero. Por tanto, aunque vendas tu casa en febrero, el IBI de ese año aún te corresponde. Sin embargo, podéis proponer repartir el pago con el comprador para que sea él quien asuma la carga impositiva de los meses en los que la vivienda ya va a ser de su propiedad. No se trata exactamente de una reducción de impuestos sino de un acuerdo privado con el comprador, que no está obligado a aceptarlo.
  • El IRPF se calcula en base a la diferencia entre el importe de adquisición del inmueble y el de venta. Por eso, el “truco” para ahorrarse gastos es reducir esa diferencia. Eso se consigue aumentando el importe de adquisición y reduciendo el de venta. Sumamos al importe de adquisición todos los impuestos abonados y los gastos posteriores en reformas y restamos al de venta los impuestos que vamos a abonar.
  • Cuando la ganancia por la compraventa se reinvierta en comprar vivienda, la parte reinvertida no hará falta declararla como ganancia. Si, por ejemplo, se ha obtenido 50.000 € de ganancia por la venta de una vivienda y con esos 50.000 se compra otra más pequeña, no hace falta declarar esa ganancia. Sí, en cambio, la nueva casa costase 30.000, se seguirán declarando los 20.000 restantes.
Otros gastos por vender la vivienda

Finalmente, hay que recordar que, dejando aparte los impuestos por la venta de una vivienda, hay otros gastos asociados a la venta de un inmueble que debes conocer. A diferencia de los impuestos, estos gastos se pueden evitar algunas veces o, al menos, reducirlos es más sencillo. Por tanto, si queréis sacarle el máximo partido a la venta debéis fijaros especialmente en abaratar estos costes añadidos. 

Los gastos extra en los que puede incurrir un vendedor son los siguientes: 

  • Cédula de habitabilidad. Se trata de un documento que acredita que la vivienda es habitable y en algunas comunidades españolas es obligatoria para poder vender un inmueble. Lo expide un técnico que cobra por ello entre 8 y 120€.
  • Certificado energético, un documento en el que se acredita el nivel de eficiencia energética de la vivienda. Como en el caso anterior, lo expide un técnico por unos 120€.
  • Gastos de gestión inmobiliaria, es decir, lo que la inmobiliaria os cobre por vender vuestra vivienda. Pueden ser muy variables, ya que hay inmobiliarias que cobran un importe fijo y otras que establecen un porcentaje sobre el precio de venta. 
  • Gastos de notaría, que según el Código Civil deben repartirse entre comprador y vendedor, aunque es habitual que los asuma el primero. En principio, al vendedor le corresponden los costes de la escritura pública de compraventa.
  • Gastos de cancelación de la hipoteca, de haberla.

¿Os gustaría que publicásemos otro post como este hablando de los impuestos para el comprador?

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